KOSZTY, ZWIĄZANE Z ZAKUPEM NIERUCHOMOŚCI

W tym tygodniu chciałbym przypomnieć o kosztach, związanych z zakupem nieruchomości. I pomimo tego, że wielu z nas już kupowało nieruchomości wielokrotnie, to takie skrótowe przypomnienie kosztów związanych z tym procesem jest czasami potrzebne. A szczególnie dla tych, którzy dopiero myślą o kupnie po raz pierwszy. 1. Commission (dla Buyer's Broker). Pomimo że w 95% przypadków wynagrodzenie dla agentów, którzy reprezentują kupujących jest wliczone w cenę nieruchomości i jest pokrywane przez sprzedających, to czasami zdarzają się przypadki, które mogą spowodować, że osoby kupujące nieruchomość mogą być zobowiązane do pokrycia wynagrodzenia w całości lub części dla agenta, który ich reprezentuje w procesie zakupu. W chwili, kiedy nawiązujemy współpracę z agentem (Buyer’s Broker) i podpisujemy formularz „Buyers Agency Agreement”, to jesteśmy związani z tym agentem na określony w umowie okres czasu i na określony rejon działania. W umowie zaznaczone jest również, jakiego commission ten agent (brokerage) oczekuje. Większość kupujących nawet nie zwraca uwagi na to, co podpisują i zdarza się często, że po zobaczeniu jednego domu (z przypadkowym agentem) mają podpisany z nami kontrakt na nawet (w drastycznych przypadkach) na rok czasu na teren całego Ontario - i jeszcze w dodatku na przykład na 4% commission. Nie jest to uczciwe podejście ze strony agenta, ale ludzie są różni. Jeśli współpraca układa się dobrze i agent, którego zatrudniliśmy (często przypadkowy) jest w porządku i znajdzie nam wymarzony dom, to wszystko jest OK. Ale jeśli trafimy na nieuczciwego agenta i po jakimś czasie zmęczeni współpracą kupimy dom przez innego agenta, to ten pierwszy agent, który z nami podpisał kontrakt, ma prawo domagać się „swojej” prowizji (commission) - choć niewiele zrobił w tej sprawie. Jest też inna sytuacja, o której warto wiedzieć. Załóżmy, że kupiliśmy dom z agentem, który zawarł z nami kontrakt, ale zostanie on „wynagrodzony” przez sprzedających - na przykład w wysokości 2%, jednak w naszej umowie jest to 4% prowizji. Wtedy można  się spodziewać, że może on zażądać „brakującego” 2% od nas, czyli od kupujących. Na szczęście są to bardzo odosobnione przypadki, ale warto o nich wiedzieć. 2. Provincial Land Transfer Tax - to podatek pobierany przez prowincję Ontario. Naliczany jest w zależności od ceny zakupu. Można powiedzieć, że w przybliżeniu wynosi on 1.25% ceny zakupu (do ceny $500,000). Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z pierwszych $4,000 należnej opłaty. Przy cenie zakupu $1,000,000 LTT wyniesie $16,475.00. 3. Metro Toronto Land Transfer Tax – jest on naliczany na wszystkie nieruchomości kupowane w obrębie Metro Toronto i trafia do kasy miejskiej. Jest to podobnie naliczany podatek jak Provincial LTT z tym, że kupujący po raz pierwszy też mają specjalną ulgę - w wysokości $4,750. Dla ludzi kupujących w obrębie Toronto łączny podatek - prowincyjny i miejski od miliona dolarów wyniesie $32,950 – nie jest to mało. W przypadku darowizny w obrębie najbliższej rodziny (mąż - żona, rodzice – dzieci), Land Transfer Tax jest zwykle umarzany. 4. Legal Fees - czyli usługi prawnika odpowiedzialnego za dokończenie transakcji. Zwykle opłata za samo honorarium w typowej transakcji wynosi około $800-$1500 dolarów (w zależności od kancelarii). Dodatkowo prawnik ponosi cały szereg opłat związanych na przykład z rejestracją pożyczki, sprawdzeniem rejestrów w miastach czy innych urzędach, koszty pocztowe, itp. Te dodatkowe opłaty zwykle zamykają się w granicach $500-$1,500. Tak więc należy być przygotowanym na koszt usług prawnika w typowej transakcji do około $1,500 do $2,500 plus HST. 5. High Ratio Mortgage Insurance. Jeśli kupujemy nieruchomość z 20% downpayment _lub większym, to nie jest wymagane specjalne ubezpieczenie pożyczki. Jeśli natomiast mamy mniej niż 20% wpłaty, to wymagane jest specjalne ubezpieczenie, bez którego banki nie podejmą ryzyka udzielenia pożyczki hipotecznej. Warto wiedzieć, że _high ratio ubezpieczenie można uzyskać na nieruchomości do półtora miliona ceny zakupu. 6. Adjustments. Kupujący są odpowiedzialni za koszty utrzymania nieruchomości od dnia zamknięcia transakcji. Jeśli sprzedający nadpłacili podatek od nieruchomości, to musimy im tę sumę „oddać” w formie_ adjustment_. To samo dotyczy maintenance w przypadku condo. Te rozliczenia również załatwia prawnik. 7. Development charges. W przypadku nowych budynków i mieszkań z planów, kupujący w chwili zamknięcia ponosi częściowy koszt podłączeń budynków do sieci infrastruktury. Ten koszt może być znaczny, ale większość deweloperów sprzedających nieruchomości z planów wprowadza tak zwany „cap” - czyli maksymalną wartość, której ten koszt nie przekroczy. 8. Home Inspection - nie jest to wymagana usługa, ale w normalnym, ustabilizowanym rynku jest bardzo popularna. Typowa inspekcja kosztuje około $400-$700 plus HST. 9. Title Insurance - jest nieobowiązkowe, ale moim zdaniem warte posiadania. Jednorazowy koszt zależy od ceny zakupu i dla nieruchomości wartości $1,000,000 wynosi około $1,000. To ubezpieczenie jest bardzo przydatne i chroni nas w bardzo wielu sytuacjach (o czym pisałem już nie raz). Ogólnie można założyć, że wszystkie dodatkowe, tak zwane jednorazowe opłaty związane z przejęciem nieruchomości powinny zmieścić się od 2.00% do 2.50% ceny zakupu nieruchomości, nie wliczając w to high ratio mortgage insurance. Jest to oczywiście przybliżony szacunek i zawsze mogą wydarzyć się odchylenia od standardu. Jako profesjonalista, od 32 lat zajmuję się reprezentowaniem moich klientów w procesie sprzedaży czy zakupie nieruchomości. Mam w tym ogromne doświadczenie i już na pierwszy rzut oka dostrzegam, jeśli coś nie jest w porządku z nieruchomością, z dokumentacją czy z zachowaniem drugiej strony transakcji. Ten system "szybkiego ostrzegania" moich klientów sprawdza się w 100% - choć na szczęście są to rzadkie przypadki. Jestem nie tylko architektem z polskim wykształceniem, ale też psychologiem (niestety, wyjechałem z Polski przed obroną pracy doktorskiej z psychologii). Wykształcenie psychologiczne bardzo pomaga mi w negocjacjach, które podejmuję na rzecz moich klientów, jak i pozwala na wstępną ocenę sytuacji. Jako agent real estate, który odwiedził tysiące domów od razu poznam, czy nieruchomość jest warta zainteresowania, czy ma jakieś wady, czy też lepiej od razu z niej uciekać. 

Zapraszam do kontaktu. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co