Episode Notes

Tydzień temu pisałem o trwałości zewnętrznych materiałów wykończeniowych i wpływowi ich trwałości na różne rodzaje zabudowy mieszkalnej. Jaki wpływ ma trwałość na utrzymanie domów wolnostojących, połówek czy szeregówek? Podkreślałem również, jak sąsiedzi podchodzą do wymaganych „wspólnych” napraw zewnętrznych i że potrafi to być problemem, szczególnie w zabudowie szeregowej, kiedy mamy do czynienia z większą liczbą osób (sąsiadów), którzy muszą podjąć decyzje. Wspomniałem też, że w przypadku zabudowy szeregowej często lepiej sprawdzają się kompleksy zaliczane do condominiums, w których pobierane jest maintenance, z którego część jest odkładana na konieczne naprawy. Wiele ludzi myśli, że jest to wyciąganie pieniędzy, ale kiedy widzimy zaniedbane kompleksy, w których nie ma maintenance, versus kompleksy, w których wszystko jest tak jak powinno być – to wówczas zastanawiamy się, kto ma rację. Dziś chciałbym napisać o ważnych wewnętrznych elementach składowych domów i o ich trwałości wyrażonej w latach. Oczywiście ta trwałość może być zmienna, ale podstawowe parametry są mniej więcej stałe. Postaram się też wyjaśnić, jak określić wiek domu (oczywiście w przybliżeniu) – co będzie pomocne, by określić wiek jego składników. A skoro znamy wiek domu i widzimy, że elementy są raczej oryginalne – łatwiej nam będzie przewidzieć potencjalnie wymagane naprawy czy ewentualnie potrzebę wymiany elementu na nowy. I właściwie taka tendencja obecnie panuje. Wymiana starego elementu na nowy jest bardziej obecnie popularna niż jego naprawa. Bo okazuje się, że koszt części zapasowych, potrzebna robocizna oraz niekoniecznie 100% pozytywny wynik naprawy – skłania ludzi do szybkiej wymiany zamiast napraw. Zacznijmy od pieców grzewczych. Najbardziej typowym i popularnym systemem grzewczym jest obecnie „Forced Air System”. Źródłem ciepła jest najczęściej naturalny gaz ziemny, bo mamy go w Kanadzie mnóstwo i jest relatywnie tani. Ale czasami – szczególnie w odległych od miasta miejscach – używa się propanu lub oleju opałowego. Nieważne, jakie jest medium grzewcze – zasada działania tych pieców jest taka sama. Jest komora spalania, jest napędzająca powietrze dmuchawa i system kontroli i termostat. Medium się spala, gorące powietrze jest wdmuchiwane w kanały i taki piec zwykle może pracować bez problemów przynajmniej 25 lat, a spotykałem nawet dobrze działające piece 40-letnie – jeśli ktoś o nie dbał i je regularnie konserwował. Problem polega na tym, że piece 40-letnie czy nawet 25-letnie nie są zwykle energooszczędne, bo była inna technologia i tylko 50–65% spalanego gazu było zamieniane na energię. Dziś nowoczesne piece osiągają 90% wydajności, a nawet więcej. Dlatego, nawet jeśli mamy piec "który jeszcze chodzi”, warto pomyśleć o zamianie na nowy, bo koszty energii rosną i oszczędności szybko nam zwrócą koszt wymiany pieca. Niestety należy być bardzo ostrożnym, kiedy dojrzejemy do tej decyzji o zmianie pieca. To również dotyczy zmiany CAC (klimatyzacji) czy HWT (baniaka do podgrzewania wody). Najlepiej jest to zrobić w całości, płacąc za piec (CAC, HWT) od razu. Czy będzie to gotówka, czy może na rachunek – raz zapłacimy, mamy spokój na wiele lat. Niestety wiele osób decyduje się na skorzystanie z oferowanych przez Enbridge czy podobnych dystrybutorów ofert, polegających na bezpłatnej instalacji i miesięcznych spłatach. Nikt nie czyta drobnego druku. Zresztą wielu ze starszych Polaków słabo zna angielski i nie bardzo wie, co podpisuje. Okazuje się, że zwykle na przykład rent za piec to $100.00 + HST miesięcznie i kontrakt jest zwykle na 17 lat lub dłużej - bo na tyle jest wyceniana żywotność pieca. Zróbmy małą kalkulację. Większość właścicieli domów nie może odliczać HST, czyli miesięczny koszt korzystania z „darmowego” pieca wyniesie $113.00. Pomnożone przez 12 miesięcy i 17 lat daje astronomiczną sumę $23,052! Coś, co miało być „za darmo”, kosztuje krocie. Podobnie ma się sprawa z CAC czy HWT. Rentowanie kosztuje 6–7 razy więcej niż kupno, nawet na kartę kredytową. Z tym rozwiązaniem jest jeszcze jeden problem. Jak wspomniałem, kontrakt jest zwykle podpisywany na bardzo długi czas. Kiedy sprzedajemy dom, nikt normalny nie zgodzi się na przejęcie kontraktu – i nagle okazuje się, że nawet jak sprzedajemy dom 2–3 lata po instalacji pieca, to musimy zapłacić całą sumę do końca „żywotności" pieca, by się wyzwolić z kontraktu. Na chwilę wrócę do trwałości klimatyzacji (CAC), która jest oceniana na 12-17 lat oraz HWT (hot water tank), którego długość eksploatacji jest jest podobna. Inne elementy, o których trwałości warto wspomnieć to okna, kuchnie, łazienki, podłogi. Są setki producentów okien. Od bardzo tanich i zwykle mało wytrzymałych, do bardzo drogich i często bardzo dobrych. Ale nie zawsze to, co drogie i markowe, jest najlepsze. Wiele osób sprowadza obecnie okna z Polski. Ich jakość potrafi być znacznie lepsza od wszystkiego, co można kupić w Kanadzie, i do niedawna ceny były nawet o połowę niższe. Niestety ostatnio ta granica cenowa się znacznie zmieniła i już nie ma takiego przebicia, ale jakość jest ciągle znakomita. Ja uważam, że kiepskie okna wytrzymają nie dłużej niż 15 lat, a te dobre – nawet 50. Niestety, kupując dom z masowej produkcji, czyli od buildera, liczyć się musimy z opcją numer jeden. Kupując dom "na zamówienie”, sprawdźmy okna bardzo dokładnie. Jeśli budowniczy zadbał o jakość i dobre okna, to możemy z większym zaufaniem zainwestować w zakup. Jeśli natomiast custom home ma bardzo tanie okna – to spodziewajmy się takich samych „skrótów”, jeśli chodzi o inne elementy domu! Jeśli chodzi o takie rzeczy jak kuchnie, łazienki czy podłogi, to są to zwykle te elementy, które „sprzedają” domy. Ładna kuchnia, łazienki czy podłogi są bardzo widoczne i zwykle mogą pomóc dom sprzedać albo mogą od domu odstraszyć. Nie będę nawet rozważał wytrzymałości kuchni czy podłóg, bo tutaj ma wpływ wiele czynników. Ale najbardziej na atrakcyjność kuchni (łazienek, podłóg) ma wpływ moda. Budowane za ciężkie pieniądze ornamentalne kuchnie czy łazienki dziś są niemodne. Ciemne podłogi, na które był szał, dziś odrzucają od razu. Płytki, jakie ma połowa domów, dziś są niepożądane. Ta sama zasada dotyczy łazienek. Dlatego moim zdaniem żywotność tych elementów nie przekracza 10 lat, jeśli chodzi o styl. Technicznie mogą nam służyć nawet 20–30 lat, ale kiedy planujemy sprzedaż, to musimy pamiętać, że dziś kupujący są wybredni i „antyki” słabo się sprzedają. Wspomniałem też o tym, jak określić wiek domu. Jest wiele sposobów – a oto kilka z nich:

• Survey – kiedy kupujemy dom, często dostajemy mapkę geodezyjną, która pokazuje działkę i lokalizację domu na tej działce. Jeśli survey jest oryginalny, to ma zwykle podpis osoby, która go sporządziła, i datę.
• Land Registry Office – jest urzędem, w którym rejestrowana jest każda nieruchomość z Ontario i informacje te są bardzo szczegółowe. Można poprosić Państwa agenta, by zamówił specjalny raport, w którym będzie ta informacja. W tym samym raporcie może być zawarta informacja, jak duży jest Państwa dom.
• Data produkcji – wiele elementów, które są instalowane w domach, są zwykle produkowane w tym samym okresie, kiedy dom jest budowany. Na wielu z nich drukowana jest data produkcji. Przykładowo na uszczelkach okiennych, denkach od toalety, na plywood i na wielu innych elementach.
• Data instalacji – kiedy kontraktor instaluje piec, musi zamontować tabliczkę, na której jest data instalacji. To samo jest na HWT czy panelu elektrycznym.
• Styl domu – doświadczony agent potrafi po stylu budowania określić wiek domu z dokładnością do 5 lat.
• Znajomość miasta – miasto się rozwija. Ktoś, kto pracuje w real estate długo, wie, które rejony powstawały w jakim okresie. Zwykle buduje się w Kanadzie całe osiedla i wszystkie domy w danym rejonie — prawie bez wyjątku — pochodzą z podobnego okresu! Warto też zwrócić uwagę na daty wybite na elementach zewnętrznych, np. na chodnikach betonowych — często można tam znaleźć datę ich położenia.  

Mam nadzieję, że te informacje okażą się przydatne, ale najważniejsza kwestia dotyczy systemu "rent to own” w przypadku pieców i klimatyzatorów centralnych (CAC). Moim zdaniem to coś, co już dawno powinno zostać zakazane. Wszystkich Państwa, którzy planują sprzedać lub kupić nieruchomość lub potrzebują porad, zapraszam do kontaktu i na niezobowiązujące spotkanie. Chętnie pomogę w każdej sprawie związanej z real estate i będę reprezentował Państwa podczas procesu sprzedaży czy zakupu nieruchomości.

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co