Episode Notes

Jak przebiega typowa inspekcja domu i jakich "niespodzianek" mogą spodziewać się kupujący?

Na wstępie warto powiedzieć, że istnieje kilka różnych typów inspekcji domów. Ta najbardziej typowa dotyczy elementów strukturalnych i mechanicznych. Są inne typy inspekcji, związane na przykład z obecnością szkodliwych substancji (takich jak azbest). Bywają inspekcje dotyczące cieków wodnych, prowadzone przez specjalistów od Feng Shui. To są kontrole specjalistyczne, stosowane raczej rzadko. Najpopularniejsza jest jednak typowa inspekcja techniczna, trwająca zwykle 2-3 godziny. Oczywiście w pewnych przypadkach ten czas może się wydłużyć.

Inspektor ocenia stan nieruchomości w danym czasie, bazując na  oględzinach. Za skrzętnie ukryte wady inspektor zwykle nie odpowiada. Sprawdzane są wszystkie elementy domu – od fundamentów, poprzez wszystkie urządzenia mechaniczne, instalację elektryczną aż po elementy zewnętrzne – dach, ściany, rynny, okna, itd. Zwykle inspektor zaznacza wszystkie uwagi w notatniku. Na koniec ów notatnik zostaje wręczony osobie zamawiającej inspekcję – czasami ze specjalnym poradnikiem mówiącym o tym, jak dom jest zbudowany i jak naprawiać jego poszczególne  elementy. Inspektor w wielu przypadkach jest w stanie określić przybliżony koszt poszczególnych napraw oraz zasugerować potencjalnych wykonawców. Nie należy jednak oczekiwać cudów. To, co jest skrzętnie ukryte przez sprzedających może ulec jego przeoczeniu. Jednak doświadczony inspektor jest w stanie wychwycić większość poważnych problemów. Czasami raport z inspekcji może pomóc uzyskać małą redukcję ceny – nawet już po zakończonych negocjacjach. Nie oznacza to wcale, bym sugerował Państwu, by zawsze wykorzystywali inspekcję do dodatkowych obniżek ceny. Koszt profesjonalnej inspekcji zależy od firmy i od zakresu kontroli. Zwykle cena kształtuje się na poziomie $350-$750. To, czy warto robić inspekcję zależy od wielu czynników - między innymi od wieku domu. Zrozumiałe jest, że im starszy dom, tym więcej elementów może wymagać naprawy. Domy do 5 lat najczęściej objęte są gwarancją i inspekcja często nie ma zbytniego sensu. Warto sprawdzić fundamenty i czy nie ma wody w piwnicy. W tym przypadku raport inspektora często bywa używany do negocjacji z firmą budowlaną lub NHWP, by uzyskać naprawy gwarancyjne. Dom do 10 lat to ciągle nowy dom – i nie ma w nim zwykle większych problemów. W tym przypadku również najczęstszymi wadami są wilgoć w piwnicy i pęknięcia fundamentów. Oczywiście po takim okresie mogą się już pojawić pierwsze problemy z dachami czy piecami - jeśli są słabej jakości. Domy około 15 lat – tu już często można znaleźć wiele słabych stron takiej nieruchomości. Należy liczyć się z wymianą dachu, niektórych typów okien, czasami pieca czy klimatyzacji. Często pojawia się konieczność remontu łazienki – szczególnie w okolicach prysznica. Domy 20–30 lat – trzeba dokładnie sprawdzić dachy, urządzenia mechaniczne, okna, łazienki oraz oczywiście poszukać śladów wilgoci w basemencie. Jeśli w ciągu ostatnich 20 lat w takim domu nie było żadnych renowacji, należy spodziewać się poważnych wydatków. Często również, oprócz kwestii technicznych, trzeba liczyć się z inwestycjami wynikających ze względów estetycznych. 20 czy 30-letnia kuchnia zwykle już nie zadowala żadnej pani domu. To samo zresztą dotyczy łazienek. Domy mające ponad 40 lat powinny być szczegółowo kontrolowane, szczególnie jeśli nic nie było w nich robione. Należy spodziewać się wielu problemów technicznych i wtedy inspekcja jest wręcz niezbędna. Jakość domów często zależy od okresu, w którym były budowane. Na przykład domy stawiane pod koniec lat 80-tych i początku 90-tych – w szczycie boomu budowlanego – były często budowane szybko, tanio i byle jak. Dziś, pomimo tego, że minęło stosunkowo niewiele czasu, są one często w złym stanie technicznym i wymagają generalnych remontów. Objawy zaniedbania są zwykle widoczne gołym okiem; przegniłe drewniane okna i drzwi garażowe, które nigdy nie były właściwie pomalowane jak i podnosząca się dachówka przypominają o potrzebie natychmiastowej wymiany. Wystarczy na przykład przejechać się w okolicę tuż na zachód od Square One w Mississauga – by zobaczyć wiele  przykładów budowlanej fuszerki. 

Innym zjawiskiem są domy budowane w latach 70-tych. Powszechnie stosowano wówczas kable elektryczne z drutu aluminiowego. Nie jest to żaden poważny problem techniczny i łatwo jest klientów przygotować i wytłumaczyć im obecność aluminium. To samo dotyczy innych potencjalnie "niebezpiecznych" substancji, których szkodliwość jest czasami nadmiernie nagłaśniana - na przykład UFFI, Vermiculite Insulation, itd. Doświadczony agent czy inspektor, znając wiek domu oraz buildera, jest w stanie z góry przewidzieć pewne problemy.

Ważne jest też od kogo się dom kupuje. Są właściciele, którzy domy niszczą i prawie nowa nieruchomość może nadawać się już do całkowitego remontu. Na drugim biegunie są właściciele, którzy nawet dom stary utrzymują w bardzo dobrym stanie. Trzeba przyznać, że domy Europejczyków są zwykle bardzo zadbane i właściwie pielęgnowane.

Chciałbym podkreślić, że dom 30, 40- letni a nawet starszy, jeśli dbało się o niego należycie, często może być bardzo dobrym zakupem. Nie ma zwykle żadnych problemów strukturalnych, gdyż wówczas budowano jeszcze bardziej w stylu europejskim, czyli zewnętrzne ściany były z tak zwanej „solid masonary” - cegły i pustaka. To daje tym domom ogromną wytrzymałość oraz łatwość rozbudowy – na przykład dodanie drugiego piętra nie sprawia żadnych problemów. 

Jeśli rozważają Państwo inspekcję lub mają wątpliwości co do stanu oglądanej nieruchomości - zapraszam do kontaktu. Chętnie posłużę radą lub obejrzę taki dom razem z Państwem i postaram się znaleźć wszystkie jego słabe strony. 

Pozdrawiam, 

Maciek Czapliński 

905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Episode Notes

Kiedyś domy sprzedawano "na pokoje" - im więcej pokoi, tym lepiej. Jednak od jakiegoś czasu popularnym planem domów i mieszkań, według którego buduje się domy, jest open concept design. Jakie są plusy tego typu planów w stosunku do tradycyjnego układu funkcjonalnego? Wszystko zależy od bardzo wielu czynników, ale faktem jest, że open concept stał się rozpowszechniony nie tylko w przypadku projektowania domów, ale jest też popularnym rozwiązaniem przy projektowaniu przestrzeni biurowych, publicznych czy przemysłowych.

Określenie "open concept" _jest trochę mylące, bo przestrzeń mieszkalna nie stanowi jednego, gigantycznego pomieszczenia bez ścian.  Takie pomieszczenia jak łazienki czy sypialnie są nadal organizowane w sposób tradycyjny, czyli nie są zawarte w „otwartej przestrzeni”. _Open concept tworzy zwykle kuchnia, przestrzeń dzienna, jadalna, a czasami biuro domowe (den).

Coraz częściej widzę, że budowniczowie, zamiast nazywania przestrzeni „living/dining room” używają określenia great room(wielki pokój), który właśnie łączy się często z kuchnią i miejscem do jedzenia śniadań.

Popularność open concept _zaczęła się w latach 90-tych, zarówno wśród młodszych, jak i starszych właścicieli domów. Dla wielu kupujących _open concept stał się najbardziej pożądanym rozwiązaniem. Dlaczego? Jest kilka powodów:

1. Rodzaj „zmęczenia” tradycyjnymi rozwiązaniami, gdzie każda funkcja domu miała swoje własne pomieszczenie, które się ze sobą nie łączyły. Te rozwiązania wynikały z tradycyjnego i bardziej formalnego podejścia do stylu życia. I tak zdarzało się na przykład, że oficjalny_ dining room_ potrafił być używany tylko kilka razy w roku, zabierając miejsce i praktycznie będąc mało użytecznym.

2. Zmiany stylu życia. Właściciele chcieli, aby ich domy bardziej sprzyjały nawiązywaniu kontaktów towarzyskich, co wymaga jaśniejszego oświetlenia i wrażenia dużej przestrzeni. Open concept pozwala na integrację funkcji domu w jednym pomieszczeniu. Sercem tej przestrzeni jest najczęściej kuchnia, która zwykle nie spełnia już jedynie tylko funkcji utylitarnej, jakim jest gotowanie. To często miejsce spotkań, rozmów z rodziną czy prowadzenia biznesu lub nauki.

**

1. Wrażenie większej przestrzeni**. Wiele nieruchomości różni się od siebie znacznie, jeśli chodzi o ogólną powierzchnię. Trudno jest porównywać kondominium o całkowitej powierzchni 600-700 stóp kwadratowych z domem o powierzchni 2,400 stóp kwadratowych. Jednak niezależnie od powierzchni nieruchomości, plan _open concept _stwarza iluzję większej przestrzeni. Wynika to z braku ścian i drzwi, które utrudniają ruch w pomieszczeniach.

4. Większa elastyczność w umeblowaniu i kształtowaniu przestrzeni. _Open concept _zapewnia dużo większą elastyczność w aranżacji przestrzeni – łatwiej adaptuje się do zmian w stylu życia. W przestrzeni, w której nie mamy wielu ograniczeń (podziałów) można łatwiej zorganizować strefę dzienną, biurową lub rekreacyjną.

5. Więcej naturalnego oświetlenia. Ściany mają tendencję do blokowania dostępu do naturalnego światła. Otwarte przestrzenie pozwalają na przenikanie większej ilości światła słonecznego do pomieszczeń, co oznacza mniejszą potrzebę wykorzystania sztucznego oświetlenia. Może to nawet przełożyć się na nieco niższe koszty energii elektrycznej. Fakt jest też taki, że oświetlenie sztuczne w ostatnich latach przeżyło niesamowitą rewolucję. Dzięki lampom LED spadło drastycznie zużycie energii, a jednocześnie wzrosła jakość i natężenie światła. LED, które daje natężenie światła podobne do 100-watowej żarówki, zużywa może 5 watów energii i praktycznie nie emituje ciepła. Jest to niezwykle ważne, bo starego typu_pot lights _potrafią być odczuwane jak pobyt w salonie do opalania!

6. Łatwiejsza partycypacja w życiu rodzinnym. Mniejsza liczba ścian i drzwi w domu ułatwia komunikację z członkami rodziny. Rodzice mogą nadzorować dzieci podczas wykonywania innych zadań. Odwiedzający mogą również widzieć się bez przechodzenia z pokoju do pokoju. 

7. Lepszy wzrost wartości na rynku nieruchomości. Ponieważ plany mieszkań czy domów z open concept są bardziej poszukiwane, zdecydowanie są one chętniej kupowane i nieruchomości z takim rozwiązaniem zwykle szybciej nabierają na wartości.

A minusy? Dla wielu ludzi starszych, przyzwyczajonych do tradycyjnego układu funkcyjnego, open concept nie zawsze jest tym, co preferują. Wręcz przeciwnie, dla niektórych jest to niepożądane rozwiązanie z następujących powodów:

1. Słaba kontrola hałasu. Jeśli ktoś ceni sobie spokój i ciszę, otwarta przestrzeń może nie być idealna. Duże, połączone pokoje umożliwiają szybsze rozchodzenie się dźwięku, ponieważ nie ma ścian (i dźwiękoszczelności) blokujących hałas.

2. Brak prywatności. Plany otwartych pomieszczeń ułatwiają życie towarzyskie i spotkania z członkami rodziny. Oczywiście jest to miecz obusieczny, ponieważ mniej ścian oznacza mniej prywatności. Urządzanie biura lub gabinetu w otwartej przestrzeni może utrudniać koncentrację.

3. Wyższe koszty ogrzewania/chłodzenia. Im większy pokój, tym wyższy rachunek za klimatyzację. Przestronne pomieszczenia, szczególnie te z dużymi oknami, wymagają więcej energii aby utrzymać ciepło lub chłód, niż domy z tradycyjnymi ścianami działowymi.

4. Większe prawdopodobieństwo zagraconych przestrzeni. Ten punkt nie dotyczy wszystkich, ale open concept musi być utrzymany w idealnym porządku, by nie sprawiał wrażenia bałaganu. Bez oddzielenia elementów obudowy, wszystko może wydawać się zajmować jeden obszar, co daje wizualny chaos. Szczególnie istotne jest to w przypadku kuchni. Brudna kuchnia jest natychmiast widoczna. W przypadku tradycyjnego rozwiązania, łatwiej jest mieć nad porządkiem czy bałaganem kontrolę.

Wybór preferowanego rozwiązania wynika oczywiście, jak wspomniałem wcześniej, ze stylu życia i ja osobiście staram się poradzić klientom, którą koncepcję wybrać, w sposób indywidualny. Oczywiście jeśli ktoś kupuje małe mieszkanko czy mały domek, to open concept _sprawdza się lepiej, bo dzięki takiemu rozwiązaniu mała przestrzeń staje się łatwiejsza do aranżacji. Jeśli ktoś kupuje dom duży, gdzie pomieszczenia (nawet jeśli jest to tradycyjny układ) są ogromne, to wówczas pojęcie _open concept _czy tradycyjny układ funkcjonalny zaczynają mieć mniejsze znaczenie. Częstym pytaniem jest, czy można stworzyć _open concept _z tradycyjnego układu funkcjonalnego. I czy są na to potrzebne pozwolenia na budowę? Jeśli mamy do czynienia z domami jednorodzinnymi, w których stosowana jest najczęściej konstrukcja drewniana, to zwykle jest to dość łatwe. Ponieważ usuwanie jednej czy kilku ścian wymaga zmian w kwestii konstrukcji i bezpieczeństwa, powinno się takie zmiany zatwierdzać poprzez właściwy urząd (_Building Department) w mieście. Oficjalne pozwolenia na budowę (permit) zabezpiecza nas przed konsekwencjami prawnymi w przypadku, gdyby zmiana skończyła się katastrofą. Zresztą, kiedy będziemy sprzedawać nieruchomość, kupujący mogą zażądać okazania _„permitu”,_a gdy go nie będzie, mogą wycofać się z zakupu. Wiele osób jednak próbuje usuwać ściany bez pozwolenia z miasta. Osobiście tego nie polecam, ale jeśli już musimy to robić, to warto zatrudnić inżyniera budowlanego, by profesjonalnie ustalił zakres prac, oraz zatrudnić fachowców z doświadczeniem. Inaczej sprawy mają się w kondominium. Usuwanie wszelkich ścian (a szczególnie nośnych) jest zabronione. Czasami niektórzy usuwają ściany, które wydają się niekonstrukcyjne i nagle okazuje się, że jest w nich poprowadzona instalacja elektryczna lub hydrauliczna do innych unitów. Duże ryzyko i łatwo o problemy! Ja osobiście preferuję takie rozwiązanie, w którym dzienna część jest otwarta, ale wejście do domu zapewnia prywatność i nie pozwala na natychmiastowy wgląd w życie rodzinne.

Jeśli mają Państwo pytania w kwestii dotyczącej rozplanowania przestrzeni mieszkalnej, zapraszam do kontaktu. Jestem architektem z Polski, więc tematyka planów architektonicznych jest ugruntowana solidną wiedzą i wieloletnim doświadczeniem.

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Episode Notes

Ceny domów w całym GTA są bardzo wysokie. Często zachęcam do rozważenia kupna domu trochę dalej od miasta – tańszego i na większej działce. Ale czy zakup domu na działce niepodłączonej do miejskiej wody, naturalnego gazu czy systemu kanalizacji różni się bardzo od zakupu „normalnych” – czyli uzbrojonych w media działek? Prawdą jest, że im dalej od CN Tower, tym taniej. I rzeczywiście – dla wielu kupujących szukanie poza dużymi aglomeracjami może być jedyną alternatywą – pod warunkiem, że nasza praca nie wymaga bycia blisko GTA. Takie miasta jak Kitchener, Barrie czy Hamilton na pewno mają lepsze ceny niż Toronto, Mississauga lub Oakville. Ceny są tam często takie, jak były w GTA 5-6 lat temu, czyli o 30%, a nawet 35% niższe. Wiadomo, że małe miasteczka są tańsze, bo jest tam mniej imigracji i mniej pracy. Czyli idealne miejsce na emeryturę oraz dla tych, którzy nie muszą martwić się o dojazdy do pracy. Z kolei, kiedy musimy dojeżdżać, należy naprawdę poważnie rozważyć opłacalność przeprowadzki. Czy czas, który spędzimy w korkach, oraz dodatkowa benzyna zrównoważy niższą cenę, którą zapłacimy za dom? Należy pamiętać, że $100,000 różnicy w cenie domu to około $650 dolarów miesięcznie w spłatach. Teraz, jeśli spędzimy na dojazdy ekstra 2 godziny dziennie, czyli około 10 godzin w tygodniu, a 40 w miesiącu (plus koszt benzyny), to oszczędność zaczyna być dyskusyjna. Należy też pamiętać, że ceny domów szybciej rosną na terenie GTA i może się okazać, że owszem, zapłacimy więcej, ale zwrot, czyli przyrost wartości, też będzie większy. Natomiast jest wiele osób zainteresowanych zakupem domów nie aż tak daleko za miastem, ale za to na działkach przynajmniej 1 lub 2-akrowych, pomiędzy na przykład Milton a Oakville albo w Erin, gdzie ceny są ciągle bardzo dobre. Zakup takich domów i sprawy, na które warto zwrócić uwagę, są trochę inne niż przy zakupie typowych domów w dużym mieście i wydaje mi się, że warto o kilku podstawowych napisać. 1. Źródło ogrzewania. Poza miastem rzadko mamy do czynienia z naturalnym gazem. Najczęściej źródłem ogrzewania jest prąd, olej opałowy lub gaz propan. Ten ostatni robi się coraz popularniejszy – ze względu na lepszą cenę i łatwość dostaw. W ostatnich latach jako uzupełniające źródło energii zaczyna być używana coraz częściej energia słoneczna oraz pasywna energia z wód gruntowych. Niestety, koszt instalacji tych urządzeń jest znacznie wyższy niż w Europie, gdzie ich popularność jest ogromna. Jest to zrozumiałe – energia u nas jest jeszcze tania w porównaniu z Europą. Koszt takiej instalacji zwraca się na przestrzeni wielu lat i przy ciągle niskich cenach energii niewielu Kanadyjczyków podejmuje taką decyzję. Kupując dom z ogrzewaniem olejowym, należy w czasie składania oferty zwrócić szczególną uwagę na zbiorniki, w których przechowywany jest olej. Jeśli są one zakopane w ziemi, to bądźmy przygotowani na duży problem! Jeśli są one na zewnątrz, ponad terenem – należy też je dokładnie zbadać. Najlepiej zabezpieczyć się, kupując taki dom, żądaniem inspekcji stanu zbiorników na koszt sprzedających. 2. Źródło wody pitnej. W podmiejskich domach “miejska”, czy inaczej mówiąc centralnie dostarczana i oczyszczana woda jest raczej rzadkością. Jeśli mamy do czynienia z taką sytuacją, to wówczas o jakość wody i jej ilość dbają lokalne władze. W przypadku własnego ujęcia (studnia głębinowa) głównym problemem będzie przydatność wody do picia, czyli jej smak, potencjalne bakterie oraz ilość pompowanej wody (wydajność studni). Kupując dom ze studnią, należy dokonać odpowiednich testów. Składając ofertę trzeba pamiętać o zawarciu specjalnych klauzul w umowie, które będą nas chroniły w przypadku, gdyby woda była skażona lub studnia nie miała pożądanej wydajności. Woda ze studni głębinowej może mieć dziwny smak spowodowany minerałami, dlatego często istnieje potrzeba zamontowania specjalnych filtrów oraz zmiękczaczy do wody. Są to oczywiście dodatkowe koszty, o których należy pamiętać. 3. Sposób odprowadzania ścieków. W przypadku pozbywania się ścieków, centralny system kanalizacji występuje poza miastem bardzo rzadko. Jeśli posiadamy taki system, to oczywiście nie mamy problemów. Natomiast za miastem najczęściej funkcjonuje septic tank – czyli po polsku szambo. W takim przypadku ważne jest, by sprawdzić, czy jest ono czyszczone i zainstalowane zgodnie z normami i przepisami lokalnymi. Przeciętnie _septic tank _jest czyszczony raz na 2-3 lata – z tym, że częstotliwość zależy od wielkości samego urządzenia, jak i rodziny, która z niego korzysta. Budowa nowego szamba może być bardzo kosztowna i wahać się od 15 do 30 tysięcy. W czasie składania oferty warto pamiętać o specjalnych klauzulach, pozwalających na sprawdzenie systemu lub zobowiązać sprzedających do zagwarantowania sprawności szamba.

4. Sposób usuwania odpadów. Śmieci są często odbierane spod domu, ale czasem istnieje konieczność wywożenia ich do centralnie zlokalizowanego składu. To utrudnienie czasami jednak może wyjść na dobre, gdyż często uczy nas być bardziej oszczędnymi w kreowaniu gór odpadów. To samo dotyczy surowców wtórnych, choć nie wszystkie gminy stosują jeszcze program recyklingu. 5. Telekomunikacja (telefon/internet). Najczęściej nasze rozmowy podmiejskie będą liczone jako long distance – choć to ostatnio jest już coraz mniejszym problemem dzięki konkurencji między kompaniami telefonicznymi, oferującymi różnego rodzaju zniżki. Natomiast ciągle mogą występować ograniczenia w tak zwanym szybkim internecie, choć i tu dzięki postępowi coraz częściej możemy korzystać z komunikacji bezprzewodowej czy satelitarnej. 6. Poczta. Obecnie rzadko jest dostarczana pod drzwi i najczęściej wymaga odbierania jej z pobliskiego miasteczka. Z drugiej strony – może to fajnie, gdyż rzadziej oglądamy niechciane rachunki! Ponadto coraz częściej piszemy do siebie e-maile niż listy. Ciekawym aspektem kupowania domów na dużych działkach jest ich przyszły potencjał. Nie każdą dużą działkę da się podzielić, bo istnieje sporo ograniczeń, ale znam wiele przypadków, kiedy działka została podzielona. Czasami tylko na pół, czasami zakupiona lata temu 100-akrowa działka znalazła się w tak zwanym_ path of development_ i została sprzedana za grube miliony deweloperom. Niedawno miałem przypadek, kiedy mój klient, który kupił 100-akrową farmę około 20 lat temu za $700,000, wydzielił z niej małą 2,5-akrową działkę na sprzedaż i sprzedał ją za $850,000. Czyli mały kawałek zapłacił za wszelkie zadłużenia z dużym zapasem! Oczywiście proces podziału jest dość skomplikowany i gdyby był łatwy, wszystkie działki byłyby już dawno podzielone. Z drugiej strony nie jest to proces niemożliwy do wykonania, a ponieważ brakuje terenów pod budowę nowych domów, rząd prowincyjny również wprowadza zmiany do przepisów, ułatwiające proces podziału. Przykładem jest decyzja z 2019 roku rządu Douga Forda o złagodzeniu restrykcji w tak zwanym greenbelt area, czyli terenów wokół GTA, które dotychczas były chronione przed deweloperami. Ale w odpowiedzi na szeroką krytykę Ford stwierdził, że zmienił swoje stanowisko i nie będzie modyfikował tego obszaru. A po udanej kampanii reelekcyjnej w wyborach powszechnych w Ontario w 2022 roku Ford wykorzystał swoje uprawnienia jako premier Ontario, aby przenieść 7,400 akrów poza rezerwat greenbelt, jednocześnie dodając 9,400 akrów ziemi do chronionego obszaru środowiskowego w grudniu 2022 roku. Decyzja ta doprowadziła do skandalu politycznego, ponieważ niektórzy deweloperzy zakupili nieruchomości w rejonie _greenbelt _na krótko przed ogłoszeniem zmian. Ponadto niektórzy z nich uczestniczyli w przedślubnej imprezie córki Forda w sierpniu 2022 roku. Swoją decyzję Ford bronił na podstawie zgody otrzymanej od Komisarza ds. Integralności prowincji w styczniu 2022 roku. Policja Prowincji Ontario przekazała swoje śledztwo antykorupcyjne Królewskiej Kanadyjskiej Policji Konnej (RCMP) w sierpniu 2023 roku, aby uniknąć konfliktu interesów. W październiku 2023 roku RCMP ogłosiło, że otwiera śledztwo kryminalne w celu zbadania, czy zmiany Forda korupcyjnie faworyzowały niektórych deweloperów. W sierpniu 2023 roku Auditor General Ontario opublikował raport szczegółowo opisujący, w jaki sposób zatwierdzenia rządu prowincji faworyzowały niektórych deweloperów, którzy mieli zarobić ponad 8 miliardów dolarów, jednocześnie nie uwzględniając wpływu inwestycji na środowisko, rolnictwo i finanse. Jak Państwo widzą, zagadnienie jest szerokie i ma swoje oparcie w polityce. Zapraszam do kontaktu wszystkich Państwa, którzy planują kupić lub sprzedać dom. Oferuję profesjonalny serwis i pomoc w uzyskaniu jak najlepszej ceny za obecną nieruchomość. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Episode Notes

JAKIE CZEKAJĄ NAS PROBLEMY, GDY NIE ZAMKNIEMY TRANSAKCJI ZAKUPU?

Zdarzają się sytuacje, że osoba (osoby), które zakupiły naszą nieruchomość, wpłaciły depozyt i bez problemu usunęły wszystkie warunki. Ale kiedy przychodzi do zamknięcia transakcji - czyli muszą zapłacić za kupiony od nas dom - nie mają na to pieniędzy.

Powodów, dlaczego tak się dzieje, może być wiele i nie zawsze wina kupującego jest oczywista.

Może to na przykład wynikać z faktu, że kupujący nasz dom sprzedali swój, ale to ci, którzy mieli kupić od nich nieruchomość, nie zamknęli transakcji. Skutkiem łańcucha tych zdarzeń jest brak pieniędzy na sfinalizowanie naszej transakcji.

Zdarza się również, że nasz kupiec spodziewał się za swój wystawiony dom sporej sumy, a ponieważ dom się nie sprzedał, nie uzyskał funduszy. 

Czasami wystarczy nieprzewidziana zmiana na rynku nieruchomości albo gwałtowna podwyżka oprocentowania, a wtedy nasz kupujący nie ma możliwości uzyskania pożyczki - pomimo, że wcześniej był na nią zakwalifikowany. 

Pada pytanie, co w takiej sytuacji robić. Jeśli sprzedawany przez nas dom jest naszym drugim domem i mamy komfort zaczekania na właściwe rozwiązanie, to sprawy nie muszą skończyć się dramatycznie.

Ale jeśli my również kupiliśmy dom i potrzebne są nam środki z tej sprzedaży do zamknięcia tej transakcji, w której my jesteśmy kupującymi – sprawa może być naprawdę skomplikowana. Bo działa tu efekt domina. Jedna transakcja, która się nie zamknie, może spowodować stres, panikę i problem przy kolejnej transakcji.

Panuje powszechne przekonanie, że w takiej sytuacji kupujący traci tylko depozyt, który zwykle trafia do sprzedającego - i wszyscy rozstają się w zgodzie. Owszem, bywa i tak, ale jeśli kupujący poniesie tylko takie konsekwencje, to może mówić o dużym szczęściu.

By to nastąpiło, kupujący i sprzedający muszą podpisać dokument zwany "122 Mutual Release", który określa warunki ugody i pozbawia obie strony wzajemnych roszczeń. Formularz określa, jaka część czy całość depozytu idzie do „pokrzywdzonej” strony - czyli do sprzedających.

Dokument ten pozwala uniknąć spraw sądowych, a pieniądze szybko trafiają do strony pokrzywdzonej - bez potrzeby kierowania sprawy na drogę sądową, gdzie rozstrzygnięcie może potrwać latami. 

Ale czy warto pójść na takie szybkie rozwiązanie? To zależy od sytuacji rynkowej.

W okresie, kiedy domy sprzedawały się jak świeże bułki, było łatwo podjąć taką decyzje, bo czasami dom się sprzedał nawet za wyższą sumę, a utracony przez kupujących depozyt był takim dodatkowym bonusem.

Ale w obecnym, zdecydowanie wolniejszym rynku, niedoszły sprzedający ma inne opcje, które powinien rozważyć. Pójście tą drogą może być czasochłonne, ale też pozwala nam uniknąć strat finansowych.

Otóż prawo w Ontario jasno stoi po stronie sprzedających, których transakcja nie doszła do skutku. Jest doskonale udokumentowane w Case Law i przyznaje sprzedającym ogromne odszkodowania od tych, którzy nie doprowadzili do sfinalizowania sprzedaży. Odszkodowania te idą czasami w setki tysięcy dolarów. Natomiast gdy wyrok trafi na osobę niezbyt zamożną, to strona powodowa może latami czekać na spłatę wyroku. Dlatego warto zorientować się czy osoba, którą będziemy pozywać o takie roszczenie, jest wypłacalna.

Ale wróćmy do sytuacji, w której zawarta umowa nie doszła do skutku i kupujący nie jest w stanie za nieruchomość zapłacić, a my mamy komfort (bo nic nie kupiliśmy) i możemy spokojnie czekać w naszym domu na rozwiązanie problemu.

Pierwszą sprawą jest poinformowanie niedoszłych kupujących, że dom wraca na rynek MLS i że depozyt będzie trzymany przez listing Brokerage do momentu zakończenia transakcji (lub przez prawnika reprezentujących poszkodowanych - sprzedającycych). Również należy poinformować niedoszłych kupujących, że sprawa trafia do sądu i sprzedający będzie występował o odszkodowanie za straty. To wszystko musi być zorganizowane przez prawnika, a dom powinien być wprowadzony na system MLS poprzez agenta real estate. Dobrą praktyką jest, by tak ustalić cenę, za którą wystawiamy ponownie dom do sprzedaży, by była powyżej ceny sprzedaży (ale nie za wiele) plus wstrzymać oferty przynajmniej na tydzień - by był dowód, że dom miał wystarczającą ekspozycję do rynku.

• o koszty agentów, poniesione przy drugiej sprzedaży - łącznie z wynagrodzeniem,

Zdarza się, że jest to utrata pracy, albo sytuacja rozwodowa, które to czynniki powodują dużą trudność w załatwieniu pożyczki hipotecznej, nagła i przewlekła choroba, dom kupujących się nie zamknął i nie wpłynęły środki na zakup następnego domu. To mogą być oczywiście czynniki łagodzące, kiedy dojdzie do rozprawy w sądzie, ale nie zawsze będą brane pod uwagę - bo prawo w tej sytuacji jest dość bezwzględne.

1. czasami może się okazać, że sprzedającemu nie spieszy się z zamknięciem i zgadza się lub sugeruje podniesienie kwoty depozytu, by dać kupującym dodatkowy czas na zorganizowanie finansowania i przejęcie domu w okresie późniejszym.

2. warto rozważyć (jeśli jest to możliwe) pożyczkę dla kupujących, zabezpieczoną nieruchomością jaką sprzedajemy. Zasugerować alternatywną, odległą datę zamknięcia, która pozwoliłaby kupującym uporządkować sprawy finansowe. Zwykle idzie w parze z tym podwyższenie depozytu.

Ten tekst nie jest poradą prawną, a opisuje jedynie sytuacje z mojego 32-letniego doświadczenia na rynku nieruchomości. Naświetliłem tu zasady, jakimi rządzi się rynek_ real estate_ w takich przypadkach i mam nadzieję, że się one Państwu przydadzą. Natomiast mówimy o skomplikowanych sprawach prawnych i dlatego zawsze zachęcam do skorzystania z pomocy prawnika.

O jakie straty możemy pozwać drugą stronę?

• o różnicę w cenie sprzedaży za pierwszym razem a ceną, za jaką dom sprzeda się ponownie. Czasami, jeśli w tym czasie rynek bardzo ostygnie, mogą to być nawet setki tysięcy dolarów,

• o koszty utrzymania domu od dnia, kiedy powinno nastąpić zamknięcie czyli koszt podatku od nieruchomości, energii, gazu, wody, ubezpieczenia, koszt potencjalnej ponownej wyceny domu,

• o koszty poniesione przez agentów sprzedających nieruchomość za pierwszym razem - jak staging, zdjęcia, broszury itd,

• koszty MLS,

- legal cost (koszty obsługi prawnej) poniesione w przypadku nie zamknięcia się transakcji,

• o koszty utrzymania domu w dobrej kondycji,

• o koszty oprocentowania pożyczki. To są tylko niektóre koszty, które przychodzą mi do głowy, ale rosną one bardzo szybko. I jeśli depozyt był mały, sprzedający raczej powinien wybrać opcję sądzenia się z kupującymi (bo prawo jest po jego stronie), niż zadowalać się małym depozytem. Oczywiście jeśli depozyt jest bardzo znaczny, to czasami warto się zawrzeć ugodę, aby zaoszczędzić czas. Pod warunkiem, że niedoszły kupujący rozumie powagę sytuacji i będzie kooperował. Większość kupujących nie zdaje sobie sprawy, w jak poważnych tarapatach mogą się znaleźć, nie zamykając transakcji zakupu. Mimo tego, że czasami cała sytuacja wynika nie do końca z ich winy. Owszem, jeśli widzimy, że zbliża się dzień zamknięcia i wiemy, że nie nastąpi cud i nie będziemy mieli środków na sfinalizowanie zakupu, powinniśmy, jako kupujący, spróbować kilku rozwiązań:

1. jeśli mamy przyznany mortgage, ale brakuje nam kilkaset tysięcy ze sprzedaży naszego obecnego domu, to warto spróbować tę sumę zebrać wśród rodziny, przyjaciół, a czasami od prywatnych inwestorów. Takie pożyczki nie są tanie, ale lepsze niż sprawa w sądzie.
2. czasami sprzedający ma już dom dawno sprzedany i w tej sytuacji zgodzi się na VTB – Vendor Take Back mortgage. Jest to prywatna pożyczka od sprzedających, którzy również wolą zamknąć transakcję, dostać swoje pieniądze, a ewentualnie udzielą prywatnej pożyczki, rejestrowanej na sprzedawanym domu.
3. jeśli nie ma żadnych widoków na zamknięcie transakcji, a obie strony raczej wolałyby uniknąć sądów (te trwają latami) to strony mogą dyskutować i negocjować nowy Mutual Release. Na przykład podwyższenie sumy kompensacji. Jeśli na przykład depozyt był niski - tak około $10,000 a przewidywane straty mogą wynieść $40,000 to czasami zapłacenie takiej sumy spowoduje, że strony się „ułagodzą”.

Z kolei jako sprzedający, którzy wiedzą, że transakcja może być zagrożona, również powinniśmy pomyśleć o kilku rzeczach:

1. zatrudnić prawnika, by sprawdził czy niedoszły kupujący ma inne nieruchomości z equity, które mogą posłużyć jako zabezpieczenie wypłacalności w przypadku, kiedy wygramy sprawę o odszkodowanie,

2. spróbować przy pomocy prawnika uzyskać zgodę na przykład na obniżenie ceny, redukcję wysokości strat o jakie wystąpimy do sądu, itd. - w zamian za szybkie zamknięcie.

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Tydzień temu pisałem o zewnętrznych elementach domów - jak pokrycia dachowe, okna, materiały wykończeniowe (cegła, drewno, stucco czy siding). Starałem się zaznajomić Państwa z plusami i minusami poszczególnych materiałów oraz określić ich żywotność. Dziś chciałbym wrócić do wewnętrznych elementów domów, które wpływają na nasz komfort życia i opowiedzieć o ich trwałości oraz ewentualnie cenach. Żyjemy w takim klimacie, że każdy dom musi być ogrzewany zimą i bardzo często chłodzony latem. Taki system określany jest jako HVAC i zasadniczo powinien być indywidualnie dobierany do każdego budowanego domu. Ale jak ze wszystkim w Kanadzie, stosuje się zasadę „stempelków”. Taki sam system jest stosowany w prawie każdym budowanym domu i uważa się to za standard. Ponieważ obecnie naturalny gaz jest najbardziej typowym źródłem energii do ogrzewania domów i Kanadzie nie grożą braki w tym zakresie, prawie wszystkie nowo budowane domy mają system grzewczy. To Forced Air System, gdzie poprzez sieć duktów (kanałów blaszanych) ciepłe powietrze jest wdmuchiwane do poszczególnych pomieszczeń. Tymi samymi kanałami jest tłoczone zimne powietrze w upalne lato. System ten jest bardzo powszechny, relatywnie tani i choć posiada cały szereg wad, jest ogólnie akceptowany. Jego żywotność jest bardzo długa - bo sama sieć kanałów rozprowadzających ciepło czy zimno właściwie jest niezniszczalna, a piec jest łatwo co 15-20 lat wymienić na nowy - o lepszej jakości i wydajności cieplnej. Widziałem oczywiście piece nawet 50-letnie, które ciągle, z trudem, ale uparcie działają. Jednak naprawdę należy wymieniać je jak najszybciej, bo energia ciągle drożeje - i jeśli taki stary piec ma 60% sprawności cieplnej, a nowe piece oferują nawet 95% sprawności, to rachunek jest prosty. Nowy, wydajny piec zwróci się szybko! Sam temat ogrzewania domów może być tematem kilku artykułów, ale największy problem, jaki ja widzę w tym obecnie bardzo popularnym systemie, są następujące: Kanały rozprowadzające powietrze (ciepłe czy chłodne) mają spore przekroje i często są trudne do ukrycia, zajmują wiele miejsca i często powodują, że piwnice tracą na wysokości. Ale również jest tu też pewien problem wynikający z fizycznych właściwości powietrza. Piec oraz klimatyzacja zwykle są zlokalizowane w piwnicy. Zimą ciepłe powietrze unosi się do góry i dom jest zwykle prawidłowo ogrzewany (chyba, że wiatrak jest stary i nie daje rady). Dlaczego tak jest? Ciepłe powietrze jest lekkie i łatwo idzie w górę. Ale latem jest odwrotnie – zimne powietrze jest ciężkie i najczęściej słabo dociera na drugie piętro. Dlatego w upalne noce nie jesteśmy w stanie spać w sypialniach, natomiast piwnica jest tak zimna, że trudno w niej wytrzymać! Prostym rozwiązaniem, jeśli budujemy własny dom, jest zastosowanie dwóch pieców. Jeden na parter i piwnicę, a osobny piec instalowany z kanałami w suficie, który będzie chłodził i ogrzewał drugi poziom. To pracuje. Z systemem HVAC wiąże się szereg innych elementów - jak wspomniana już klimatyzacja, filtry powietrzne, inne źródła zasilania (ropa, prąd), ale o tym innym razem.

Może tylko jedna uwaga dodatkowa. Pisałem już o tym kilka razy: proszę za wszelką cenę mieć swój własny piec czy CAC. Niektóre firmy proponują „tani rental”, ale jak się to policzy, to własny piec będzie nas kosztował $5,000, a kiedy go wynajmujemy, zapłacimy około $20,000. To czterokrotna różnica w kosztach!

Innym elementem domów są wykończenia podłogowe. Jest ich bardzo wiele i wciąż powstają nowe produkty w różnej jakości i cenie. Wymienię kilka typowych:

• podłogi drewniane (hardwood floors)

• parkiet (engineering floors)

• podłogi laminowane

• panele winylowe

• płytki ceramiczne

• dywany

W ostatnich latach dywany straciły na popularności - zwykle najszybciej wymagają wymiany i są uważane powszechnie za źródło chorób i alergii. Średni koszt instalacji dywanów wynosi od $2,00 SF do $10.00 SF. Jest to szybki sposób na podłogę, jeśli mamy mały budżet. Podłogi drewniane były bardzo popularne, ale ostatnio jest wypierane przez engineered floors - czyli panele. To też jest warstwa prawdziwego drewna (ale znacznie cieńsza) klejona na podkładzie plywood. Warstwa widoczna ma zwykle nie więcej jak pół cala, ale jest specjalnie utwardzana i od razu pokolorowana. Gwarancja producenta w przypadku zniszczeń lepszych gatunkowo panelli sięga aż 30 lat. Ale największą zaletą jest to, że deski mogą być bardzo szerokie – często powyżej 12 cali, co przy naturalnym, pełnym drewnie, nie jest możliwe. Prawdziwym przebojem weszły na rynek podłogi z laminatu czy winylu. Są bardzo ładne, wyglądają wyjątkowo dobrze, są łatwe w ułożeniu i dobrze tolerują wilgoć. I są bardzo atrakcyjne cenowo. Ceramiczna terakota jest i będzie preferowanym materiałem w łazienkach, kuchniach, strefach wejściowych, itd. W magazynach o projektowaniu domów często widzimy kuchnie czy łazienki, czy strefy wejściowe z drewnianą podłogą. To fajnie wygląda na zdjęciach, ale w praktyce zdecydowanie odradzam. Ceramika, porcelana, granit czy nawet winyl – tylko bardzo odporne materiały sprawdzą się w tych pomieszczeniach.

Dwie uwagi na temat materiałów podłogowych. Po pierwsze - jest duży wybór w bardzo różnych cenach. Często klienci kierują się ceną, wybierając na przykład płytki w cenie $15 za stopę, ale jak się poszuka, to można często znaleźć podobną płytkę i czasami lepszej jakości za połowę tej ceny. Warto szukać okazji. Druga uwaga dotyczy estetyki. Takie materiały jak podłogi drewniane, płytki czy winyl wytrzymają nawet 50 lat bez potrzeby wymiany. Jedynym powodem, dla którego to robimy, jest estetyka. Dlatego jeśli elegancja wnętrz jest dla Państwa istotna, warto zainwestować w dobre płytki ceramiczne.

Zadbany i czysty dom to nasze otoczenie. Taki dom wpływa na naszą psychikę. Powoduje, że jesteśmy bardziej zadowoleni i mniej zestresowani. Są badania psychologów, które popierają tę tezę. Jak mieszkasz, tak żyjesz! Jeszcze wspomnę o kuchniach i łazienkach. Chodzę czasami po domach, w których kuchnie czy łazienki są chyba z okresu królowej Wiktorii i ciągle służą swoim użytkownikom. Czyli zastosowano w nich materiały nie do zdarcia. I jeśli komuś nie zależy na estetyce czy funkcjonalności, to można się obyć starą kuchnią i starymi łazienkami przez całe dziesięciolecia. Ale czy to jest właściwe podejście? Przecież miejsce, w którym żyjemy i jak w nim żyjemy, zdecydowanie będą miały na nas codzienny wpływ. Jeśli mieszkamy w „syfie”, to wszystko koło nas będzie działało jak trucizna - i wcale się nie dziwię, że ludzie, którzy nie dbają o miejsce zamieszkania, mają często depresję i problemy z koncentracją. Moim zdaniem kuchnie i łazienki powinny być remontowane przynajmniej raz na 20 lat. I nie dlatego, że już nie spełniają swojej funkcji.  Chodzi o zmianę trendów, nowsze rozwiązania, nowe appliances _i wiele innych elementów wyposażenia wnętrz. Kuchnie i łazienki najbardziej podnoszą wartość domu - i kiedy planujemy sprzedaż nieruchomości, czasami nawet opłaca się zainwestować w nową kuchnię i nowe łazienki, bo to będzie najbardziej docenione i zauważalne. Na drugim miejscu sugerowałbym nowe podłogi, na trzecim nowy piec & CAC. Zmieniając kuchnię, warto pomyśleć o bardziej zaawansowanych technologicznie sprzętach gospodarstwa domowego. Dla mnie takim przykładem, który pokutuje do dziś są lodówki, które wystają na pół kuchni. Były one w Kanadzie 35 lat temu, kiedy tu przyjechaliśmy i do dziś są produkowane - i o dziwo, kupowane. Już od dawna można kupić lodówki o głębokości 24 cali (_counter depth), jednak lodówki-fortece nadal szpecą kuchnie.

Ale na poważnie, dziś dobra lodówka potrafi kosztować tyle, co 1/4 samochodu. To też jest paranoja. Na pewno komplet dobrej jakości sprzętów w domach z wyższej półki potrafi dochodzić do $100,000. Nic dziwnego, że istnieją gangi, włamujące się do luksusowych domów na sprzedaż i kradną taki zestaw, nawet nie niszcząc szafek kuchennych. Policja to wie, ale jak z kradzionymi samochodami - udaje, że jest bardzo zajęta łapaniem piratów drogowych, rozmawiających na komórkach czy przekraczających prędkość. Sprzęty AGD mogą służyć bardzo długo, nawet do 30 lat. O ile zewnętrze domu jest narażone na czynniki pogodowe - takie jak deszcze, śnieg, grad czy temperatura, to wnętrze domu zasadniczo jest "narażone" na mieszkańców. Od tego, jak będziemy o to wnętrze dbać i jak będziemy je pielęgnować, tyle nam ono posłuży. Chodząc po domach widzę różne sytuacje. Dom 2-3 letni kompletnie zdewastowany przez mieszkańców, a na przeciwnym biegunie dom 30-letni - super zadbany i niezwykle czysty. Dom zwykle jest naszą największą inwestycją życiową, dlatego trzeba o niego dbać, bo kiedy nadejdzie czas na sprzedaż, można było uzyskać najlepszy zwrot na inwestycji! Zapraszam do kontaktu w każdej sprawie związanej z zekupem i sprzedażą nieruchomości.

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

ZEWNĘTRZNE MATERIAŁY WYKOŃCZENIOWE

Każda nieruchomość wymaga dbania o nią. W zależności od tego, jak będziemy o nią dbać, tak będzie nam służyła. Oczywiście dbałość o nieruchomość będzie w dużej mierze zależała od tego, co to za nieruchomość i jak jest usytuowana.

Jeśli jest to apartament lub condo townhouse, zazwyczaj nie możemy zajmować się naprawami zewnętrznymi naszego unitu. Zajmuje się tym korporacja zarządzająca, która gromadzi środki w tzw. reserve funds. Zarząd osiedla zatrudnia podwykonawców do napraw, wypłaca sobie pensje (i czasami bonusy) a nieraz zmusza właścicieli mieszkań do płacenia _special assessment _na nieplanowane naprawy, które mogą kosztować od kilkuset do kilkudziesięciu tysięcy dolarów na unit.

W przypadku condo apartments i condo townhouses nasze naprawy i ulepszenia zazwyczaj ograniczają się do wnętrza, a nie zewnętrza. Innym interesującym przypadkiem, o którym warto wspomnieć, są tzw. freehold townhouses. Podobnie jak z samochodem, gdy jest nowy i na gwarancji - mieszkanie tam to czysta przyjemność. Jednak gdy kompleks się starzeje i wymaga napraw - takich jak dach, okna czy inne elementy zewnętrzne, może to być problem. W przeciwieństwie do condo townhouses, we _freehold townhouse _każdy jest odpowiedzialny za swoje. Niektórzy, widząc, że stan techniczny osiedla się pogarsza, po prostu sprzedają unity i uciekają z "tonącego statku". Inni naprawiają tylko to, co muszą, aby nie inwestować pieniędzy w nie swoje, a jeszcze inni ignorują remonty, przez co kompleks wygląda źle. Brak gospodarza, który dba o wszystko jest problemem, na który należy zwrócić uwagę ze względu na specyfikę starzejącego się osiedla.

Podobna sytuacja dotyczy bliźniaków. Wszystko zależy od jednego sąsiada. Jeśli jesteśmy w stanie skoordynować remonty i ulepszenia, nasz wspólny dom będzie przykładem. Niestety, poruszając się po osiedlach bliźniaków (szczególnie starszych), rzadko spotyka się takie przykłady. W Kanadzie ludzie dość często zmieniają domy, zwłaszcza w średnich lub gorszych rejonach miasta. Jeśli zarządca osiedla, jak i jego mieszkańcy nie dbają o aspekt wizualny przestrzeni, widać to gołym okiem.  

Niestety, dbanie o domy często zależy od dominującej nacji w danym rejonie miasta. Wystarczy porównać Woodbridge i Brampton, aby zobaczyć różnicę. Jak wspomniałem wcześniej, w zależności od tego, jak dbamy o dom, tak będzie on nam służył. Ale oprócz dbałości warto znać nominalną trwałość poszczególnych elementów domu, aby móc przewidzieć potencjalne koszty utrzymania. Dla uproszczenia skupimy się na domach wolnostojących, aby wykluczyć wpływ "dobrego" lub "złego" sąsiada. Oczywiście nie będę omawiał każdego elementu domu (ponieważ dom składa się z wielu komponentów). Zacznijmy od zewnętrza, a za tydzień omówię elementy wewnętrzne. 1. Dachy. Dzielimy je na płaskie (obecnie popularne z powodu mody na projektowanie) oraz skośne. Dachy płaskie zwykle wymagają wysokiej jakości membran, które są dostarczane w rolkach i łączone za pomocą specjalnej pochodni (torch), tworząc nieprzepuszczalną dla wody membranę. Zwykle ich żywotność wynosi od 25 lat wzwyż, dlatego warto zainwestować w jakość, jeśli planujemy dłuższe zamieszkiwanie w danym domu. Dachy skośne zazwyczaj pokrywane są dachówką lub papą. Płytsze dachówki z papą mogą wytrzymać do 15 lat, podczas gdy wysokiej jakości dachówki mogą służyć nawet przez 30 lat. Istnieją również dachówki z włókna szklanego, które mogą przetrwać 40 lat i dłużej. Coraz popularniejsze stają się pokrycia metalowe w formie dachówek lub paneli. Metalowy dach oferowany jest jako "dożywotni", ale wiele zależy od instalatora. Dobrze wykonany może rzeczywiście przetrwać, ale słabo wykonany może być problematyczny, a naprawy są kosztowne. Wiele firm oferujących "dożywotnią gwarancję" może nie przetrwać nawet 10 lat - i co wtedy? Istnieją również inne materiały pokrycia dachu - takie jak dachówki z gliny, plastiku, łupku czy drewna, jednak są one zazwyczaj stosowane w droższych domach i mogą być relatywnie drogie. 2. Okna. W ostatnich latach nastąpiły znaczne postępy w jakości okien. Są one znacznie lepsze niż 20 lat temu. Dobrej jakości okna są cichsze, szczelniejsze i łatwiejsze w obsłudze. Doskonałe okna produkowane są także w Polsce, i znam wielu kontrahentów i osoby prywatne, które je tu sprowadziły. Niestety, ostatnie podwyżki cen oraz koszty transportu zniwelowały różnicę w cenach, ale jakość nadal jest nie do porównania (zazwyczaj na korzyść polskich okien). Trwałość okien jest trudna do jednoznacznego oszacowania, ponieważ zależy od wielu czynników. Powinny przetrwać co najmniej 20-25 lat, jednak często nawet nowe domy z plastikowymi oknami, budowane masowo, mogą mieć problemy z szczelnością już po 3-4 latach. Niestety, większość deweloperów szuka oszczędności, instalując najtańsze dachówki, okna, piece czy łazienki. Każda oszczędność na jakości prowadzi do zysków dla nich i potencjalnych problemów dla mieszkańców.

Naprawdę dobre okna mogą mieć gwarancję na całe życie - co oznacza, że mogą przetrwać nawet ponad 50 lat. Jednak w Kanadzie sytuacja jest inna. Typowe materiały stosowane do produkcji okien to profile z plastiku, włókna szklanego (fiberglass) czy aluminium. Do nowoczesnej architektury zalecałbym aluminium, choć biały plastik jest bardzo popularny (ze względu na niską cenę). Nie zachwyca jednak estetyką.

Osobiście preferuję okna drewniane z aluminium na zewnątrz. Są one bardzo estetyczne, miłe w dotyku i dzięki aluminium na zewnątrz praktycznie niezniszczalne i nie wymagają konserwacji. Istnieje również tańsza wersja okien drewnianych, wykonanych z miękkiego drewna (jak sosna czy topola), pokrytych plastikiem lub malowanych, jednak ich jakość jest zazwyczaj niższa. Ważne jest również szklenie. W dzisiejszych czasach, gdy koszty energii stale rosną, poszukuje się metod poprawiających odporność okien na straty ciepła. Kiedyś stosowano pojedyncze szklenie, co prowadziło do zamarzania okien zimą i dużych strat energii. Następnie pojawiły się podwójne, sklejane panele szkła, a potem szkło z gazem o słabej przewodności cieplnej. Coraz częściej stosuje się teraz potrójne oszklenie z gazem. Postęp w tej dziedzinie jest ciągły, a wysokiej jakości okna, jeśli zainwestujemy odpowiednią sumę, mogą spełniać swoje funkcje przez długi czas. 3. Drzwi wejściowe. Często są traktowane w Kanadzie po macoszemu. W typowych domach zwykle są one proste, kupowane za kilkaset dolarów. Jedyne wymaganie to solidność i minimalna odporność cieplna. Drzwi wejściowe są elementem, który dotykamy i oglądamy codziennie, dlatego w droższych domach często są robione na zamówienie lub w krótkich seriach. Powinny wytrzymać co najmniej 30 lat i rzadko są wymieniane, w przeciwieństwie do okien. 4. Drzwi garażowe. Kiedyś często można było spotkać garażowe drzwi z drewna, dzisiaj są one rzadkością. Drewno w naszym klimacie nie wytrzymuje próby czasu. Obecnie króluje blacha stalowa lub aluminium. Są tańsze drzwi ocieplane styropianem i droższe, ocieplane pianką. Są też drzwi nieocieplane. Proszę pamiętać, że garaż przy domu jest jedną z większych luk, przez którą tracimy ciepło. Szczególnie jeśli nasz dom ma joint entrance – dom „przyklejony” do naszego garażu – będziemy przez tanią bramę tracić ciepło i w rezultacie zużyjemy więcej energii.

5. Zewnętrzne materiały wykończeniowe. Stają się coraz bardziej różnorodne i tu panuje prawdziwa rewolucja. Panele drewnopodobne, różne rodzaje sidingu, cegła i kamień naturalny czy sztuczny. Tynki również cieszą się dużą popularnością. Cegła i kamień są uznawane za bardzo trwałe, ale czasami, gdy nowy dom osiada, mogą pękać wzdłuż linii spoin. Jest to zazwyczaj tylko kwestia estetyki i nie powinna budzić obaw. W przypadku sidingu mamy do wyboru materiały takie jak plastik, metal czy drewno. Drewniany siding, zwykle z cedru, jest łatwy w instalacji i fabrycznie malowany w różne kolory. W GTA jest średnio popularny, ale w regionach jak Nowa Szkocja czy zachodnia Kanada jest bardzo odporny na trudne warunki i wytrzyma nawet ponad 40 lat. Metalowy siding również jest trwały, chyba że ulegnie uszkodzeniu mechanicznemu. Vinyl siding, który jeszcze kilka lat temu był synonimem taniego wykończenia, obecnie jest trwały i estetyczny, a jego trwałość sięga nawet 40 lat. Ostatnim materiałem elewacyjnym, o którym wspomnę, jest tynk (stucco). Zyskał on dużą popularność, jest stosunkowo łatwy w instalacji, dobrze maskuje podłoże i oferuje szeroką gamę kolorów i faktur. Ponadto, dzięki styropianowi, na którym jest instalowany, poprawia komfort termiczny i chłodzenie w budynkach, w których został zastosowany. Stucco może przetrwać nawet ponad 30 lat, ale ma też swoje wady - takie jak możliwość odpadania od struktury. Nie jest tak twarde jak kamień czy cegła i łatwo jest o uszkodzenia mechaniczne. Czasami jest instalowane zbyt blisko styku z ziemią i ciągła wilgoć i pryskające błoto źle działają na stucco. I ostatnia zabawna sytuacja. Czasami dzięcioły uwielbiają ten produkt i wykuwają w _stucco _otwory. Widziałem taki dom, który zaczynał wyglądać jak ser szwajcarski przez uparte dzięcioły.

W istocie, jeśli mamy dom w dobrej lub bardzo dobrej lokalizacji, każda inwestycja w jego ulepszanie zazwyczaj podnosi jego wartość. Istnieją jednak wyjątki, szczególnie w super dobrych lokalizacjach, gdzie nowe inwestycje mogą prowadzić do wyburzenia starych domów na rzecz nowych, droższych. Często jest tak, że nagle w danej dzielnicy zacznie się ruch budowlany i na przykład stare i nawet wypielęgnowane domy idą pod spychacz, by zrobić miejsce pod nowy, większy i zwykle znacznie droższy dom. Czasami dzielnica nie musi być nawet tak bardzo wystrzałowa, ale na przykład można dzielić 50 stopowe działki na dwie po 25 stóp i budować tam dwa domy albo dwa bliźniaki.

Warto być świadomym własnej sytuacji. Istnieje jeszcze jeden czynnik, który warto uwzględnić. Zadbany i czysty dom wpływa na nasze otoczenie i naszą psychikę. Poprawia nasze samopoczucie i zmniejsza stres. Badania psychologiczne popierają tę tezę. Jak mieszkasz, tak żyjesz!

Jeśli zastosowali Państwo w swoich domach jakieś szczególne materiały wykończeniowe lub chcą pokazać wyjątkowe rozwiązania, proszę przesyłać zdjęcia. Z przyjemnością opublikuję je na naszej stronie "Domator Team i Maciek Czapliński" na FB.

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007 

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Episode Notes

W ostatnich miesiącach, wskutek wysokich cen nieruchomości na terenie GTA, zauważalna jest mniejsza liczba osób kupujących swój pierwszy dom. Młodych ludzi po prostu nie stać na zakup domów, bo przy cenach powyżej $1,000,000 powinni mieć 20% wpłaty, co często jest nierealnym wymaganiem. Ponadto, jeśli nawet uda się im zakupić nieruchomość poniżej jednego miliona z minimalnym 5% downpayment, to miesięczne opłaty za mortgage będą na poziomie $6,000 miesięcznie plus podatek od nieruchomości, plus opłaty za utrzymanie domu (światło, gaz, internet, ubezpieczenie itd.). Zamyka się to w kwocie blisko $6,500 do $7,000 miesięcznie i jest to duży wysiłek finansowy. Właśnie w miniony weekend szukałem domów z młodymi ludźmi, którzy dobrze zarabiają, mają dobry kredyt, ale też ta suma ich przeraża. Z drugiej strony nie chcą wynajmować, bo uważają, że wydawanie $3,000 miesięcznie za wynajem domu to po prostu strata. Dlatego szukaliśmy domów albo z gotowym apartamentem do wynajęcia, albo z potencjałem, by taki apartament stworzyć. Okazuje się, że dziś przyzwoity unit, szczególnie kiedy jest legalny, można wynająć za bardzo dobre pieniądze – nawet do $3,500 miesięcznie, szczególnie kiedy zajmuje główny poziom domu. Ale by to zrobić, musi on spełniać kilka warunków. Pierwszy i najważniejszy - musi być zalegalizowany! (o czym za chwilę). I oczywiście powinien być atrakcyjny. Oglądając w miniony weekend domy z apartamentami na wynajem, widzieliśmy różne dziwolągi. Specjalizują się w nich głównie koledzy znad Ganges River. Nic dziwnego, że miasto Brampton wypowiedziało im wojnę i dziś inspektorzy robią kontrole i wydają nakazy legalizacji, a jak się nie da – likwidacji apartamentów na wynajem.

W przeszłości pisałem wielokrotnie o apartamentach w piwnicy (basement apartment). Są one niezwykle przydatne, bo pomagają spłacać pożyczki hipoteczne - i są jednocześnie ważnym dodatkiem do budżetu rodzinnego. Kilka lat temu przepisy się zmieniły i obecnie można ubiegać się o legalizację dodatkowego apartamentu prawie w każdym domu. Powstaje pytanie: jaki jest benefit z legalizacji apartamentu, skoro wiele osób latami i tak wynajmuje je bez pozwolenia? No cóż, wszystko do czasu. Z legalizacji nowych lub istniejących apartamentów wynika wiele korzyści i nie wymienię tutaj pewnie wszystkich, ale kilka najważniejszych warto rozważyć:

• Jeśli mamy istniejący, ale niezalegalizowany unit, możemy w każdej chwili otrzymać nakaz jego legalizacji, a jeśli będzie to niemożliwe, nakaz jego likwidacji. Często "życzliwi" sąsiedzi składają donosy do miasta na to, że w domu jednorodzinnym mieszkają dwie rodziny. Miasto musi reagować na takie donosy i inspektor miejski, jak już pojawi się u nas w domu, dokona inspekcji i sprawdzi, czy apartament jest legalny. W przeszłości zwykle kończyło się to nakazem jego likwidacji. Obecnie mamy szansę ewentualnie ubiegać się o legalizację, ale to często może być skomplikowane, jeśli istniejący unit ma zbyt wiele problemów technicznych, których usunięcie jest trudne lub niemożliwe.
• Zalegalizowany unit możemy wynajmować bez obawy o konsekwencje - czyli na przykład niespodziewaną inspekcję z miasta. Dochód z takiego legalnego apartamentu może być rozliczany w naszych podatkach. W wypadku ubiegania się o refinansowanie pożyczki hipotecznej albo o nową hipotekę, możemy dochód z apartamentu użyć do kwalifikacji na pożyczkę.
• Nielegalny apartament w przypadku wypadku (pożaru, zalania, kradzieży czy tragicznej śmierci lokatorów) może przysporzyć właścicielom wielu problemów prawnych. Ubezpieczalnie w takich sytuacjach często umywają ręce i nagle może się okazać, że tak naprawdę to nie mamy ubezpieczenia. Jeśli ktoś nas pozwie do sądu cywilnego, to mogą być to wielomilionowe sprawy. Natomiast jeśli okaże się, że śmierć lub uszkodzenie ciała nastąpiły w wyniku naszych zaniedbań czy lekceważenia problemów, to możemy nawet trafić do więzienia.
• Mając zatwierdzony plan na budowę nowego lub na przebudowę istniejącego apartamentu, możemy śmiało inwestować pieniądze w jego urządzanie - gdyż nie ma obawy, że jakiś urzędnik nakaże nam jego likwidację.

• Typowym problemem w nielegalnych apartamentach jest to, że są często budowane byle jak. Nikt nie inwestuje większych pieniędzy, bo nie ma pewności, przez jak długi czas może go wynajmować.

• Takie kiepsko wykończone apartamenty dostają kiepskich lokatorów. Często desperatów, którzy nie mogą nic wynająć w typowych kondominiach, bo albo są bez pracy, albo mają bardzo słaby kredyt.

• I odwrotnie – jeśli nasz apartament do wynajęcia jest elegancko i dobrze wykończony, możemy dosłownie przebierać w chętnych – bo każdy chce mieszkać czysto i ładnie.
• Jednym z głównych problemów w przypadku tworzenia apartamentu w domach jest osobne wejście (szczególnie do piwnicy). Wielokrotnie widziałem zewnętrzne schody, robione po cichu. Potem właściciel domu jest nagabywanym przez miasto, by je usunąć albo zlikwidować apartament.
• Obecnie nie musimy bawić się w kotka i myszkę, bo mamy prawo do stworzenia drugiej jednostki mieszkalnej. Dlatego warto wystąpić o pozwolenie i legalizację, by uniknąć problemów.
• Piece of mind - czyli po polsku: spokojna głowa - to jest to, co jest wiele warte i możemy to uzyskać, jeśli tylko zmienimy nasz sposób myślenia! Po co załatwiać sprawy po cichu i łamać prawo, kiedy możemy uzyskać wszystkie benefity w sposób legalny - i tym samym zapewnić sobie bezpieczeństwo prawne.

Jak wspomniałem wcześniej, obecne przepisy pozwalają na utworzenie drugiej jednostki mieszkalnej. Większość ludzi myśli natychmiast, że ma to być basement, ale niekoniecznie. Drugi unit może znajdować się na przykład na piętrze, podczas kiedy pierwszy zajmuje parter i piwnicę. Przypomnę teraz, jakie są podstawowe wymagania, by drugi apartament w domu mógł być zatwierdzony pod kątem bezpieczeństwa.

• Wytrzymałość ogniowa ścian oraz sufitów pomiędzy unitami musi wynosić minimum 45 minut. Wszystkie elementy strukturalne podpierające ściany czy sufit też muszą mieć taką odporność ogniową.
• Droga ucieczki - czyli klatka schodowa z piwnicy musi wytrzymać 45 minut naporu ognia, by dać mieszkańcom czas na ewakuację.
• Ściany i sufit pomiędzy unitami muszą mieć minimalną odporność dźwiękową 50 decybeli.
• Minimum jedna droga ucieczki jest wymagana dla unitów na poziomie terenu i powyżej. Dwie drogi ucieczki dla basements apartments. Jedną może być okno o minimalnym wymiarze 36 na 24 cale, drugą klatka schodowa.
• Połączony system ostrzegania pomiędzy unitami – fire alarm, który jest połączony i działa w obu unitach w przypadku pożaru.
• Wymagany jest wykrywacz dwutlenku węgla w każdym unicie.
• Drzwi pomiędzy apartamentami powinny mieć 1 godzinę odporności ogniowej i wyposażone muszą być wyposażone w samozamykający się mechanizm oraz posiadać uszczelki, które zmniejszają penetrację dymu lub gazu.
• Dla każdego unitu musi być zagwarantowany jeden parking na posiadłości.
• Minimalna wysokość w obrębie unitu w basemencie powinna wynosić 7 stóp 4 cale.

Nie są to wszystkie wymagania, ale te najważniejsze. Dla naszych klientów, kupujących z nami nieruchomości, bardzo chętnie oferujemy pomoc w zaprojektowaniu drugiego unitu i dostosowaniu zakupionego domu do wynajmu. By unit został zatwierdzony, niezbędne jest wystąpienie o Building Permit, ale również o Zoning Certificate. Wymaga to trochę pracy i bez doświadczenia i umiejętności w projektowaniu nie jest to takie łatwe. Same koszty w mieście nie są wygórowane i wynoszą do $1,000. Moje wieloletnie doświadczenie będzie bardzo pomocne, jeśli wybiorą Państwo tę drogę. Również jeśli ktoś by potrzebował pomocy w budowie takiego unitu, już po uzyskaniu pozwolenia, może skorzystać z naszych kontaktów.

Zapraszam i pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Episode Notes

Notes go here

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Basen na posesji to możliwość relaksu w upalne dni bez potrzeby wyjazdów za miasto. To frajda dla dzieci i sposób na spędzenie letniego weekendu z rodziną i przyjaciółmi.

Ale posiadanie basenu wiąże się także z kosztami, na które dziś zwrócę Państwu uwagę.

Panuje powszechne przekonanie, że basen wpływa na podniesienie wartości nieruchomości. W rzeczywistości nie zawsze jest to prawdą. Liczne badania statystyczne potwierdzają, że większość Kanadyjczyków przywiązuje znacznie mniej wagi do posiadania własnego basenu niż na przykład do dużej wygodnej kuchni, ładnej funkcjonalnej łazienki czy wykończonego basementu. Statystycznie wydajemy zdecydowanie więcej pieniędzy na te usprawnienia, niż na budowanie basenu. Oczywiście wynika to często z naszych możliwości finansowych i tak zwanych priorytetów. Poważna renowacja kuchni wraz z wymianą sprzętów gospodarstwa domowego potrafi kosztować tyle, co wybudowanie basenu. Jeśli stać nas tylko na jeden wydatek, wiadomo, co zwykle wygrywa. Nasze panie kochają ładne kuchnie i w tym przypadku panowie muszą się dostosować. Zresztą ponownie warto wspomnieć o badaniach statystycznych, według których zainwestowane w kuchnie pieniądze zwykle zwracają się w 73% i zdecydowanie podnoszą wartość domu. Natomiast pieniądze wydawane na basen zwracają się w 16% i zdarza się, że posiadanie basenu może nawet utrudniać sprzedaż nieruchomości. Dotyczy to głównie domów w niższej kategorii cenowej, gdzie po pierwsze - basen może zajmować większość i tak małego ogródka, a po drugie - nowych, potencjalnych właścicieli może nie być stać na dodatkowe koszty związane z utrzymaniem basenu, które w przeciętnym przypadku kształtują się na poziomie od $600 do $2000 za sezon. Największy wpływ na wydatki związane z utrzymaniem basenu mają koszty ogrzewania wody. Czyli im bardziej gorące i dłuższe lato, tym mniej nas będzie kosztowało utrzymanie basenu. Kiedyś energia była tania, a koszty ogrzewania niskie. Dziś to się zmieniło, a niestety, w naszym klimacie podgrzewanie wody to jedyna szansa na przedłużenie sezonu letniego. W chwili obecnej znakomitą alternatywą dla ogrzewania gazem stają się systemy wykorzystujące energię słoneczną. Kiedyś te systemy były dość kosztowne - dziś inwestycja może zwrócić się po 3-5 sezonach. Baseny w ziemi czyli inground są zdecydowanie droższe, niż baseny zbudowane na terenie above ground. Na koszt basenu będzie wpływała jego wielkość, materiał, z jakiego jest wykonany, sprzęt do filtrowania wody i dostarczania chemikaliów, oraz tak zwany landscaping _wokół basenu. Skoncentrujmy się na basenach wbudowanych w teren. Najtańsze są baseny z dnem i ściankami (_liner) z plastiku (vinyl). Najdroższe są te z betonu, okładane ceramiką lub kamieniem. W naszym klimacie te pierwsze są znacznie łatwiejsze w utrzymaniu. Koszt wybudowania basenu mogą mieć ogromny rozrzut – od $50,000 do $200,000. I naprawdę wiele tu zależy od tego, kiedy budujemy basen, kto jest jego wykonawcą i jakich materiałów użyjemy. Coraz bardziej popularne stają się małe baseny, zwane lap pools, w których płyniemy przeciwko sztucznie wytworzonemu nurtowi (tzw. przeciwprąd). Takie baseny mogą być instalowane nawet na małych działkach i ich ceny zaczynają się już od $12,000. Jeśli wspomnieć o nowszych rozwiązaniach w Kanadzie, to coraz częściej stosowane są baseny ze słoną wodą. Pozwala to uniknąć stosowania dużej ilości chemikaliów oraz takie baseny ponoć wymagają mniej pracy, by utrzymać je w czystości. ** ** Zasadniczo nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to, czy basen wpływa na podniesienie podatku od nieruchomości. Jak zawsze należy popatrzeć na każdy przypadek indywidualnie. Jeśli mamy mały, stary basen na małej działce – to możemy z całą stanowczością „walczyć” z zawyżoną wyceną naszej nieruchomości przez miasto. Z drugiej strony, jeśli ktoś wybuduje luksusowy basen za $200,000, to oczywiście miasto uzna, że wpływa to na podniesienie market value _naszej nieruchomości. Właśnie o tym należy pamiętać - podatki od nieruchomości płacimy na podstawie _assessed market value i jeśli nie zgadzamy się z wyceną (assessment) to możemy się od niej odwołać. Czy skutecznie? Nie zawsze jest to łatwe. Warto pamiętać, że jak się kupuje dom z basenem, należy w czasie zakupu zażądać inspekcji basenu oraz sprawdzenia stanu technicznego sprzętów związanych z jego utrzymaniem. Jak kupujemy dom latem – jest to dość proste. Natomiast kupując dom zimą – musimy włożyć takie warunki w ofertę, by dawały nam szansę sprawdzenia basenu wiosną. I w razie odkrycia problemów – sprzedający byliby za nie odpowiedzialni. ** ** Każdego roku tysiące właścicieli domów w całym Ontario przeznaczają miliony dolarów, aby zbudować basen swoich marzeń. Najbardziej poszukiwanym typem basenu jest basen zagłębiony w ziemi (inground). Oczywiście są inne baseny - np. ustawione na istniejącym terenie. Są także tak zwane swim spa - czyli rodzaj większej hot tub, która ma zintegrowany system filtrów i jetów, pozwalających na płynięcie pod prąd (wtedy praktycznie płynie się w miejscu, co jest doskonałym rozwiązaniem dla długodystansowców, którzy nie mają okazji pływać w basenie o rozmiarze olimpijskim). Jest kilka prostych wskazówek, które pomogą znacznie zaoszczędzić koszty przeznaczone na projekt basenu bez potrzeby ścinania narożników i bez pogorszenia jakości inwestycji.

Średni koszt basenu w rejonie Mississauga może kosztować od $50,000 do $100,000 - $120.000. Tak się składa, że sam basen to dopiero część wydatków. Zwykle, kiedy inwestujemy w basen, musimy również zainwestować w teren wokół basenu - czyli w patia, tarasy, gazony, BBQ, shed, itd. Ten dodatkowy wydatek może również kosztować dziesiątki tysięcy dolarów.  

Niektórzy właściciele domów mogą sądzić, że podpisanie umowy na instalację inground pool wiosną pomoże im zaoszczędzić pieniądze. Jest dokładnie odwrotnie - wiosna jest najbardziej pracowitą porą roku dla firm, zajmujących się instalacją basenów, ponieważ wszyscy chcą mieć basen wraz z nadejściem lata, i panuje tutaj zasada „chcesz, to płać”.

Właściwie najlepszy czas na zamówienie basenu to wczesna jesień. Wtedy branża basenowa zaczyna zwalniać, ponieważ oczekiwanie na chłodniejsze miesiące jest tuż za rogiem. Kontraktorzy będą mieli więcej czasu, aby skupić się na Państwa projekcie, pytaniach, i poświęcić im niepodzielną uwagę. Będzie to również dobry czas na przeprowadzenie analizy i zebranie wszelkich informacji potrzebnych do podjęcia decyzji. A co najważniejsze, można zarezerwować termin budowy już na przyszły sezon letni.

W okresie wczesnej jesieni również wszelkie niezbędne akcesoria i sprzęt, który będzie potrzebny do skonfigurowania basenu - pompa basenowa, podgrzewacze, zabawki basenowe itp., będą niezwykle przystępne cenowo z uwagi na posezonowe wyprzedaże. Ceny potrafią być wtedy o 50% niższe i pomogą obniżyć koszty instalacji basenu. Faktycznie można zaoszczędzić setki, a nawet tysiące dolarów.

Suchy, jesienny okres zmniejsza również koszty wykopów, związanych z instalacją basenu. Wykopy są jednym z najtrudniejszych działań przy budowie basenu. Czyni je to również jedną z najdroższych części projektu.

Suche podłoże jesienne (dokładne przeciwieństwo mokrego podłoża wiosennego) jest o wiele łatwiejsze do wykopów, co nieuchronnie zmniejsza całkowity koszt budowy basenu. W chłodniejszym okresie roku utwardzanie betonu może zająć trochę więcej czasu, ale ponieważ prawdopodobnie nie będziemy korzystać z basenu do następnego lata po jego wybudowaniu, nie powinno to stanowić problemu.

Wczesne negocjacje z wykonawcami mogą obniżyć koszty budowy basenu. Jak wspomniałem wcześniej, firmy instalujące baseny w rejonie Mississauga zaczynają zwalniać w miesiącach jesiennych. Daje to klientowi pole do negocjacji kosztów przy podpisywaniu umowy, co pozwala zaoszczędzić pieniądze, czas i konkurować z innymi właścicielami domów w najbardziej ruchliwych okresach (wiosna/lato). Dlatego to właśnie nie teraz, a z końcem lata lub jesienią warto zaplanować budowę basenu na rok następny i zawrzeć kontrakt po obecnych cenach - gdyż za rok może być znacznie drożej!

Jeśli poszukują Państwo domu z basenem - zapraszam do kontaktu. 

Wyszukam dla Państwa wymarzony dom z odpowiednim basenem i w rozsądnej cenie. 

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Episode Notes

> Na dziś zaplanowaliśmy dokończenie tematu niepotrzebnych renowacji, ale wciąż czekam na listy od Państwa. Zatem renowacje będą za tydzień, a dziś ważny temat, o którym pewnie myśli każdy, kto zdecydował się sprzedać dom. > > Sprzedaż domu może być procesem skomplikowanym i wymagającym największej staranności, rozwagi i umiejętności podejmowania świadomych decyzji. Kiedy właściciele nieruchomości zastanawiają się nad opcjami sprzedaży, jedną z możliwych, która może przyjść im do głowy, jest samodzielna próba sprzedaży na własną rękę (ang. for-sale-by-owner, czyli FSBO). > To pozornie wydaje się atrakcyjnym posunięciem - bo możemy uniknąć zapłaty wynagrodzenia dla agenta nieruchomości. Ale również kluczowe jest rozważenie tego, co tracimy. Warto przeanalizować, czy rezygnacja z bardzo dobrze zorganizowanego systemu sprzedaży, oferowanego przez agentów nieruchomości, przyniesie więcej korzyści, czy strat. > > > 1. Wiedza o rynku, oferowana przez agentów > Jednym z głównych atutów współpracy z agentem nieruchomości jest dostęp do jego dogłębnej wiedzy rynkowej; agenci posiadają ogromne doświadczenie w branży nieruchomości. Śledzą najnowsze trendy rynkowe, ceny i preferencje kupujących. Doświadczony agent może dostarczyć cennych informacji na temat lokalnego rynku i pomóc sprzedającym prawidłowo wycenić nieruchomość, aby osiągnęli optymalną cenę za swój dom. > > Wybierając sprzedaż na własną rękę (FSBO), sprzedający mogą nie mieć dostępu do szczegółowych informacji dotyczących rynku, co zwykle skutkuje błędną wyceną domu. Ustalenie zbyt wysokiej ceny nieruchomości to powszechna pułapka FSBO, co może skutkować zniechęceniem potencjalnych kupujących, podczas gdy zbyt niska cena może spowodować zawarcie świetnej transakcji dla kupujących - ze stratą dla właścicieli nieruchomości. Agenci posiadają wiedzę potrzebną do przeprowadzenia kompleksowej analizy rynkowej i ustalenia odpowiedniej ceny. > > > 2. Marketing i ekspozycja > Kolejnym, istotnym atutem agenta nieruchomości są jego wysokie możliwości marketingowe. Mają dostęp do wielu usług ofertowych poprzez MLS system i platformy internetowe, dzięki którym mogą zaprezentować nieruchomości szerokiemu gronu potencjalnych kupujących, zwiększając natychmiast szanse na sprzedaż. Agenci stosują również różne techniki marketingowe - takie jak profesjonalna fotografia, wirtualne pokazy i ukierunkowana reklama. A wszystko po to, by przyciągnąć odpowiednią grupę odbiorców i uzyskać oferty. > Sprzedający samodzielnie mają ograniczone narzędzia marketingowe sprzedających, a bez profesjonalnej wiedzy i szerokiej sieci marketingowej trudno dotrzeć im do dużej grupy potencjalnych kupujących. Brak tej ekspozycji może skutkować tym, że nieruchomość pozostanie na rynku znacznie dłużej i ostatecznie zostanie sprzedana poniżej jej wartości. > Współpraca z agentem znacznie zwiększa szanse na skuteczne przyciągnięcie chętnych - i to mówię nie tylko ja, ale też pokazują statystyki rynkowe. > > Proszę pamiętać, że 90% kupujących korzysta z usług własnego agenta nieruchomości, bo ich serwis jest dla nich bezpłatny. Domy oferowane prywatnie (FSBO) nie pokazują się w systemie MLS i ani agenci, ani potencjalni kupujący o nich nie wiedzą. Czasami domy takie są wprowadzane na MLS, ale zwykle z minimalnym wynagrodzeniem dla agentów i uczciwie pisząc – są bojkotowane. > > 3. Sprzedający nie zawsze dostrzegają wady domu > > Gdy właściciele przebywają w nieruchomości przez dłuższy czas, w sposób naturalny przyzwyczajają się do jej wad. Z czasem mogą nieświadomie przeoczyć lub bagatelizować problemy, które zmniejszają atrakcyjność nieruchomości. Wady te to na przykład przestarzałe instalacje, problemy strukturalne lub po prostu mało atrakcyjna estetyka, która może odstraszyć potencjalnych kupujących. > Z kolei agenci są szkoleni w rozpoznawaniu takich wad i mogą dostarczyć sprzedającym cennych sugestii  - wskazać konieczne naprawy, które znacznie poprawią atrakcyjność domu i zwiększą jego wartość. Współpraca z agentem pozwala sprzedającym spojrzeć na swoje mieszkanie czy dom z nowej perspektywy i skorygować potencjalne problemy przed wystawieniem go na sprzedaż. > Dodatkowo agenci mogą również zorganizować staging. Elegancki wystrój wnętrz wpływa pozytywnie na kupującego i tym samym zwiększa szanse na szybką sprzedaż za wyższą cenę. Stylizacja pomaga stworzyć przyjemną atmosferę w domu, podkreślając najlepsze cechy nieruchomości i umożliwiając potencjalnym kupującym podjąć szybką decyzję co do zakupu. > > 4. Umiejętności negocjacyjne > Skuteczne negocjacje przy sprzedaży domu wymagają dużej finezji i umiejętności. Agenci zwykle posiadają doskonałe umiejętności negocjacyjne, ponieważ rozwijają je przez lata praktyki na rynku real estate. Potrafią targować się w wyważony i elegancki sposób i wiedzą, jak uzyskać najlepszy wynik. Podczas samodzielnej sprzedaży domu właściciele mogą znaleźć się w nieznanej dla nich sytuacji. Emocjonalne przywiązanie do nieruchomości może również zakłócać osąd i utrudniać komunikację - zwłaszcza osobom niewprawionym w negocjacjach biznesowych. Agenci są tam, aby działać jako pośrednicy, łagodząc stres i emocje, a jednocześnie robiąc wszystko, aby osiągnąć cele sprzedającego. > > 5. Agenci potrafią panować nad emocjami > > Kolejnym istotnym aspektem jest zdolność agentów do emocjonalnego odłączenia się od procesu sprzedaży. Sprzedaż domu może budzić u właścicieli skrajne emocje, ponieważ nieruchomość często ma wartość sentymentalną i może być trudno się z nią rozstać. Emocje mogą zaciemnić ocenę sytuacji i naprawdę zakłócić proces racjonalnego podejmowania decyzji, zwłaszcza, jeśli chodzi o negocjacje i podejmowanie wyborów. Agenci natomiast nie są związani emocjonalnie z nieruchomością i podchodzą do sprzedaży z profesjonalnym, racjonalnym podejściem. Patrzą na nieruchomość całkowicie obiektywnie i skupiają się wyłącznie na jej wartości rynkowej i potencjale. To odłączenie się od emocji pozwala agentowi udzielać bezstronnych porad i podejmować strategiczne decyzje dla dobra klientów. > > > 6. Parasol ochronny w kwestiach prawnych i finansowych > > Transakcje nieruchomości obejmują ważne sprawy prawne i finansowe, które mogą być przytłaczające dla sprzedającego bez profesjonalnej wiedzy. Agenci natomiast są dobrze zaznajomieni z wymaganiami prawno-finansowymi, obowiązkami ujawniania wad i niezbędną dokumentacją, związaną ze sprzedażą domu. Agent gwarantuje klientom wsparcie prawne co sprawia,  że proces sprzedaży jest mniej stresujący. Pomaga także zminimalizować ryzyko ewentualnych pozwów lub odpowiedzialności finansowej. Jest parasolem ochronnym dla swojego klienta - od początku do końca usługi pośrednictwa. > > > 7. RECO (Real Estate Council of Ontario) > Wszyscy agenci skupieni są w nadrzędnej organizacji - RECO - która czuwa nad standardami ich obsługi. Są one określone w specjalnych dokumentach. Agenci muszą ich przestrzegać, a za ewentualne nadużycia grozi im kara. Każdy agent musi posiadać ubezpieczenie zawodowe, chroniące ich klientów. Kiedy zdecydujemy się sprzedać dom na własną rękę, jesteśmy wystawieni na kontakt z ludźmi, którzy nie są zobowiązani do przestrzegania wielu zasad. Oczywiste jest, że dbają oni wyłącznie o własny interes i nie zawsze postępują etycznie. Profesjonalny agent chroni swoich klientów przed nieuczciwymi osobami czy skutkami ich działań. > > > Niektórym sprzedaż samodzielna może wydawać się kusząca, gdyż zaoszczędzą prowizję, którą musieliby zapłacić agentowi za jego pracę. Jednak, nim podejmą Państwo taką decyzję, warto poznać zalety współpracy z agentem, a także zakres ochrony, jaką sprawuje agent nad swoimi klientami. Agenci posiadają aktualną wiedzę o rynku, rozległe kontakty marketingowe i cenne umiejętności negocjacyjne. Oferują też wsparcie prawne i finansowe, co może znacząco wpłynąć na sukces w sprzedaży domu. > > Zapraszam do kontaktu w sprawie sprzedaży lub zakupu nieruchomości. Nie wiem, czy Państwo wiedzą, ale studiowałem nie tylko architekturę, ale także psychologię. Gdyby nie decyzja o emigracji, obroniłbym z psychologii doktorat. Te studia fantastycznie pomagają mi w prowadzeniu negocjacji w imieniu klientów. Nie ma możliwości, by wyprowadzić mnie z równowagi, a najtrudniejsze rozmowy prowadzę w spokoju i z uśmiechem na ustach. Takie podejście bardzo pomaga obu stronom transakcji w podjęciu racjonalnych decyzji. > Pozdrawiam, > Maciek Czapliński > 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co