Episode Notes

W momencie przejścia na emeryturę większość z nas zastanawia się, jakie kroki podjąć, aby zapewnić sobie spokojne i wygodne życie na zasłużonym odpoczynku. Szczególnie w dużych miastach takich jak Toronto, koszty życia mogą być przytłaczające i przerastają możliwości emerytów - nawet, gdy dom jest spłacony. Dlatego coraz więcej emerytów rozważa sprzedaż większych posiadanych od lat nieruchomości, aby zamieszkać w miejscach lepiej przystosowanych do ich potrzeb, możliwości finansowych i stylu życia. 

Jednym z takich rozwiązań są osiedla „active adult”, które skierowane są do osób powyżej 55+, chcących nadal zachować aktywny styl życia, jednocześnie nie martwiąc się o codzienne obowiązki związane z utrzymaniem nieruchomości. W Kanadzie ten koncept występuje od lat, ale nie jest aż tak popularny, jak ma to miejsce na przykład na Florydzie. W artykule tym przybliżę, na czym polegają osiedla tego typu, jakie są ich zalety oraz ewentualne wady, aby pomóc w podjęciu świadomej decyzji. Co to jest osiedle „Active Adult”? Osiedla „active adult” są z założenia dostosowane do potrzeb seniorów, którzy wciąż są pełni energii i chęci do prowadzenia aktywnego życia. Główną cechą tych kompleksów są niskie koszty, związane z utrzymaniem domu i ogrodu. Osiedla te zwykle oferują domki parterowe o powierzchni od 1100 do 1500 stóp kwadratowych, często są to wolnostojące domy lub mniejsze kondominia. Dzięki temu osoby starsze nie muszą martwić się o schody, które mogą być barierą w większych domach jednorodzinnych. W osiedlach takich często można spotkać „Club House” w którym jest miejsce do spotkań, sala gimnastyczna, sala kinowa czy inne udogodnienia. Bardzo często jest też basen. Zalety osiedli „Active Adult”

1. Niskie koszty utrzymania. Właściciele takich domów nie ponoszą kosztów związanych z dużym ogrodem czy wymagającą elewacją. Utrzymanie zieleni, odśnieżanie i inne prace zewnętrzne są zazwyczaj pokrywane w ramach opłat HOA (Home Owners’ Association). Dzięki temu seniorzy mogą cieszyć się zielonym otoczeniem bez obaw o ciężkie prace ogrodowe. Domy zwykle nie posiadają płotów i wydzielonych w sposób fizyczny działek, by sprzyjać poczuciu integracji oraz ułatwiać nawiązywanie kontaktów.
2. Społeczność w podobnym wieku. Tego typu osiedla to doskonałe miejsce do nawiązywania nowych znajomości. Osoby w podobnym wieku, często o zbliżonych doświadczeniach życiowych, mają więcej wspólnych tematów - co sprzyja integracji i wspólnym aktywnościom.
3. Różnorodne udogodnienia. Wiele osiedli „active adult” zapewnia swoim mieszkańcom różnego rodzaju udogodnienia, które sprawiają, że życie w takim miejscu jest wygodniejsze i bardziej ekscytujące. Mogą to być baseny, korty tenisowe, kluby fitness, a nawet własne centra kulturalne. Dzięki temu seniorzy mają możliwość uczestniczenia w zajęciach ruchowych, wydarzeniach społecznych czy zajęciach hobbystycznych - bez konieczności opuszczania osiedla.
4. Bezpieczeństwo i spokój. Osiedla „active adult” często mają ograniczony dostęp dla osób z zewnątrz i są strzeżone, co przekłada się na poczucie spokoju i bezpieczeństwa wśród mieszkańców. Seniorzy mogą czuć się swobodnie, wiedząc, że są w otoczeniu osób, które rozumieją ich potrzeby i troski.
5. Brak zmartwień o opiekę nad domem. Po latach dbania o dom i ogród, wiele osób na emeryturze ceni sobie brak obowiązków związanych z utrzymaniem posesji. W osiedlach „active adult” te aspekty są zazwyczaj pokrywane w ramach opłat HOA, co pozwala seniorom cieszyć się emeryturą bez troski o stan techniczny nieruchomości.
6. Swoboda w podróżach. Dzięki niskim wymaganiom dotyczącym utrzymania domu, seniorzy mogą bez obaw zamknąć swoje mieszkanie czy dom na kilka miesięcy i wyjechać na wakacje, czy też spędzić zimę w ciepłych krajach. W przeciwieństwie do dużych domów, które wymagają stałej uwagi, osiedla typu „active adult”  umożliwiają większą elastyczność w planowaniu czasu.

Wady osiedli „Active Adult”

1. Brak opieki zdrowotnej. W odróżnieniu od niektórych innych typów osiedli dla seniorów, osiedla „active adult” nie zapewniają opieki medycznej na miejscu. W przypadku pogorszenia się stanu zdrowia, mieszkańcy muszą organizować pomoc we własnym zakresie lub liczyć na opiekę ze strony rodziny.
2. Ograniczony wiek mieszkańców. Osiedla senioralne mają ograniczenia wiekowe, co sprawia, że panuje w nich jednolita struktura demograficzna. Dla niektórych seniorów brak różnorodności może być minusem, szczególnie jeśli lubią towarzystwo osób z różnych pokoleń.
3. Niski potencjał inwestycyjny. Warto zauważyć, że nieruchomości w osiedlach „active adult” mają mniejsze szanse na wzrost wartości w porównaniu z innymi osiedlami. Ponadto, prawo ograniczające zamieszkanie osobom poniżej 55 roku życia może stanowić przeszkodę w przekazaniu nieruchomości młodszym członkom rodziny.
4. Brak elastyczności dla potrzeb rodziny. Część mieszkańców przebywa tam sezonowo, co może ograniczyć możliwość odwiedzin przez członków rodziny, zwłaszcza młodszych. Zasady osiedla mogą nakładać restrykcje dotyczące długości pobytu gości poniżej 55 roku życia.

Alternatywa dla tradycyjnych domów jednorodzinnych Dla wielu seniorów osiedla „active adult” są atrakcyjną alternatywą dla tradycyjnych domów jednorodzinnych, zwłaszcza jeśli ich aktualny dom jest zbyt duży, trudny do utrzymania lub drogi w eksploatacji. Przykład może stanowić mieszkaniec Toronto, którego dom w centrum miasta osiągnął wysoką wartość rynkową. Sprzedaż takiego domu i przeprowadzka do tańszego osiedla „active adult” poza miastem pozwala nie tylko na zmniejszenie kosztów życia, ale i na zainwestowanie zaoszczędzonych środków, które mogą przynosić stały dochód. Przykład: Osiedle w Tillsonburgu Tillsonburg, niewielkie miasteczko w Ontario, stanowi przykład, gdzie można znaleźć osiedla typu „active adult” w rozsądnej cenie. Domki tam kosztują już w granicach $500,000 dolarów, co przy wysokich cenach nieruchomości w Toronto jest bardzo atrakcyjną opcją. Osiedle oferuje klub rekreacyjny, basen, a także piękne tereny zielone, które są utrzymywane przez zatrudnionych ogrodników. Wszystko to sprawia, że życie tam jest komfortowe i dostosowane do potrzeb starszych mieszkańców. Jeśli ktoś chciałby uzyskać więcej informacji na ten temat - proszę o kontakt. 

Jeśli chodzi o Tillsonburg, to ciekawe jest, że miasteczko to ma bardzo atrakcyjną starówkę z uroczymi, historycznymi domami i wieloma restauracjami. Jest tam takżebardzo dobrze działający szpital i więcej niż jedno osiedle dla emerytów. Jest też położone blisko lotniska w London, skąd można podróżować po świecie! Czy osiedle „Active Adult” to dobre rozwiązanie? Decyzja o wyborze miejsca zamieszkania na emeryturze powinna być dokładnie przemyślana i dostosowana do indywidualnych potrzeb. Osiedla „active adult” to świetna opcja dla osób ceniących sobie spokój, niskie koszty utrzymania oraz możliwość korzystania z bogactwa udogodnień. Dla tych, którzy szukają spokojnego miejsca na emeryturę, ale nadal chcą pozostać aktywni i zaangażowani w życie społeczne, osiedle „active adult” może być idealnym wyborem. Jeśli jednak ktoś wymaga stałej opieki medycznej lub preferuje środowisko z różnorodnością wiekową, warto rozważyć inne opcje - takie jak osiedla z pełnym zakresem opieki (CCRC) czy mieszkania niezależne z opcją wsparcia. I na koniec jeszcze jedna uwaga. Bardzo atrakcyjną alternatywą do „active adult” są liczne osiedla, szczególnie w rejonie Niagara - również budowane z myślą o ludziach w wieku 55+. Są to osiedla parterowych townhouses, gdzie jesteśmy właścicielami ziemi, płacimy minimalne maintenance (za koszenie trawy, usuwanie śniegu i śmieci. Mieszkając w takim osiedlu mamy poczucie bezpieczeństwa - bo znamy naszych sąsiadów. Takie osiedla są mniej restrykcyjne i kiedy w którymś momencie chcemy sprzedać nasz unit, są bardziej atrakcyjne dla potencjalnych kupujących.

Zapraszam do kontaktu i pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Episode Notes

Notes go here

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Episode Notes

Ubezpieczenie tytułu własności to kluczowy element procesu zakupu nieruchomości w Ontario, który często jest niedoceniany, ale może uchronić nabywców przed poważnymi problemami prawnymi i finansowymi. W niniejszym artykule przyjrzymy się, czym jest ubezpieczenie tytułu, jakie korzyści oferuje nabywcom oraz jak skutecznie zabezpiecza przed różnorodnymi ryzykami związanymi z prawem własności. Czym jest ubezpieczenie tytułu własności? Ubezpieczenie tytułu własności to jednorazowa polisa, którą nabywca nieruchomości wykupuje w momencie finalizacji zakupu. Jego głównym celem jest ochrona przed potencjalnymi problemami prawnymi związanymi z tytułem własności, które mogą pojawić się po zakupie. Chociaż przed nabyciem nieruchomości przeprowadza się szczegółowe badania tytułu, niektóre kwestie mogą pozostać niewykryte – i właśnie tutaj wkracza ubezpieczenie tytułu. Jak ubezpieczenie tytułu chroni nabywców nieruchomości?

• Ochrona przed wadami tytułu Polisa ubezpieczeniowa zapewnia ochronę przed wadami prawnymi, które mogą ujawnić się po zakupie, jak błędy w dokumentach, nieścisłości w księgach wieczystych czy zaległe obciążenia finansowe, takie jak nieuregulowane podatki bądź długi poprzednich właścicieli. W takich przypadkach ubezpieczenie tytułu pokrywa koszty, związane z rozstrzygnięciem problemów.

• Zabezpieczenie przed oszustwami tytułowymi Tytuł nieruchomości może paść ofiarą oszustwa – na przykład, gdy ktoś podszywa się pod właściciela nieruchomości i dokonuje jej nielegalnej sprzedaży lub zaciąga na nią kredyt. W przypadku, gdyby doszło do takiego zdarzenia, ubezpieczenie tytułu pokrywa koszty prawne i straty finansowe.

• Rozwiązanie problemów z granicami działki Spory dotyczące granic nieruchomości mogą być kosztowne i czasochłonne. Jeśli po zakupie nieruchomości okaże się, że granice działki nie są zgodne z tym, co wskazywały dokumenty, polisa ubezpieczeniowa może pokryć koszty związane z rozwiązaniem takiego konfliktu.

• Zgodność z lokalnymi przepisami planistycznymi Ubezpieczenie tytułu może również chronić przed problemami wynikającymi z niezgodności nieruchomości z lokalnymi przepisami planistycznymi, które mogą nie zostać wykryte przed zakupem. Jeśli na przykład nieruchomość była wykorzystywana niezgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ubezpieczenie tytułu pokryje koszty rozwiązania takiego problemu.

• Ochrona przed brakiem aktualnych pomiarów (surveys). W wielu przypadkach nieruchomości w Ontario nie mają aktualnych pomiarów działki. Może to prowadzić do sporów dotyczących granic czy powierzchni nieruchomości. Dzięki ubezpieczeniu tytułu, nabywca ma pewność, że w przypadku takich niejasności nie poniesie kosztów prawnych związanych z ich rozwiązywaniem.

• Niemarkowalny tytuł (clouds on title) W sytuacjach, gdy sprzedający nie posiada jasnego i nieobciążonego tytułu do nieruchomości, może dojść do problemów z jej odsprzedażą. Ubezpieczenie tytułu chroni nabywcę przed stratami finansowymi wynikającymi z konieczności rozwiązywania takich spraw.

• Błędy prawników Zasadniczo prawnicy nie powinni popełniać błędów, ale czasami nawet mogą je popełnić nieświadomie. Czasami trzeba zamknąć transakcję z bardzo krótkim okresem od zakupu do zamknięcia i prawnik nie jest w tym czasie dokonać wszystkich sprawdzeń. Jeśli wynikną jakieś problemy później (jak na przykład niezapłacone podatki) to Title Insurance nas ochroni przed konsekwencjami.

Najważniejsze korzyści z ubezpieczenia tytułu własności

• Spokój i bezpieczeństwo: Kupno nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Ubezpieczenie tytułu daje nabywcy pewność, że jego inwestycja jest zabezpieczona przed nieprzewidzianymi problemami prawnymi.

• Ochrona finansowa: Rozwiązywanie problemów, związanych z tytułem własności może wiązać się z wysokimi kosztami prawnymi. Polisa ubezpieczeniowa pokrywa te wydatki, co chroni właściciela przed znacznymi stratami finansowymi.

• Zabezpieczenie zarówno dla nabywcy, jak i dla kredytodawcy: Ubezpieczenie tytułu chroni nie tylko nabywcę, ale również instytucję finansową udzielającą kredytu hipotecznego, zapewniając obu stronom bezpieczeństwo prawne.

• Możliwość rezygnacji z aktualnych pomiarów działki: W niektórych przypadkach, dzięki ubezpieczeniu tytułu, nie jest konieczne wykonywanie kosztownych pomiarów geodezyjnych, co dodatkowo obniża koszty zakupu nieruchomości.

Przykłady działania ubezpieczenia tytułu:

1. Oszustwo tytułowe: Pewna właścicielka nieruchomości w Ontario odkryła, że ktoś bez jej wiedzy sprzedał jej dom. Fałszerz zaciągnął również duży kredyt hipoteczny na jej nieruchomość. Dzięki ubezpieczeniu tytułu kobieta nie tylko odzyskała prawo własności, ale również uniknęła spłacania kredytu, który został zaciągnięty w wyniku oszustwa.
2. Zaległe obciążenia podatkowe: Nowy nabywca nieruchomości dowiedział się, że poprzedni właściciel nie uregulował podatku od nieruchomości. W takim przypadku ubezpieczenie tytułu pokryło koszty zaległości, a nowy właściciel nie musiał ponosić tych nieprzewidzianych wydatków.
3. Spór o granice działki: Właściciel nieruchomości odkrył, że płot sąsiada wchodzi na jego działkę. Sprawa trafiła do sądu, a ubezpieczenie tytułu pokryło koszty prawne związane z przesunięciem płotu i ustaleniem prawidłowych granic działki.
4. Brak pozwoleń na rozbudowę: Nowy właściciel nieruchomości odkrył, że poprzedni właściciel przeprowadził rozbudowę domu bez wymaganych pozwoleń. Miasto zażądało uzyskania pozwoleń lub rozbiórki nielegalnie wykonanej rozbudowy. Ubezpieczenie tytułu pomogło pokryć koszty uzyskania pozwoleń i dostosowania nieruchomości do wymogów prawnych.
5. Mąż, który sprzedał dom... pod nieobecność żony: Pewien mężczyzna, sprytny, aczkolwiek niezbyt uczciwy, postanowił sprzedać dom podczas nieobecności swojej żony, zgarnął pieniądze - i wyparował. Kiedy żona wróciła z wakacji, odkryła, że jest bezdomna, a pieniądze zniknęły. Dzięki Title Insurance udało się unieważnić sprzedaż i odzyskać dom. Morał z tej historii? Nigdy nie zostawiaj kluczy pod wycieraczką i sprawdzaj, co robi Twój mąż! (lub żona, bo nieuczciwość nie ma płci).

Jak uzyskać ubezpieczenie tytułu? W Ontario ubezpieczenie tytułu można nabyć za pośrednictwem prawnika lub bezpośrednio u ubezpieczyciela, specjalizującego się w takich polisach. Proces zakupu jest prosty i zazwyczaj obejmuje jednorazową opłatę. Koszt ubezpieczenia tytułu zależy od wartości nieruchomości oraz specyfiki danego przypadku, ale zazwyczaj oscyluje wokół 0,1% wartości zakupu. Czyli jak kupujemy dom wartości miliona dolarów, to zapłacimy $1,000 jednorazowo - i to ubezpieczenie jest ważne tak długo jak w ubezpieczonym domu mieszkamy! Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Episode Notes

Co bardziej się opłaca? Kupić pustą działkę pod budowę, czy stary dom, wyburzyć go i budować na nowo? W idealnym świecie każdy z nas marzyłby o tym, aby zacząć wszystko od początku – pusta działka bez żadnych kompromisów to idealne warunki do stworzenia domu marzeń. Brzmi jak bajka? No cóż, realia rynku nieruchomości w Ontario, szczególnie w miastach, są nieco bardziej skomplikowane. Chociaż pomysł zakupu pustej działki brzmi fantastycznie, to może kryć za sobą wiele ukrytych kosztów i formalności, które sprawią, że ta bajka stanie się raczej thrillerem z elementami horroru. Dlatego warto rozważyć także opcję zakupu istniejącego domu, wyburzenia go i rozpoczęcia budowy od nowa. Zanim Państwo zdecydują, zapraszam do zapoznania się z kluczowymi aspektami obu rozwiązań.

1. Pusty kawałek ziemi – marzenie czy fatamorgana? Na pierwszy rzut oka, zakup pustej działki wydaje się idealnym rozwiązaniem. W końcu, kto by nie chciał mieć czystego pola do popisu? Niestety, w dużych miastach takich jak Toronto, Mississauga czy Oakville, znalezienie wolnej działki graniczy z cudem. Wolne tereny są niczym jednorożce – każdy o nich słyszał, ale mało kto widział na własne oczy. A jeśli już się pojawią, to cena... cóż, można się poczuć, jakby ktoś próbował sprzedać kawałek Księżyca. Obecnie brak wolnych terenów pod zabudowę w miastach jest odczuwalny na każdym kroku. Jeśli myślą Państwo o budowie w miejskich granicach, największym problemem jest właśnie niedostępność działek. Większość terenów już dawno została zagospodarowana, a sporadycznie pojawiające się oferty sprzedaży dotyczą działek w lokalizacjach, które często nie należą do najatrakcyjniejszych (chyba że ktoś ma ochotę na codzienny widok na autostradę). Co więcej, wolne działki w dobrych lokalizacjach potrafią być nie tylko rzadkością, ale także cenową bombą zegarową.
2. Koszt działek – szybki przegląd portfela. Niestety, zakup działki to nie tylko wydatek na samą ziemię, ale także na wiele dodatkowych opłat, które mogą Państwa zaskoczyć. Na przykład w Mississaudze ceny działek wahają się od $850,000 do $1,500,000 (a czasami więcej), i to tylko w zależności od wielkości i lokalizacji. W końcu lokalizacja to słowo-klucz. Działka w mniej popularnej okolicy może kosztować mniej, ale jeśli marzą Państwo o widoku na jezioro Ontario, warto przygotować się na wysokie koszty. Jednak to nie wszystko – dochodzi też podatek HST. W przypadku zakupu „gołej” działki, podatek ten wynosi 13%. Jeśli kupują Państwo działkę jako inwestycję i planują ją sprzedać, mają Państwo możliwość odliczenia HST, ale jeśli budują dom dla siebie, to jest to dodatkowy koszt. To tak, jakby Państwo mieli w restauracji zamówić jedną pizzę, a potem nagle dowiedzieli się, że trzeba zapłacić za dwie – jedna z nich to właśnie podatek HST.
3. Opłaty development charges – co jeszcze warto wiedzieć? Podatek HST to dopiero początek, bo na scenę wkraczają także tzw. „development charges”. To opłaty, które miasta pobierają, aby sfinansować rozwój infrastruktury - takiej jak budowa szkół, dróg, kanalizacji czy komunikacji publicznej. W regionie Peel opłaty te mogą przyprawić o zawrót głowy. Dla przykładu, opłata za nowe mieszkanie wynosi: - $54,931 dla małych apartamentów, - $98,200 dla większych apartamentów, - $108,837 dla townhousów, - oraz aż $136,864 dla domów jednorodzinnych. 

To naprawdę spore kwoty, które należy dodać do kosztów zakupu samej działki, zwłaszcza gdy myślą Państwo o budowie większego domu. Nic dziwnego, że deweloperzy są kochani przez miasta – płacą olbrzymie sumy, które trafiają do miejskiej kasy i finansują rozwój infrastruktury. Niestety, te koszty finalnie spadają na barki indywidualnych kupujących, którzy później muszą je opłacić w postaci wyższych cen nieruchomości.

1. Koszty podłączeń – kolejne „niewidoczne” koszty. Kupując pustą działkę, powinno się także pamiętać o kosztach podłączeń mediów - takich jak woda, prąd, gaz czy kanalizacja. W przypadku istniejącej działki z domem do wyburzenia, część infrastruktury może już być podłączona, co teoretycznie pozwala zaoszczędzić. Ale uwaga – „teoretycznie” to słowo kluczowe! Jeśli wyburzają Państwo dom zbudowany 50 lat temu, istnieje duże prawdopodobieństwo, że stare instalacje będą wymagały modernizacji. Na przykład typowa rura doprowadzająca wodę z ulicy o średnicy 1/2 cala raczej nie spełni wymogów nowoczesnych standardów, które wymagają rur o średnicy 1 cala. Podobnie rzecz ma się z kanalizacją, gdzie stare, żeliwne lub kamionkowe rury muszą być wymienione na nowoczesne, plastikowe. Dawniej prąd był doprowadzany napowietrznymi kablami, ale dziś większość inwestorów woli, aby infrastruktura energetyczna była poprowadzona pod ziemią. Zastąpienie starych instalacji nowoczesnymi to kolejny wydatek, który może pochłonąć tysiące dolarów. W przypadku domów położonych poza miastem, możemy co prawda korzystać z istniejącej studni czy szamba, ale wymaga to dokładnych badań aby sprawdzić, czy te systemy spełniają dzisiejsze normy i czy warto w nie inwestować.
2. Finansowanie – niełatwe zadanie. Kupno pustej działki to często jak gra w ruletkę - szczególnie, jeśli chodzi o jej finansowanie. „Normalne” banki prawie nigdy nie udzielają kredytów na zakup działek bez istniejących budynków, a jeśli już znajdą Państwo instytucję, która zgodzi się na finansowanie, można liczyć na wysokie wymagania dotyczące wkładu własnego – często banki wymagają nawet 50% wartości działki jako wkładu własnego. Co więcej, oprocentowanie takiego kredytu może być wyższe niż w przypadku zakupu działki z istniejącym domem.
3. Kupno działki z domem do wyburzenia. Zakup działki z domem, nawet do wyburzenia, jest znacznie łatwiejszy pod względem finansowania. Banki chętniej udzielają kredytów na nieruchomości z istniejącymi budynkami - co oznacza, że czasem można uzyskać kredyt hipoteczny z minimalnym wkładem własnym.
4. Wyburzenie domu – dodatkowy koszt. Decydując się na zakup działki z domem do wyburzenia, powinno się pamiętać, że czeka Państwa także koszt rozbiórki. W zależności od wielkości i lokalizacji budynku koszt ten może wynosić od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy dolarów. To dodatkowy wydatek, który warto uwzględnić w budżecie. Ale jest też plus – unikają Państwo wtedy opłaty development charges, co może być znaczną oszczędnością.
5. Reasumując – co wybrać? Odpowiedź nie jest prosta, bo wszystko zależy od konkretnej sytuacji. Kupno pustej działki może być marzeniem, ale wymaga solidnego budżetu i gotowości do zmierzenia się z licznymi opłatami i formalnościami. Z kolei zakup domu do wyburzenia często pozwala uniknąć niektórych opłat, ale wymaga dodatkowych nakładów finansowych na rozbiórkę i modernizację infrastruktury. Jedno jest pewne - łatwiej znaleźć działkę z domem do wyburzenia, niż idealnie położoną, pustą działkę. 
6. Budowa domu czy zakup gotowego? To jest obszerny temat, który mogę poruszyć wkrótce. Na pewno jest łatwiej i taniej kupić gotowy dom z planów niż budować samemu. Deweloperzy budują domy na masową skalę, co pozwala im obniżać koszty materiałów i usług. Kupując działki hurtowo, powtarzając te same projekty i mogą negocjować lepsze warunki z dostawcami. Kiedy budujemy dla siebie, będziemy instalowali lepsze materiały, lepsze wykończenia, okna, bardziej unikalny plan itd. Pojedyncza działka będzie znacznie droższa niż to, co deweloper kupuje hurtem. Dlatego nie będzie taniej, ale może być lepiej!

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Episode Notes

Jesień to czas intensywnych przygotowań przed nadchodzącą zimą. To ważne prace, szczególnie w Ontario - gdzie zimy są długie i mroźne. Aby Państwa dom był dobrze przygotowany na trudne warunki atmosferyczne, warto przeprowadzić kilka kluczowych prac, które powinny być wykonane właśnie teraz, by uniknąć niespodzianek zimą, kiedy wszelkie naprawy są znacznie bardziej kłopotliwe. Oto kilka wskazówek, jak przygotować dom na zimę.

Prace wewnątrz domu:

1. Systemy grzewcze: Każdy dom musi mieć sprawny system ogrzewania, by przetrwać ontaryjską zimę. Temperatury zewnętrzne spadają zwykle sporo poniżej zera, dlatego systemy grzewcze muszą być sprawdzone i odpowiednio przygotowane.

• Elektryczne grzejniki (baseboards): Sprawdzenie przełączników i bezpieczników na tablicy elektrycznej oraz odkurzenie grzejników, by uniknąć unoszenia się kurzu.
• Ogrzewanie nadmuchowe (Forced Air): Jeśli korzystamy z gazu ziemnego, warto przed zimą wymienić filtry powietrza, przeczyścić kanały wentylacyjne i przeprowadzić przegląd pieca (przynajmniej co dwa lata). Jeśli używamy propanu, trzeba zadbać o ciągłość dostaw.
• Nawilżacz powietrza: Ustawienie nawilżacza powietrza na tryb zimowy, by zapobiec wysuszeniu powietrza wewnątrz domu, co może powodować problemy z gardłem i oddychaniem.

2. Wentylacja: Nowoczesne domy są wyposażone w systemy HRV, które automatycznie wymieniają zużyte powietrze na świeże. Należy sprawdzić i oczyścić filtry. W starszych domach warto regularnie wietrzyć pomieszczenia. 3. Panel elektryczny: Jeśli posiadamy nowoczesny panel z automatycznymi bezpiecznikami, nie ma potrzeby podejmowania dodatkowych działań. W przypadku starszych paneli z bezpiecznikami wkręcanymi, warto mieć kilka zapasowych lub zainwestować w bezpieczniki resetowalne.

Elewacja i dach:

1. Dach: Dach powinien być kontrolowany co kilka lat. Najpopularniejsze pokrycie dachowe, jakim są gonty (shingle), wytrzymuje od 10 do 30 lat w zależności od jakości. Jesień to ostatni moment, aby naprawić dach po normalnych cenach – zimą koszty napraw mogą się podwoić. 2. Rynny i rury spustowe: Często zatykają się liśćmi i innymi zanieczyszczeniami. Należy je dokładnie oczyścić, aby uniknąć zalania domu. Warto też sprawdzić rury spustowe, które mogą być uszkodzone i odprowadzać wodę w okolicy fundamentów, co może prowadzić do wilgoci. 3. Okna: Wymiana okien to często spory wydatek, ale warto sprawdzić ich stan, zwłaszcza tych o niskiej izolacyjności. Należy też uzupełnić uszczelnienia wokół okien (tzw. caulking), aby zapobiec stratom ciepła. 4. Izolacja: Większość strat ciepła w domach (ponad 60%) odbywa się przez dach. Stare domy często mają niewystarczającą izolację na poddaszu. Uzupełnienie izolacji jest łatwe i stosunkowo tanie, a oszczędności na ogrzewaniu mogą być znaczące. 5. Zabezpieczenie instalacji wodnej: Należy zabezpieczyć instalacje wodne przed zamarznięciem, odłączając węże ogrodowe, zamykając zawory zewnętrzne i spuszczając wodę z rur narażonych na niskie temperatury. Zamarznięta woda w rurach może prowadzić do ich pęknięcia.

Basen gotowy na zimę - oto prace, które warto przeprowadzić:

1. Czyszczenie basenu: Dokładne oczyszczenie dna i ścian z zanieczyszczeń, takich jak liście, piasek czy glony.

2. Balans chemiczny wody: Zbalansowanie poziomu pH i dodanie odpowiednich środków chemicznych.

3. Spuszczenie wody: Obniżenie poziomu wody poniżej skimmerów i wlotów, by zabezpieczyć te elementy przed uszkodzeniem.

4. Zabezpieczenie instalacji wodnej: Opróżnienie wszystkich elementów instalacji z wody i zainstalowanie specjalnych zatyczek do odpływów.

5. Zabezpieczenie skimmerów: Umieszczenie specjalnych "pływaków" lub gąbek, by amortyzować nacisk zamarzającej wody.

6. Ochrona powierzchni basenu: Przykrycie basenu odpowiednią osłoną, która powinna być dobrze napięta i zamocowana.

7. Regularne sprawdzanie basenu zimą: Regularne sprawdzanie stanu pokrycia basenu, zwłaszcza po dużych opadach śniegu czy intensywnych wiatrach.

8. Zabezpieczenie sprzętu: Wszystkie akcesoria basenowe powinny być zdemontowane, wyczyszczone i przechowywane w suchym miejscu.

Przygotowanie ogrodu:

1. Ochrona roślin: Zabezpieczenie delikatnych roślin przed mrozem, okrycie agrowłókniną lub słomą.

2. Porządki: Zbieranie liści i przekopywanie rabat, co poprawia przewietrzenie gleby.

3. Narzędzia ogrodowe: Oczyszczenie narzędzi i zabezpieczenie ich przed korozją.

4. Zimowanie sprzętu: Schowanie mebli ogrodowych i grillów lub zabezpieczenie ich pokrowcami.

5. Przygotowanie narzędzi do odśnieżania.

6. Ochrona przed gryzoniami: Rozłożenie trutek w strategicznych miejscach domu i ogrodu.

Dbanie o trawnik:

Aeracja gleby, nawożenie jesiennym nawozem oraz koszenie trawnika przed zimą to kluczowe działania, które pomogą przygotować trawnik na mroźne miesiące i zapewnią jego zdrowy wygląd na wiosnę. Przygotowanie domu na zimę to kluczowy krok, aby zapewnić sobie komfort i bezpieczeństwo podczas mroźnych miesięcy. Regularne konserwacje i przeglądy mogą znacząco obniżyć ryzyko awarii oraz nieprzewidzianych napraw, które zimą są uciążliwe. Pamiętajmy, że odpowiednie zabezpieczenie domu, systemów grzewczych oraz otoczenia zewnętrznego to inwestycja, która przyniesie korzyści w postaci niższych kosztów ogrzewania i długotrwałej ochrony budynku. Gdy zadbamy o te sprawy jesienią, będziemy mogli cieszyć się spokojną zimą - bez obaw o nagłe problemy techniczne. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Episode Notes

Poszukiwanie wymarzonego domu lub mieszkania może trwać od kilku dni do nawet kilku miesięcy. Proces zakupu nieruchomości to ekscytujący, ale też wymagający czas. Kiedy już zdecydujemy się na zakup i oferta zostanie zaakceptowana, warto wiedzieć, jakie kroki musimy podjąć, aby transakcja przebiegła sprawnie i bez problemów. Oto przewodnik, który pomoże uporządkować proces zakupu domu lub mieszkania.

Depozyt

Zaraz po zaakceptowaniu oferty przez sprzedającego, kupujący są zobowiązani do złożenia depozytu. Jest to jeden z pierwszych i najważniejszych kroków po podpisaniu umowy zakupu. W większości przypadków depozyt powinien zostać przekazany w ciągu 24 godzin od zawarcia umowy - chyba, że strony ustaliły inaczej. Niedostarczenie depozytu w wyznaczonym terminie może skutkować unieważnieniem umowy. Depozyt zazwyczaj trafia na konto firmy brokerskiej, która reprezentuje sprzedającego. Coraz częściej depozyty są składane w formie elektronicznej, na przykład poprzez wire transfer (przelew bankowy), który jest teraz bardzo popularny. Czeki osobiste są akceptowane tylko w wyjątkowych przypadkach, natomiast najczęściej wymagany jest bank draft (czek bankowy).

Warunki oferty

Kupno nieruchomości często wiąże się z pewnymi warunkami, które muszą zostać spełnione przed finalizacją transakcji. Najczęściej spotykane to warunki dotyczące finansowania, inspekcji nieruchomości oraz sprawdzenia tzw. Status Certificate w przypadku zakupu mieszkania w budynku wielomieszkaniowym (condominium).

• Status Certificate – jest to dokument zamawiany tuż po zawarciu umowy, który pozwala zweryfikować sytuację prawną i finansową korporacji zarządzającej budynkiem. Dokument ten dostarcza informacji o zadłużeniach, sprawach sądowych lub planowanych podwyżkach opłat eksploatacyjnych (maintenance fees). Jeśli status korporacji budzi wątpliwości, a w umowie mamy warunek na sprawdzenie tego dokumentu, mamy prawo wycofać się z transakcji bez konsekwencji.
• Warunek na finansowanie – w ostatnich latach rynek nieruchomości uległ stabilizacji, co daje kupującym większą swobodę w negocjowaniu warunków dotyczących finansowania. W przeszłości, w okresie bardzo konkurencyjnego rynku, gdy na jedną nieruchomość pojawiało się kilkanaście ofert, warunek na finansowanie często był pomijany. Obecnie sytuacja jest spokojniejsza i można swobodnie dodać ten warunek do oferty. Banki zwykle mają około 5 dni roboczych na ocenę nieruchomości (wycenę) oraz sprawdzenie zdolności kredytowej kupującego. Jeśli bank odrzuci naszą aplikację, istnieje możliwość skorzystania z tzw. „B-lenders”, czyli alternatywnych pożyczkodawców, którzy mogą udzielić kredytu na mniej korzystnych warunkach, ale z większą elastycznością.
• Warunek na home inspection – sens dodawania tego warunku do oferty zależy od rodzaju nieruchomości, którą kupujemy. W przypadku nowych domów lub mieszkań w nowoczesnych budynkach warto dokładnie zastanowić się, czy taki warunek jest konieczny. Z drugiej strony, kupując starsze domy (szczególnie te wymagające remontu), warto przeprowadzić inspekcję, aby uniknąć niespodzianek. Inspekcja może być wykonana zarówno przed złożeniem oferty, jak i po jej zaakceptowaniu, co daje kupującemu pewność, że nieruchomość jest w dobrym stanie technicznym.

Wybór prawnika

Prawnik odgrywa kluczową rolę w całym procesie zakupu nieruchomości. Ważne jest, aby wybrać prawnika z doświadczeniem w transakcjach nieruchomościowych. Po zawarciu umowy kupna-sprzedaży, dokumenty trafiają do prawnika kupującego, który ma za zadanie zweryfikować, czy sprzedający jest prawowitym właścicielem nieruchomości oraz czy nieruchomość nie jest obciążona żadnymi zobowiązaniami - takimi jak niezapłacone podatki czy niezakończone pozwolenia budowlane. Prawnik również sprawdza, czy miasto nie nałożyło kar na nieruchomość. W przypadku jakichkolwiek zaległości, sprzedający musi je uregulować przed zamknięciem transakcji. W dniu zamknięcia transakcji prawnicy obu stron wymieniają się dokumentami i funduszami elektronicznie. W ten sposób prawo własności zostaje oficjalnie przeniesione na nowego właściciela, a hipoteka (_mortgage)_zostaje zarejestrowana przez instytucję finansową.

Bridge Financing

Wielu kupujących zamyka transakcję kupna nowego domu i sprzedaży starego w tym samym dniu. Jest to możliwe, ale bardziej komfortowym rozwiązaniem może być wcześniejsze przejęcie nowej nieruchomości – na przykład tydzień lub dwa przed opuszczeniem starego domu. Taka strategia pozwala na spokojną przeprowadzkę, daje czas na drobne prace remontowe, sprzątanie czy odświeżenie nowego miejsca przed zamieszkaniem. Koszt takiego rozwiązania, zwanego bridge financing, zależy od banku, ale może być wart dodatkowego komfortu i spokoju, który zyskujemy w tym kluczowym momencie.

Ubezpieczenie domu

Ubezpieczenie domu to obowiązek, którego nie należy traktować jako niepotrzebnego wydatku. Dobre ubezpieczenie to ochrona nie tylko przed pożarem, ale także przed wieloma innymi problemami, które mogą pojawić się w przyszłości, w tym również przed skutkami prawnymi. Różnica w kosztach między podstawową a rozszerzoną polisą jest często niewielka, gdy rozłoży się ją na miesięczne opłaty. Warto jednak pamiętać, że standardowe ubezpieczenie nie obejmuje wszystkich sytuacji – na przykład zalania piwnicy w wyniku awarii kanalizacji, co może generować ogromne koszty napraw. Dodatkowe opcje, takie jak ubezpieczenie od zalania, warto rozważyć, aby chronić się przed nieprzewidzianymi wydatkami.

Ubezpieczenie mortgage

Zakup domu to prawdopodobnie największa inwestycja w życiu wielu ludzi, dlatego warto pomyśleć o ubezpieczeniu hipotecznym. Polisa na życie może pomóc rodzinie w przypadku utraty głównego żywiciela. Koszt takiego ubezpieczenia może być zaskakująco niski, zwłaszcza dla młodych, zdrowych osób. Tego rodzaju zabezpieczenie jest szczególnie ważne, jeśli mamy młodą rodzinę i zależy nam na ich finansowym bezpieczeństwie w razie nieprzewidzianych sytuacji.

Utilities (media)

Kupując dom wolnostojący lub townhouse, musimy samodzielnie zadbać o dostawy mediów - takich jak prąd, gaz, woda czy internet. Kupując mieszkanie w budynku wielomieszkaniowym, media mogą być wliczone w opłaty eksploatacyjne, dlatego warto to sprawdzić z wyprzedzeniem. Przed przejęciem nieruchomości, należy poinformować dostawców mediów o zmianie właściciela i założyć nowe konta, aby uniknąć przerw w dostawach.

Podatek od nieruchomości (Property Tax)

Podatek od nieruchomości zależy od jej wartości rynkowej, która może wzrosnąć lub zmniejszyć się w zależności od rynku. W ostatnich latach ceny nieruchomości znacząco wzrosły, co bezpośrednio wpłynęło na wysokość podatków. Kupując nową nieruchomość warto zadbać, aby prawnik sprawdził, czy na nieruchomości nie ciążą zaległe podatki. Jeśli istnieją zaległości, nowy właściciel może być zobowiązany do ich spłaty. Aby się przed tym zabezpieczyć, warto rozważyć wykupienie tzw. title insurance, które pokryje koszty ewentualnych zaległości.

Przeprowadzka (Movers)

Zatrudnienie firmy przeprowadzkowej to często najlepsze rozwiązanie, zwłaszcza jeśli przeprowadzka dotyczy większej ilości rzeczy lub odległości. Warto jednak pamiętać, że najlepsze firmy mają często pełne kalendarze, dlatego rezerwacja usługi z wyprzedzeniem jest kluczowa. Przy mniejszych przeprowadzkach, można również skorzystać z usług wynajmu samochodu dostawczego lub pomocy znajomych. 

Druga wizyta

Większość ofert kupna daje możliwość ponownej wizyty w nieruchomości przed zamknięciem transakcji. Jest to świetna okazja, aby dokładnie zmierzyć pomieszczenia, zaplanować ustawienie mebli, a także skonsultować się z wykonawcami, jeśli planujemy remont. Warto także sprawdzić, czy stan nieruchomości pozostał niezmieniony od momentu zawarcia umowy. Jeśli zauważymy jakiekolwiek uszkodzenia, mamy prawo zgłosić je prawnikowi i negocjować zniżkę lub naprawę. 

Zmiana adresu i dokumentów

Po zakupie nieruchomości nie zapominajmy o formalnościach, związanych z aktualizacją danych osobowych. Ważne jest, aby poinformować o zmianie adresu zarówno dostawców usług, jak i urzędy, banki oraz firmy ubezpieczeniowe. Zmiana adresu w prawie jazdy, które w Kanadzie pełni funkcję dokumentu tożsamości, jest obowiązkowa i można ją przeprowadzić w lokalnym urzędzie Service Canada. Należy także pamiętać o poinformowaniu poczty, aby listy i paczki były przekierowywane na nowy adres.

Koszty zamknięcia transakcji (Closing Costs)

Na koniec warto pamiętać, że poza ceną nieruchomości, istnieją dodatkowe koszty związane z zamknięciem transakcji. Są to m.in.: 

• Opłaty notarialne; 
• Podatki od transferu nieruchomości (land transfer tax);
• Opłaty za ubezpieczenie tytułu własności; 
• Koszty inspekcji; - Koszty przeniesienia mediów. Każdy z tych kroków przybliża kupujących do zakończenia procesu zakupu nieruchomości. Pamiętając o tych szczegółach, kupujący zyskuje spokój i pewność, że wszystko zostało dopięte na ostatni guzik, a nowy dom stanie się miejscem, w którym będzie czuł się naprawdę jak u siebie. 

Zapraszam do kontaktu w każdej sprawie związanej z zakupem lub sprzedażą nieruchomości.

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Episode Notes

Kiedy mamy istniejący dom albo kupujemy dom i chcemy go przerobić, zwykle wymagane jest pozwolenie na budowę. Wiele rzeczy można właściwie zrobić w domu bez pozwolenia - o tym pisałem w zeszłym tygodniu i zachęcam Państwa do przypomnienia sobie tego tekstu. Za każdym razem, kiedy proponujemy zmiany, a szczególnie kiedy wiąże się to ze zmianą obrysu budynku czy dodaniem powierzchni mieszkalnej (na przykład piętra), musimy nie tylko dostać pozwolenie na budowę, ale też sprawdzić, czy nasza proponowana przeróbka nie jest sprzeczna z przepisami urbanistycznymi. Okazuje się, kiedy zaczynamy dom projektować, że istnieje cały szereg ograniczeń i przepisów urbanistycznych, którym musimy się podporządkować. Jest to zupełnie logiczne, bo gdyby każdy mógł budować dom "swoich marzeń" bez żadnych restrykcji i ograniczeń, to szybko by się okazało, że marzenia się bardzo różnią i nagle żylibyśmy w bardzo chaotycznym i zaśmieconym „dziwolągami" projektowymi środowisku. Przepisy, które regulują co można budować i w którym miejscu w mieście, nazywają się Zoning By-Law i są one opracowywane dla każdego miasta, a czasami nawet dla poszczególnych rejonów miasta oddzielnie. Oczywiście przepisy te istnieją od dziesięcioleci i dlatego od czasu do czasu są modyfikowane i dostosowywane do nowych, zmieniających się realiów rozwoju miasta. Na przykład w Toronto, przed połączeniem w jedną aglomerację miejską, istniały w obrębie każdego "starego miasta" (takiego jak Etobicoke czy Scarborough) bardzo różne wymagania urbanistyczne. Dlatego, kiedy powstało Toronto jako Aglomeracja Toronto po wielu latach przygotowań, wprowadzono w 2013 nowe przepisy (bazujące na istniejących) i nazwano je City Wide Zoning By-Law. W założeniu miały być jednolite dla całego miasta. Przepisy Zoning By-Law określają wiele kryteriów, jak: maksymalną wielkość budynku, maksymalną wysokość, odległości od granic, typ nieruchomości, jaki możemy wybudować, itd. Można te informacje znaleźć w każdym planning department każdego miasta. Taka wizyta może być bardzo pożyteczna dla ludzi, którzy nie są wykształceni w kierunku projektowania i czytania długich i skomplikowanych przepisów urbanistycznych. W tym przypadku planner będzie w stanie udzielić bardzo konkretnych i aktualnych informacji. Ale w chwili obecnej coraz trudniej jest umówić się na osobiste spotkanie, bo jest powszechna tendencja do załatwiania spraw on-line. Dla tych, którzy są zaawansowani technologicznie, doskonałym źródłem informacji są interactive maps, które obecnie każde większe miasto posiada w internecie. Jak zlokalizujemy taki portal z mapami, wystarczy wpisać nazwę ulicy oraz numer domu - i natychmiast zobaczymy działkę, która nas interesuje oraz szczegółowe wymagania urbanistyczne. Oczywiście nie jest łatwo wyłuskać esencję z bardzo skomplikowanego języka branżowego i łatwo jest popełnić błąd. W idealnym świecie każdy powinien przestrzegać przepisów, ale też każdy ma prawo do odrobiny fantazji. Czasami dom, który chcemy wybudować, jest większy czy wyższy niż dopuszczają przepisy. Czasami też dom, budowany 50 lat temu, który właśnie planujemy remontować, nie spełnia obecnych wymagań urbanistycznych - bo przepisy uległy zmianom. Czasami mamy także ochotę podzielić większą działkę na dwie mniejsze, by wybudować dwa domy. Co robić w takiej sytuacji? Otóż w obrębie każdego miasta istnieje instytucja nazywana Committee of Adjustments (COA), która zajmuje się takimi przypadkami. Działa to tak, że jak chcemy wystąpić z wnioskiem o zezwolenie na takie zmiany, musimy przygotować dokładne rysunki, pokazujące naszą propozycję - wraz z listą zamierzonych odstępstw od przepisów (adjustments). Ale skąd wiedzieć, jakie zmiany są nam potrzebne? Otóż zanim właściwie złożymy aplikację w COA o zmiany, warto jest jeszcze zrobić jeden dodatkowy krok. Proponowany projekt warto jest złożyć na ZPR (Zoning Preliminary Review). Kosztuje to trochę, ale wyćwiczony w tym procesie planner miejski wychwyci wszystkie potrzebne odstępstwa od przepisów urbanistycznych, jakich potrzebujemy i da nam ich listę. Rysunki wraz z aplikacją, opłatami (które nie są małe) oraz wynikiem przeglądu ZPR można złożyć w biurze administracyjnym COA osobiście. Można to także załatwić przez e-mail. Biuro, po otrzymaniu dokumentacji, sprawdza nasze oczekiwane wymagania oraz zasięga opinii fachowców z planning department i innych miejskich służb. Ponieważ proces zatwierdzania zmian do przepisów urbanistycznych jest procesem publicznym, to po wstępnej analizie informacja o naszym proponowanym projekcie jest wysyłana do wszystkich zamieszkałych domów w promieniu 150 m, by ich mieszkańcy wiedzieli, co jest planowane w okolicy. Raz na dwa tygodnie wyznaczone jest posiedzenie COA, na którym każdy ubiegający się o zmiany (lub jego przedstawiciel) prezentuje swoje proponowane rozwiązanie. Sąsiedzi mają prawo do wyrażenia swojej opinii na takim spotkaniu. Po wysłuchaniu obu stron, członkowie COA podejmują decyzję w głosowaniu jawnym. Decyduje większość. Od decyzji COA można się było odwołać w ciągu 20 dni do instancji nadrzędnej, którą do niedawna było Ontario Municipal Board (OMB). Samo odwołanie nie było zbyt kosztowne, ale by było skuteczne, wskazane było zatrudnienie prawników oraz ekspertów. Mogło to sięgać tysięcy dolarów. Również okres oczekiwania na wysłuchanie odwołania w OMB mógł trwać miesiące! Dlatego stworzono obecnie Toronto Local Appeal Body (TLAB), które rozpatruje odwołania znacznie szybciej i taniej. Pozytywne jest to, że w większości przypadków członkowie COA przychylają się do próśb aplikantów o odstępstwa. Często nawet sprzeciw sąsiadów nie jest tu problemem, bo członkowie COA bardziej polegają na opinii ekspertów, niż przejmują się protestami sąsiadów. Zdarzają się jednak odstępstwa i dobrze przygotowany protest sąsiadów może skutkować negatywną opinią nawet wbrew logice - bo członkowie COA to radni miejscy, czyli politycy, którzy liczą się z opinią lokalnych wyborców.

Mnie osobiście zdarzyła się taka sytuacja, kiedy to lata temu na prośbę moich klientów wystąpiliśmy z podzieleniem prawie 60-stopowej działki na dwie mniejsze. Wówczas w tym rejonie takie podziały były typowe nawet dla działek 50-stopowych i przed naszą aplikacją było mnóstwo wydanych zatwierdzeń. Czyli byliśmy przekonani, że na zasadzie istniejących już precedensów nasza aplikacja zostanie zatwierdzona prawie automatycznie. Ale niestety, nie wzięliśmy pod uwagę determinacji naszej bezpośredniej sąsiadki, która, będąc strażaczką, czyli osobą energiczną, tak rozkręciła kampanię w bezpośrednim sąsiedztwie przeciwko naszej aplikacji, że na dzień, kiedy było wyznaczone rozpatrywanie naszego wniosku, na sali pojawiło się aż 56 protestujących sąsiadów. I nawet pomimo tego, że mieliśmy doskonałe argumenty i przychylną opinię plannera, to członkowie komisji, sugerując się protestem mieszkańców, ugięli się i odmówili nam wydania pozytywnej decyzji. Kiedy odwołaliśmy się do OMB, licząc na przychylność sędziego, sprawa się skomplikowała, bo zostaliśmy zmuszeni do zapłacenia znacznych kosztów prawnych. Wtedy jeszcze OMB nie był tak bardzo przychylny takim przypadkom. Dodatkowo, zanim sprawa się zakończyła, zmieniono przepisy - i nasz wniosek został odrzucony. Potem protestować przyszło ponad 60. sąsiadów - i ponownie nam odmówiono. Jak wielki wpływ ta sytuacja miała na Zoning By-Law w tej okolicy? Otóż po niej zmieniono przepisy w Long Branch i zabroniono podziału działek na mniejsze! Żartobliwie można stwierdzić, że przeszliśmy do historii.

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Episode Notes

Wielu posiadaczy domów po pewnym czasie myśli o zmianach czy usprawnieniach. Czasami jest to rozbudowa, nieraz tylko renowacja. Wiele prac wokół domu i w samym domu można wprowadzić bez potrzeby uzyskiwania pozwolenia ze strony miasta. Lista tych prac, które nie wymagają pozwolenia jest dość długa, zatem podaję tylko podstawowe z nich. 1. Wymiana okien na nowe. Nie wymaga pozwolenia, jeśli szerokość otworu nie jest zmieniana i nie istnieje potrzeba zmian strukturalnych. Ale nawet jeśli zajdzie  potrzeba poszerzenia okna, to w wielu przypadkach jest to bardzo prosta czynność - szczególnie w budynkach, w których materiałem wykończeniowym (od zewnątrz) jest stucco _czy siding. 2. Wymiana pokrycia dachowego. Dozwolona, jeśli użyty materiał ma podobny ciężar jednostkowy. Jeśli ktoś chciałby zamienić pokrycie z dachówki papowej na dachówkę ceramiczną - taka zamiana wymaga poważnego przeprojektowania strukturalnego dachu, bo istniejąca konstrukcja była na pewno liczona na inne obciążenie. Nie jest to niemożliwe, ale czy warto? 3. Malowanie elewacji lub jej naprawa. Coraz bardziej popularne stucco_ może być instalowane bez potrzeby specjalnych pozwoleń. Wymiana starego sidingu czy pomalowanie istniejącej cegły uważane są za zmiany jedynie kosmetyczne.

4. Naprawa kominów. Chodzi tu o naprawę istniejących, starych kominów, które zwykle po jakimś czasie mogą mieć kilka górnych warstw luźno połączonych ze sobą - wymaga to nowej zaprawy. Fakt też jest taki, że w nowych domach praktycznie kominów już nie ma, bo kominki na drewno wychodzą z użycia i są zastępowane gazowymi, a piece grzewcze i zbiorniki do ogrzewania wody są wentylowane cienkimi rurkami pod sufitem piwnicy na zewnątrz. A szkoda, bo Święty Mikołaj ma teraz trudniej z dostawą prezentów! 5. Landscaping. Jeśli nie ma decków _o elewacji powyżej 2 ft ponad otaczający teren lub ścianek oporowych o różnicy po obu stronach powyżej 2 ft - to takie usprawnienia przechodzą bez problemów jako urządzenie terenu. Ale jeśli _deck _ma powyżej 2 stóp różnicy, to nagle powinien mieć barierkę zabezpieczającą - i w praktyce powinien uzyskać _permit. Czy wielu ludzi to robi? Raczej nie, bo kary za brak pozwoleń są minimalne i zwykle miasto ma to w... poważaniu. 6. Płoty do 6’ wysokości. Nie wymagają aplikacji – o ile nie ograniczają widoczności na skrzyżowaniu (domy narożne). Częstym problemem, szczególnie w nowych osiedlach, jest prywatność. Dlatego wiele osób stawia płoty wyższe niż 6 stóp albo dokłada „privacy screen”, do czego zwykle nikt nie zgłasza zastrzeżeń. 7. Przestawianie wewnętrznych ścian działowych. Czyli niekonstrukcyjnych - jest ulubionym zajęciem Kanadyjczyków, z tym, że czasami przez „pomyłkę” usuwane są też ściany strukturalne. Dlatego takich prac nie podejmowałbym na własną rękę i zlecałbym pracę fachowcom z doświadczeniem. 8. Wszelkie wewnętrzne prace remontowe. W tym istniejące łazienki, kuchnie - łącznie z wymianą szafek, sprzętów  - nie wymagają zgody miasta. Często w domach ludzie dokładają nowe łazienki czy nowe, dodatkowe kuchnie. W systemie kanadyjskim dołożenie dodatkowej łazienki jest proste i czasami robią to nawet amatorzy, ale ja ufam tym, co mają doświadczenie. 9. Wykańczanie piwnic. Pod warunkiem, że nie tworzymy nowego mieszkania oraz niezależnego wejścia do domu - wtedy zwykle uchodzi to na sucho. Ale kiedy dobudowujemy nowe wejście albo planujemy wynajmować ten nowo wykończony basement, permit jest konieczny, by uniknąć problemów w przyszłości. 10. Wymiana pieca grzewczego oraz klimatyzacji. Może być dokonana bez specjalnych pozwoleń, ale konieczne jest zatrudnienie kogoś, kto ma licencję do pracy z gazem - bo nieszczelne połączenie może mieć katastrofalne skutki. No i nowy piec powinien mieć podobną wydajność, jak demontowany. Nawet jeśli działania, o których wspomniałem, nie wymagają pozwoleń, to zachęcam, by wszystkie skomplikowane prace - jak instalacja elektryczna, ogrzewania, wodno-kanalizacyjna– powierzyć licencjonowanym fachowcom. Natomiast wszystkie zmiany konstrukcyjne w domu zasadniczo wymagają ubiegania się o pozwolenie. Dobudowa piętra bez pozwolenia w czasie długiego weekendu wydaje się mało prawdopodobnym zamierzeniem, ale z tym się również spotkałem wielokrotnie. Tak więc wszelkie rozbudowy domów, osobne wejścia do piwnicy, solaria, garaże, decki, jeśli poziom jest powyżej 2’ od terenu – wymagają zgody miasta. Jeśli usuwają Państwo wewnętrzną ścianę nośną i nie chcą zgłaszać tego urzędnikom – to naprawdę spore ryzyko. Jeśli jednak już się na to zdecydowaliśmy, to przynajmniej zatrudnijmy doświadczonych i sprawdzonych fachowców. To nie są żarty i ewentualne błędy będą bardzo kosztowne. Proszę pamiętać, że urzędy miejskie mają prawo sprawdzenia, co właściciele domów robią na swoim terenie i często reagują na doniesienia od "życzliwych" sąsiadów. Miasto ma prawo po stwierdzeniu, że prace są wykonywane bez pozwolenia – nakazać ich wstrzymanie (stop order) do czasu uzyskania pozwolenia na budowę. W sytuacji, gdy permit _nie może być wydany, miasto ma prawo nakazać usunięcie nielegalnej konstrukcji. Nie warto narażać się na tak duże problemy - i często koszty. Powstaje pytanie: czy skoro na niektóre prace potrzebne są pozwolenia na budowę, to czy wszystkie pozwolenia na budowę wymagają skomplikowanych rysunków i zatrudniania specjalistów do ich wykonania? Jeśli chodzi o proste sprawy - jak garaż wolnostojący, _deck, _porch _lub wejście do piwnicy, miasto akceptuje rysunki wykonane przez właścicieli nieruchomości. Urzędnicy mają świadomość, że takie rysunki łatwo jest wykonać samemu, nawet bez dużego doświadczenia. Istnieją wręcz gotowce, które urzędy budowlane akceptują. Warto wiedzieć, że czas zatwierdzania takich prostych projektów jest zwykle znacznie szybszy niż projektów domów – i można zrobić to prawie w biegu. Natomiast do wszystkich poważniejszych prac – czyli projektów budowy nowych domów lub rozbudowy istniejących – gorąco zachęcam do korzystania z pomocy profesjonalnych budowlańców, którzy powinni (według nowych przepisów) zdać odpowiednie egzaminy i posiadać ważne licencje kwalifikacyjne. Nasza firma Domator Team posiada taką licencję. Projekt domu jest (moim zdaniem) tym elementem procesu, na którym wręcz nie wolno oszczędzać. Projekt to nie tylko rysunki na budowę – to również musi być coś znacznie więcej. Wczucie się w Państwa styl życia, odkrycie potrzeb rodzinnych, estetyka, przewidywanie trendów rynku i wiele, wiele innych kryteriów. Proszę pamiętać, że koszt materiałów budowlanych oraz robocizny włożony w źle zaprojektowany dom może być podobny do kosztu włożonego w dom ciekawy i dobrze zaprojektowany – jednak końcowy efekt użytkowy oraz wartość domu mogą być zasadniczo różne. Różnica kilku tysięcy dolarów, przeznaczona na dobry projekt zwróci się na pewno. A zmarnowany czas, energia i pieniądze będą nas bolały do końca życia. Zapraszam do kontaktu wszystkich Państwa, którzy zamierzają dokonać prac remontowo-budowlanych na swojej posesji. Chętnie doradzę w każdej z poruszanych powyżej kwestii. 

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Episode Notes

Dziś kontynuujemy temat związany z projektowania domów lub ich renowacją. Bo jak wiadomo - im szerzej rozwija się temat, tym rodzi on więcej pytań. Czy na przykład open concept jest obecnie najbardziej popularnym rozwiązaniem? Czy praca z domu wpływa na projektowanie domów? Czy Smart Home jest już codziennością? 1. Układ funkcjonalny. Szczególnie w „modern homes” preferowany jest układ open concept - zwykle, gdy _jest to średniej wielkości dom. W domach bardzo dużych nie ma potrzeby na taką koncepcję architektoniczna, bo indywidualne pomieszczenia i tak są odpowiednio duże. _Open concept _wynika głównie z potrzeby stworzenia przestrzeni życiowej. Mały dom z 5-6 pokojami na tym samym poziomie (jak bywało wcześniej) wydaje się wtedy jeszcze mniejszy, a żadne z pomieszczeń nie jest wystarczająco duże, by właściwie funkcjonować. 2. Praca z domu. _Home office nabrał bardzo dużego znaczenia w okresie pandemii. Owszem, kiedy potrzebujemy dostępu do komputera 15 minut dziennie, to możemy to robić w kuchni na blacie kuchennym. Ale jeśli mamy pracować wydajnie przez 8 godzin lub dłużej, to posiadanie wydzielonego i dobrze wyposażonego pomieszczenia staje się ogromnie ważne. W wielu obecnie projektowanych domach pojawia się takie specjalne pomieszczenie z właściwym oświetleniem, wentylacją, internetem, z miejscem na biurko (lub dwa), miejscem na drukarkę czy inne, potrzebne wyposażenie biura. Warto przemyśleć takie położenie home office, by wizyty potencjalnych interesantów nie kolidowały z życiem rodzinnym. Ważne jest też, by takie pomieszczenie nie nagrzewało się zbyt nadmiernie, bo praca w upalnym miejscu jest trudna. 3. Rodzaj okien. Okna w ostatnich latach znacznie się poprawiły. W dużej mierze dzięki konkurencyjnych okien z Europy. Obecnie są one znacznie bardziej energooszczędne oraz solidne. Tendencja jest, by robić obecnie okna jak największe i to jest OK, ale często prowadzi to do utraty prywatności. Wiele razy widziałem właścicieli, siedzących w pół negliżu przy kitchen island _albo całkowicie zasłonięte okna, by chronić prywatność. Są na to proste sposoby. Pierwszy - to właściwe przemyślenie samych okien i ich rozmieszczenia, ale również można stosować szkło, które uniemożliwia zaglądanie do środka, lub specjalnie zaprojektowane rolety, spełniające taką samą funkcję. 4. Rodzaj oświetlenia. Naturalne światło jest mile widziane przez wszystkich, ale zwykle mało kto zwraca uwagę, projektując dom, na właściwe jego zaprojektowanie. To samo dotyczy sztucznego oświetlenia. Moim zdaniem wiele osób ogranicza się tylko do podstawowego minimum, mało uwagi poświęcając na nastrój, jaki można „wyczarować” właściwym oświetleniem. Wiele osób daje ogromną liczbę _pot lights, zamieniając sufity w coś, co przypomina arenę sportową. Na szczęście oświetlenie LED jest coraz bardziej powszechne, emituje znacznie mniej ciepła i zużywa mniej energii. Inną zaletą LED jest niezwykła długowieczność takich żarówek. Wraz z rozwojem LED powstało mnóstwo sposobów kontrolowania tego oświetlenia na odległość. 5. Liczba łazienek. Kiedyś wystarczała jedna łazienka na cały dom, i to w dodatku bardzo skromna. Dziś łazienki są traktowane z ogromną uwagą. Szczególnie te najważniejsze jak master bath _czy _powder room. W drogich domach master bath _może mieć kilkadziesiąt metrów kwadratowych. Przypomina to czasami spa. Jest zwykle połączone z obszerną garderobą, miejscem do czesania włosów czy robienia makijażu. O takim projekcie zwykle decyduje zamożność właścicieli. Tendencja jest obecnie w kierunku, by każda sypialnia miała własną łazienkę i możliwie _walk-in closet. 6. Wysokość sufitów. Przez wiele lat standardowo większość domów miało sufity 8-stopowe. Później pojawiły się 9-stopowe. Dziś wielu budujących swoje domy nie wyobraża sobie, by było to mniej niż 10 stóp. Faktem jest, że ta dodatkowa wysokość daje więcej powietrza, ale również wygląda lepiej. Zabawne jest, że wróciliśmy do czasów wiktoriańskich, kiedy to 10 stóp było standardem (co widać w wielu domach w okolicy Roncesvalles). 7. Smart Homes. Żyjemy szybko, pracujemy dużo i coraz częściej korzystamy z najnowszej technologii. Internet, komputery, WiFi są wszechobecne. Automatyzacja jest wszędzie. Zaczyna to też dotyczyć domów. Kiedy lata temu widziałem pierwszy Smart Home, to zastosowany system do kontroli oświetlenia zajmował mały pokoik, wydzielał mnóstwo ogrzewania i kosztował kilkadziesiąt tysięcy. Dziś system o podobnych możliwościach można kupić za kilkaset dolarów. Tak jest z każdą elektroniką - progres jest bardzo szybki. Dominuje technologia bezprzewodowa. Dotyczy to muzyki, światła, kontroli ogrzewania, kontroli systemów monitorowania, kamer itd. Dziś, siedząc na plaży w Meksyku, możemy sprawdzić, czy dom jest taki, jaki pozostawiliśmy przed wyjazdem. Wracając do domu z pracy, możemy włączyć oświetlenie czy podnieść temperaturę we wnętrzu. Czasem włączyć obiad czy podgrzewanie podjazdu, aby usunąć śnieg. To, co jeszcze niedawno było science fiction, jest dziś realnością. To wszystko rozwija się coraz szybciej i jest coraz bardziej dostępne dla przeciętnego zjadacza chleba. Ale młodzi takich właśnie domów chcą. Domów, które nie tylko będą dawały dach nad głową, ale również gwarantowały rozrywkę i wygodę życia. 8. Roof top terraces. Zyskują ostatnio ogromną popularność. Nowoczesna architektura w wielu przypadkach używa płaskich dachów. Takie dachy z kolei w ciasnym, zatłoczonym mieście dają szansę na wykorzystanie ich na bardzo prywatny ogród / taras. Z dala od oczu ciekawskich, pełen słońca i często  z fantastycznym widokiem. Jedyny problem, na jaki należy zwracać uwagę, to restrykcje wynikające z wymagań urbanistycznych (zoning by-law). Mogą istnieć ograniczenia dotyczące maksymalnej wysokości budynku oraz prywatności i bezpieczeństwa. 9. Rodzaj ogrzewania. Tutaj najwięcej pozostaje do życzenia. Najbardziej typowym rodzajem ogrzewania są obecnie piece gazowe i system kanałów powietrznych, poprzez które zimą tłoczone jest ciepłe powietrze, a w okresie upałów zimne. Bardzo często stosowany jest jeden piec, zwykle usadowiony w piwnicy. O ile w małych domach takie rozwiązanie może zdać egzamin, to już w dużych domach bazowanie na jednym piecu do grzania i jednym klimatyzatorze do chłodzenia zwykle stwarza problemy. Typowym zjawiskiem jest fakt, że latem piwnice są zbyt zimne, a w sypialniach na drugim piętrze nie da się wytrzymać z gorąca. Jakby wszyscy nie pamiętali o prawach fizyki. Zimne powietrze jest ciężkie i trudno jest je „wypchać” na drugie piętro, używając wiatraka, jaki jest w typowym piecu. Znacznie lepszym rozwiązaniem (jeśli już pozostajemy przy tym samym systemie) jest zastosowanie 2 lub 3 (a jeśli wymaga tego wielkość domu większej liczby) pieców. Dzieli się dom na strefy. Na przykład piwnica i parter mogą być ogrzewane i chłodzone jednym piecem, a piętra wyższe innym. Można też strefować poziomo (jeśli dom jest bardzo rozległy). Jest to tańsze rozwiązanie niż tak obecnie modne heated floors. Choć te ostatnie mają niewątpliwie zalety. Można takie systemy zasilane ciepłą wodą (ale wymaga to hydronic boiler system) lub elektryczne. Zaletą pierwszego jest to, że woda stygnie powoli, co umożliwia jej grzanie nawet po wyłączeniu zasilania. Przy ogrzewaniu elektrycznym podłoga nagrzewa się dość szybko, ale też szybko się ochładza. Dlatego ten system bardziej przydatny jest w mniejszych pomieszczeniach - jak łazienki. 10. Okładziny zewnętrzne. Na rynku jest dzisiaj dostępna ogromna ilość różnego rodzaju materiałów. Kiedyś było to drewno, tynk, cegła, kamień. W latach 80. pojawiły się panele winylowe. Były popularne, bo były tanie i szybkie do instalacji. Dziś inwestorzy wymagają znacznie więcej. Zasobność portfela i poczucie estetyki ma tutaj decydujące znaczenie. Nadal cegła i kamień naturalny to numer jeden. Ale jest również mnóstwo innych produktów, które często nawet imitują naturalne materiały. Dobrze wykonana „obróbka” w połączeniu z dobrą izolacją (ważną nie tylko zimą, ale również latem) jest w stanie znacznie poprawić wygląd i funkcjonalność naszych domów. Na koniec kilka uwag dotyczących tzw. „back split” i „side split”. Wiele takich domów powstało w latach 60. i 70.. Były to domy popularne. Tego typu konstrukcja umożliwiała stosunkowo łatwe podzielenie domu na dwie rodziny. Dlatego dzisiaj wiele takich domów jest poddawanych modernizacji i przebudowie. Niestety, tutaj największym problemem są stropy. Trudno jest zastosować otwarty układ pomieszczeń ze względu na fakt, że stropy są częściowo nośne. Nie ma tu prostej recepty, ale da się z tym coś zrobić. Mam nadzieję, że moje uwagi i refleksje pomogą Państwu popatrzeć na proces projektowania i budowy domu z innej perspektywy niż tylko „byleby było taniej”. Zapraszam do kontaktu wszystkich Państwa, którzy planują budowę lub zaprojektowanie domu. Jesteśmy z Agnieszką architektami po Politechnice Wrocławskiej i mamy duże doświadczenie w tym temacie w Kanadzie.

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Episode Notes

Tydzień temu poruszyłem kilka aspektów, które są niezwykle ważne, kiedy planujemy budowę domu. Wspomniałem o lokalizacji, wielkości domów, budżecie i wielu innych elementach, ale jest to tak obszerny temat, że wracam do niego ponownie. To wobec tego – na co warto zwracać uwagę, planując budowę "domu marzeń" albo domu na biznes? Omawiane punkty nie są prezentowane w żadnej specjalnej kolejności ani według stopnia ważności. Mają one głównie pobudzić do myślenia. I jeśli moje sugestie pomogą Państwu dokonać właściwego wyboru, kiedy planujemy budowę czy nawet wybór gotowego domu - będę bardzo szczęśliwy.

1. Duża czy mała działka? Wielkość działki jest relatywna do okolicy. Poza GTA działka 25-stopowa (na szerokość) nie wzbudzi niczyjego zainteresowania. W GTA coraz częściej widzi się proces dzielenia działek o szerokości 50 feet _na połowę. Jest to intratny proceder, bo można zarobić niezłe pieniądze już na samym podziale. Ale czy ja bym budował na takiej 25-stopowej działce? Raczej nie. W dzisiejszym rynku takie działki potrafią kosztować nawet $900,000. W tej samej cenie i w tej samej okolicy można często znaleźć działkę o szerokości 30 do 36 stóp. Te kilka dodatkowych stóp ma ogromny wpływ na to, jak dom może zostać zaprojektowany i jak szybko się go sprzeda. Dziś posiadanie domu z działką w GTA staje się luksusem - i wiele osób jest gotowych na kompromis pomiędzy wielkością działki i ceną. To, z czym ja osobiście nie mogę się pogodzić to fakt, że dziś firmy deweloperskie nabijają ludzi w butelkę, sprzedając im domy czy townhousy na coraz mniejszych działkach, a często nawet bez żadnej działki. Istnieje taka forma _townhouses, nazywa się „back to back”. Jest to modyfikacja typowej szeregówki - z tym, że takie unity nie mają ogródka, tylko łączą się plecami z sąsiadem, który ma dojazd do swojej części z drugiej ulicy. Pełno takich dziwolągów (3-piętrowych i bez basementu) jest w Milton i Oakville. Sprzedawane są one obecnie z planów za ponad $700,000. Ja naprawdę nie rozumiem, dlaczego ktoś, kto wydaje taką sumę, nie poszuka w podobnej cenie połówki z ogrodem. Ogródek, nawet malutki, znacznie podniesie komfort zamieszkania.

2. Garaż. 100 lat temu mało kto miał samochód. Nawet 60 lat temu był to luksus – dlatego tak wiele starych domów w Toronto, Etobicoke czy Scarborough nie ma garaży. Dziś prawie każdy ma samochód, ale przy postępującym zagęszczeniu miasta, samochód ponownie staje się luksusem - bo koszty utrzymania, parkowania i ubezpieczenia robią się ogromne. Wmawia się nam, że możemy żyć bez samochodu. Owszem, w centrum Toronto rzeczywiście wielu ludzi rezygnuje z jego posiadania, ale na obrzeżach miasta, gdzie nie ma tak sprawnej komunikacji zbiorowej, jak w wielu innych miastach świata (które miałem okazję odwiedzić), samochód jest kosztowną koniecznością. Dlatego - owszem, w samym Toronto dom z jednym garażem ma szansę znalezienia nabywców, ale budując „custom home” w Mississauga, Oakville, Burlington – będzie to trudny dom do sprzedaży. Oczywiście mówimy cały czas o domach „nieprzeciętnych”, tak zwanych „custom”. Jest oczywiście mnóstwo domów na_ subdivisions_, z pojedynczym garażem, ale to tylko dlatego, że budujący je deweloper stara się „upchnąć” ich jak najwięcej na małych i płytkich działkach. 3. Budować w centrum czy na obrzeżach? Oczywiście jest to sprawa osobistych preferencji, jeśli budujemy dom dla siebie i swojej rodziny. Ja osobiście lubię duże działki - z dorodną, starą zielenią. W samym Toronto są oczywiście takie tereny, ale niezwykle kosztowne. Ceny za działkę (z domem do zburzenia) potrafią sięgać milionów dolarów. Dlatego sugeruję budowanie w południowej Mississauga, Oakville czy Burlington. Jest tam taniej, bardziej zielono i powietrze jest mniej skażone. Szczególnie Burlington ma ciągle dobre ceny i jest naprawdę miastem wartym zainteresowania. Natomiast gdy budujemy na biznes, to budowanie w Toronto (szczególnie wzdłuż Subway Line) przynosi zwykle bardzo dobry efekt ekonomiczny. Owszem, działki są często trochę droższe niż w Mississauga, ale w Toronto można wybudować mniejszy dom i sprzedać za te same albo większe pieniądze niż dom w Mississauga i często w krótszym czasie. Wielu młodych profesjonalistów woli korzystać z Subway, by dojechać do downtown. 4. Basement z osobnym wejściem. Przez lata pojęcie "basement" _przeszło ogromną metamorfozę. Kiedyś to był składzik, później byle jak urządzona przestrzeń do oglądania sportu. Dziś _basements _są super luksusowym dodatkiem do domu, ale coraz częściej też miejscem do prowadzenia biznesu lub do pozyskiwania dodatkowego dochodu z jego wynajmu. Dlatego, projektując dom, warto zwrócić uwagę na to, jak basement będzie dostępny i oświetlony. Osobne wejście i duże okna - to są dwa ważne elementy nieruchomości. Oczywiście wymagana jest odrobina kreatywności, jeśli budujemy na wąskiej działce w centrum miasta. Natomiast właściwie zaprojektowany basement i dobrze urządzony apartament mogą przynosić stały i wysoki dochód. Proszę pamiętać, że obecnie prawo pozwala nam legalnie wystąpić o pozwolenie na drugi _unit _w naszym domu. 5. Kuchnia. Chyba wszyscy wiedzą, że kuchnia jest obecnie jednym z tych pomieszczeń, które najbardziej podnoszą wartość domu i wpływają na to, jak dom jest odbierany. Oczywiście jak ktoś buduje „_mansion” na 5000 stóp lub większy dom, to kuchnia może być mniej istotna. Ale gdy budujemy mały lub średni dom (2000-3000 stóp), to wówczas kuchnia staje się pomieszczeniem wielofunkcyjnym. Służy nie tylko do gotowania i jedzenia. Kuchnia to miejsce integracji rodziny, gdzie często odbywa się odrabianie lekcji, oglądanie telewizji, spotkania towarzyskie, itd. Dlatego powinna być możliwie duża, posiadać miejsce, wokół którego można się zebrać (bardzo popularne są wyspy), mieć miejsce na TV, komputer i szansę na stół do spożywania codziennych posiłków. Oczywiście niezwykle istotne jest światło – naturalne i sztuczne. Ciemne kuchnie nie są lubiane. Kuchnia powinna mieć także bezpośrednie połączenie z ogrodem i najlepiej, by można było z niej łatwo serwować posiłki i trunki w czasie letnich dni na usytuowany blisko balkon, deck _czy taras. Moim zdaniem, kiedy projektujemy dom o ograniczonej powierzchni, to lepiej jest zrezygnować z formalnego _dining room i przeznaczyć tę powierzchnię na większą kuchnię z miejscem do jedzenia. Szczególnie, że dziś projektowanie kuchni też bardzo się zmieniło. Meble są coraz częściej naprawdę ładne. Sprzęty gospodarstwa domowego potrafią kosztować więcej niż samochód. Pożądane są „oversized” lodówki, specjalne chłodnie na wino, czasami nawet dwie zmywarki. Kuchnie potrafią być dziś najdroższym pomieszczeniem w domu.

6. Rodzaj ogrzewania. Tutaj pozostaje najwięcej do życzenia. Najbardziej typowym rodzajem ogrzewania są obecnie piece gazowe i system kanałów powietrznych, przez które zimą tłoczone jest ciepłe powietrze, a w okresie upałów zimne. Bardzo często stosowany jest jeden piec, zwykle usytuowany w basemencie. O ile w małych domach takie rozwiązanie może zdać egzamin, to już w dużych domach bazowanie na jednym piecu do grzania i jednym klimatyzatorze do chłodzenia zwykle stwarza problemy. Typowym zjawiskiem jest to, że latem basements są zbyt zimne, a w sypialniach na drugim piętrze nie da się wytrzymać z gorąca. Jakby wszyscy nie pamiętali o prawach fizyki – zimne powietrze jest ciężkie i trudno jest je wypchać na drugie piętro używając zwykłego wiatraka, jaki jest w typowym piecu. Znacznie lepszym rozwiązaniem (jeśli już pozostajemy przy tym samym systemie) jest zastosowanie 2 lub 3 (a jeśli wymaga tego wielkość domu większej liczby) pieców. Dzieli się dom na strefy. Na przykład basement i parter mogą być ogrzewane i chłodzone jednym piecem. Drugie piętro może mieć własny system (często mniej wydajny piec i klimatyzacja) z powietrzem nadmuchiwanym od sufitu. Takie proste rozwiązanie powoduje w czasie upałów, że zimne powietrze, które wprowadzamy do domu na drugim piętrze nie tylko schładza sypialnie, ale również opada na pierwszy poziom, który też jest łatwo schładzany przy znacznie mniejszym zużyciu energii. Oczywiście systemów ogrzewczych jest mnóstwo i jest to temat na inny artykuł, ale coraz bardziej popularny zaczyna być w custom homes system, w którym ogrzewanie jest podłogowe (radiant) bez nadmuchu powietrza, natomiast chłodzenie jest niezależnym systemem rozprowadzanym od góry (od sufitów). Taki system jest niezwykle wydajny i powoduje minimalną ilość alergii - w przeciwieństwie do systemu kanałów powietrznych, w których znajduje się wiele bakterii. Za tydzień kontynuacja tematu, a ja zapraszam Państwa do kontaktu (telefonicznego lub mailowego na adres: [email protected]). Chętnie doradzę w kwestii budowy domu oraz opiszę najciekawsze Państwa "przygody" z budową. Proszę dzielić się ze mną i czytelnikami takimi doświadczeniami. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co