Episode Notes

W ostatnich miesiącach, wskutek wysokich cen nieruchomości na terenie GTA, zauważalna jest mniejsza liczba osób kupujących swój pierwszy dom. Młodych ludzi po prostu nie stać na zakup domów, bo przy cenach powyżej $1,000,000 powinni mieć 20% wpłaty, co często jest nierealnym wymaganiem. Ponadto, jeśli nawet uda się im zakupić nieruchomość poniżej jednego miliona z minimalnym 5% downpayment, to miesięczne opłaty za mortgage będą na poziomie $6,000 miesięcznie plus podatek od nieruchomości, plus opłaty za utrzymanie domu (światło, gaz, internet, ubezpieczenie itd.). Zamyka się to w kwocie blisko $6,500 do $7,000 miesięcznie i jest to duży wysiłek finansowy. Właśnie w miniony weekend szukałem domów z młodymi ludźmi, którzy dobrze zarabiają, mają dobry kredyt, ale też ta suma ich przeraża. Z drugiej strony nie chcą wynajmować, bo uważają, że wydawanie $3,000 miesięcznie za wynajem domu to po prostu strata. Dlatego szukaliśmy domów albo z gotowym apartamentem do wynajęcia, albo z potencjałem, by taki apartament stworzyć. Okazuje się, że dziś przyzwoity unit, szczególnie kiedy jest legalny, można wynająć za bardzo dobre pieniądze – nawet do $3,500 miesięcznie, szczególnie kiedy zajmuje główny poziom domu. Ale by to zrobić, musi on spełniać kilka warunków. Pierwszy i najważniejszy - musi być zalegalizowany! (o czym za chwilę). I oczywiście powinien być atrakcyjny. Oglądając w miniony weekend domy z apartamentami na wynajem, widzieliśmy różne dziwolągi. Specjalizują się w nich głównie koledzy znad Ganges River. Nic dziwnego, że miasto Brampton wypowiedziało im wojnę i dziś inspektorzy robią kontrole i wydają nakazy legalizacji, a jak się nie da – likwidacji apartamentów na wynajem.

W przeszłości pisałem wielokrotnie o apartamentach w piwnicy (basement apartment). Są one niezwykle przydatne, bo pomagają spłacać pożyczki hipoteczne - i są jednocześnie ważnym dodatkiem do budżetu rodzinnego. Kilka lat temu przepisy się zmieniły i obecnie można ubiegać się o legalizację dodatkowego apartamentu prawie w każdym domu. Powstaje pytanie: jaki jest benefit z legalizacji apartamentu, skoro wiele osób latami i tak wynajmuje je bez pozwolenia? No cóż, wszystko do czasu. Z legalizacji nowych lub istniejących apartamentów wynika wiele korzyści i nie wymienię tutaj pewnie wszystkich, ale kilka najważniejszych warto rozważyć:

• Jeśli mamy istniejący, ale niezalegalizowany unit, możemy w każdej chwili otrzymać nakaz jego legalizacji, a jeśli będzie to niemożliwe, nakaz jego likwidacji. Często "życzliwi" sąsiedzi składają donosy do miasta na to, że w domu jednorodzinnym mieszkają dwie rodziny. Miasto musi reagować na takie donosy i inspektor miejski, jak już pojawi się u nas w domu, dokona inspekcji i sprawdzi, czy apartament jest legalny. W przeszłości zwykle kończyło się to nakazem jego likwidacji. Obecnie mamy szansę ewentualnie ubiegać się o legalizację, ale to często może być skomplikowane, jeśli istniejący unit ma zbyt wiele problemów technicznych, których usunięcie jest trudne lub niemożliwe.
• Zalegalizowany unit możemy wynajmować bez obawy o konsekwencje - czyli na przykład niespodziewaną inspekcję z miasta. Dochód z takiego legalnego apartamentu może być rozliczany w naszych podatkach. W wypadku ubiegania się o refinansowanie pożyczki hipotecznej albo o nową hipotekę, możemy dochód z apartamentu użyć do kwalifikacji na pożyczkę.
• Nielegalny apartament w przypadku wypadku (pożaru, zalania, kradzieży czy tragicznej śmierci lokatorów) może przysporzyć właścicielom wielu problemów prawnych. Ubezpieczalnie w takich sytuacjach często umywają ręce i nagle może się okazać, że tak naprawdę to nie mamy ubezpieczenia. Jeśli ktoś nas pozwie do sądu cywilnego, to mogą być to wielomilionowe sprawy. Natomiast jeśli okaże się, że śmierć lub uszkodzenie ciała nastąpiły w wyniku naszych zaniedbań czy lekceważenia problemów, to możemy nawet trafić do więzienia.
• Mając zatwierdzony plan na budowę nowego lub na przebudowę istniejącego apartamentu, możemy śmiało inwestować pieniądze w jego urządzanie - gdyż nie ma obawy, że jakiś urzędnik nakaże nam jego likwidację.

• Typowym problemem w nielegalnych apartamentach jest to, że są często budowane byle jak. Nikt nie inwestuje większych pieniędzy, bo nie ma pewności, przez jak długi czas może go wynajmować.

• Takie kiepsko wykończone apartamenty dostają kiepskich lokatorów. Często desperatów, którzy nie mogą nic wynająć w typowych kondominiach, bo albo są bez pracy, albo mają bardzo słaby kredyt.

• I odwrotnie – jeśli nasz apartament do wynajęcia jest elegancko i dobrze wykończony, możemy dosłownie przebierać w chętnych – bo każdy chce mieszkać czysto i ładnie.
• Jednym z głównych problemów w przypadku tworzenia apartamentu w domach jest osobne wejście (szczególnie do piwnicy). Wielokrotnie widziałem zewnętrzne schody, robione po cichu. Potem właściciel domu jest nagabywanym przez miasto, by je usunąć albo zlikwidować apartament.
• Obecnie nie musimy bawić się w kotka i myszkę, bo mamy prawo do stworzenia drugiej jednostki mieszkalnej. Dlatego warto wystąpić o pozwolenie i legalizację, by uniknąć problemów.
• Piece of mind - czyli po polsku: spokojna głowa - to jest to, co jest wiele warte i możemy to uzyskać, jeśli tylko zmienimy nasz sposób myślenia! Po co załatwiać sprawy po cichu i łamać prawo, kiedy możemy uzyskać wszystkie benefity w sposób legalny - i tym samym zapewnić sobie bezpieczeństwo prawne.

Jak wspomniałem wcześniej, obecne przepisy pozwalają na utworzenie drugiej jednostki mieszkalnej. Większość ludzi myśli natychmiast, że ma to być basement, ale niekoniecznie. Drugi unit może znajdować się na przykład na piętrze, podczas kiedy pierwszy zajmuje parter i piwnicę. Przypomnę teraz, jakie są podstawowe wymagania, by drugi apartament w domu mógł być zatwierdzony pod kątem bezpieczeństwa.

• Wytrzymałość ogniowa ścian oraz sufitów pomiędzy unitami musi wynosić minimum 45 minut. Wszystkie elementy strukturalne podpierające ściany czy sufit też muszą mieć taką odporność ogniową.
• Droga ucieczki - czyli klatka schodowa z piwnicy musi wytrzymać 45 minut naporu ognia, by dać mieszkańcom czas na ewakuację.
• Ściany i sufit pomiędzy unitami muszą mieć minimalną odporność dźwiękową 50 decybeli.
• Minimum jedna droga ucieczki jest wymagana dla unitów na poziomie terenu i powyżej. Dwie drogi ucieczki dla basements apartments. Jedną może być okno o minimalnym wymiarze 36 na 24 cale, drugą klatka schodowa.
• Połączony system ostrzegania pomiędzy unitami – fire alarm, który jest połączony i działa w obu unitach w przypadku pożaru.
• Wymagany jest wykrywacz dwutlenku węgla w każdym unicie.
• Drzwi pomiędzy apartamentami powinny mieć 1 godzinę odporności ogniowej i wyposażone muszą być wyposażone w samozamykający się mechanizm oraz posiadać uszczelki, które zmniejszają penetrację dymu lub gazu.
• Dla każdego unitu musi być zagwarantowany jeden parking na posiadłości.
• Minimalna wysokość w obrębie unitu w basemencie powinna wynosić 7 stóp 4 cale.

Nie są to wszystkie wymagania, ale te najważniejsze. Dla naszych klientów, kupujących z nami nieruchomości, bardzo chętnie oferujemy pomoc w zaprojektowaniu drugiego unitu i dostosowaniu zakupionego domu do wynajmu. By unit został zatwierdzony, niezbędne jest wystąpienie o Building Permit, ale również o Zoning Certificate. Wymaga to trochę pracy i bez doświadczenia i umiejętności w projektowaniu nie jest to takie łatwe. Same koszty w mieście nie są wygórowane i wynoszą do $1,000. Moje wieloletnie doświadczenie będzie bardzo pomocne, jeśli wybiorą Państwo tę drogę. Również jeśli ktoś by potrzebował pomocy w budowie takiego unitu, już po uzyskaniu pozwolenia, może skorzystać z naszych kontaktów.

Zapraszam i pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Episode Notes

Notes go here

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Basen na posesji to możliwość relaksu w upalne dni bez potrzeby wyjazdów za miasto. To frajda dla dzieci i sposób na spędzenie letniego weekendu z rodziną i przyjaciółmi.

Ale posiadanie basenu wiąże się także z kosztami, na które dziś zwrócę Państwu uwagę.

Panuje powszechne przekonanie, że basen wpływa na podniesienie wartości nieruchomości. W rzeczywistości nie zawsze jest to prawdą. Liczne badania statystyczne potwierdzają, że większość Kanadyjczyków przywiązuje znacznie mniej wagi do posiadania własnego basenu niż na przykład do dużej wygodnej kuchni, ładnej funkcjonalnej łazienki czy wykończonego basementu. Statystycznie wydajemy zdecydowanie więcej pieniędzy na te usprawnienia, niż na budowanie basenu. Oczywiście wynika to często z naszych możliwości finansowych i tak zwanych priorytetów. Poważna renowacja kuchni wraz z wymianą sprzętów gospodarstwa domowego potrafi kosztować tyle, co wybudowanie basenu. Jeśli stać nas tylko na jeden wydatek, wiadomo, co zwykle wygrywa. Nasze panie kochają ładne kuchnie i w tym przypadku panowie muszą się dostosować. Zresztą ponownie warto wspomnieć o badaniach statystycznych, według których zainwestowane w kuchnie pieniądze zwykle zwracają się w 73% i zdecydowanie podnoszą wartość domu. Natomiast pieniądze wydawane na basen zwracają się w 16% i zdarza się, że posiadanie basenu może nawet utrudniać sprzedaż nieruchomości. Dotyczy to głównie domów w niższej kategorii cenowej, gdzie po pierwsze - basen może zajmować większość i tak małego ogródka, a po drugie - nowych, potencjalnych właścicieli może nie być stać na dodatkowe koszty związane z utrzymaniem basenu, które w przeciętnym przypadku kształtują się na poziomie od $600 do $2000 za sezon. Największy wpływ na wydatki związane z utrzymaniem basenu mają koszty ogrzewania wody. Czyli im bardziej gorące i dłuższe lato, tym mniej nas będzie kosztowało utrzymanie basenu. Kiedyś energia była tania, a koszty ogrzewania niskie. Dziś to się zmieniło, a niestety, w naszym klimacie podgrzewanie wody to jedyna szansa na przedłużenie sezonu letniego. W chwili obecnej znakomitą alternatywą dla ogrzewania gazem stają się systemy wykorzystujące energię słoneczną. Kiedyś te systemy były dość kosztowne - dziś inwestycja może zwrócić się po 3-5 sezonach. Baseny w ziemi czyli inground są zdecydowanie droższe, niż baseny zbudowane na terenie above ground. Na koszt basenu będzie wpływała jego wielkość, materiał, z jakiego jest wykonany, sprzęt do filtrowania wody i dostarczania chemikaliów, oraz tak zwany landscaping _wokół basenu. Skoncentrujmy się na basenach wbudowanych w teren. Najtańsze są baseny z dnem i ściankami (_liner) z plastiku (vinyl). Najdroższe są te z betonu, okładane ceramiką lub kamieniem. W naszym klimacie te pierwsze są znacznie łatwiejsze w utrzymaniu. Koszt wybudowania basenu mogą mieć ogromny rozrzut – od $50,000 do $200,000. I naprawdę wiele tu zależy od tego, kiedy budujemy basen, kto jest jego wykonawcą i jakich materiałów użyjemy. Coraz bardziej popularne stają się małe baseny, zwane lap pools, w których płyniemy przeciwko sztucznie wytworzonemu nurtowi (tzw. przeciwprąd). Takie baseny mogą być instalowane nawet na małych działkach i ich ceny zaczynają się już od $12,000. Jeśli wspomnieć o nowszych rozwiązaniach w Kanadzie, to coraz częściej stosowane są baseny ze słoną wodą. Pozwala to uniknąć stosowania dużej ilości chemikaliów oraz takie baseny ponoć wymagają mniej pracy, by utrzymać je w czystości. ** ** Zasadniczo nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to, czy basen wpływa na podniesienie podatku od nieruchomości. Jak zawsze należy popatrzeć na każdy przypadek indywidualnie. Jeśli mamy mały, stary basen na małej działce – to możemy z całą stanowczością „walczyć” z zawyżoną wyceną naszej nieruchomości przez miasto. Z drugiej strony, jeśli ktoś wybuduje luksusowy basen za $200,000, to oczywiście miasto uzna, że wpływa to na podniesienie market value _naszej nieruchomości. Właśnie o tym należy pamiętać - podatki od nieruchomości płacimy na podstawie _assessed market value i jeśli nie zgadzamy się z wyceną (assessment) to możemy się od niej odwołać. Czy skutecznie? Nie zawsze jest to łatwe. Warto pamiętać, że jak się kupuje dom z basenem, należy w czasie zakupu zażądać inspekcji basenu oraz sprawdzenia stanu technicznego sprzętów związanych z jego utrzymaniem. Jak kupujemy dom latem – jest to dość proste. Natomiast kupując dom zimą – musimy włożyć takie warunki w ofertę, by dawały nam szansę sprawdzenia basenu wiosną. I w razie odkrycia problemów – sprzedający byliby za nie odpowiedzialni. ** ** Każdego roku tysiące właścicieli domów w całym Ontario przeznaczają miliony dolarów, aby zbudować basen swoich marzeń. Najbardziej poszukiwanym typem basenu jest basen zagłębiony w ziemi (inground). Oczywiście są inne baseny - np. ustawione na istniejącym terenie. Są także tak zwane swim spa - czyli rodzaj większej hot tub, która ma zintegrowany system filtrów i jetów, pozwalających na płynięcie pod prąd (wtedy praktycznie płynie się w miejscu, co jest doskonałym rozwiązaniem dla długodystansowców, którzy nie mają okazji pływać w basenie o rozmiarze olimpijskim). Jest kilka prostych wskazówek, które pomogą znacznie zaoszczędzić koszty przeznaczone na projekt basenu bez potrzeby ścinania narożników i bez pogorszenia jakości inwestycji.

Średni koszt basenu w rejonie Mississauga może kosztować od $50,000 do $100,000 - $120.000. Tak się składa, że sam basen to dopiero część wydatków. Zwykle, kiedy inwestujemy w basen, musimy również zainwestować w teren wokół basenu - czyli w patia, tarasy, gazony, BBQ, shed, itd. Ten dodatkowy wydatek może również kosztować dziesiątki tysięcy dolarów.  

Niektórzy właściciele domów mogą sądzić, że podpisanie umowy na instalację inground pool wiosną pomoże im zaoszczędzić pieniądze. Jest dokładnie odwrotnie - wiosna jest najbardziej pracowitą porą roku dla firm, zajmujących się instalacją basenów, ponieważ wszyscy chcą mieć basen wraz z nadejściem lata, i panuje tutaj zasada „chcesz, to płać”.

Właściwie najlepszy czas na zamówienie basenu to wczesna jesień. Wtedy branża basenowa zaczyna zwalniać, ponieważ oczekiwanie na chłodniejsze miesiące jest tuż za rogiem. Kontraktorzy będą mieli więcej czasu, aby skupić się na Państwa projekcie, pytaniach, i poświęcić im niepodzielną uwagę. Będzie to również dobry czas na przeprowadzenie analizy i zebranie wszelkich informacji potrzebnych do podjęcia decyzji. A co najważniejsze, można zarezerwować termin budowy już na przyszły sezon letni.

W okresie wczesnej jesieni również wszelkie niezbędne akcesoria i sprzęt, który będzie potrzebny do skonfigurowania basenu - pompa basenowa, podgrzewacze, zabawki basenowe itp., będą niezwykle przystępne cenowo z uwagi na posezonowe wyprzedaże. Ceny potrafią być wtedy o 50% niższe i pomogą obniżyć koszty instalacji basenu. Faktycznie można zaoszczędzić setki, a nawet tysiące dolarów.

Suchy, jesienny okres zmniejsza również koszty wykopów, związanych z instalacją basenu. Wykopy są jednym z najtrudniejszych działań przy budowie basenu. Czyni je to również jedną z najdroższych części projektu.

Suche podłoże jesienne (dokładne przeciwieństwo mokrego podłoża wiosennego) jest o wiele łatwiejsze do wykopów, co nieuchronnie zmniejsza całkowity koszt budowy basenu. W chłodniejszym okresie roku utwardzanie betonu może zająć trochę więcej czasu, ale ponieważ prawdopodobnie nie będziemy korzystać z basenu do następnego lata po jego wybudowaniu, nie powinno to stanowić problemu.

Wczesne negocjacje z wykonawcami mogą obniżyć koszty budowy basenu. Jak wspomniałem wcześniej, firmy instalujące baseny w rejonie Mississauga zaczynają zwalniać w miesiącach jesiennych. Daje to klientowi pole do negocjacji kosztów przy podpisywaniu umowy, co pozwala zaoszczędzić pieniądze, czas i konkurować z innymi właścicielami domów w najbardziej ruchliwych okresach (wiosna/lato). Dlatego to właśnie nie teraz, a z końcem lata lub jesienią warto zaplanować budowę basenu na rok następny i zawrzeć kontrakt po obecnych cenach - gdyż za rok może być znacznie drożej!

Jeśli poszukują Państwo domu z basenem - zapraszam do kontaktu. 

Wyszukam dla Państwa wymarzony dom z odpowiednim basenem i w rozsądnej cenie. 

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Episode Notes

> Na dziś zaplanowaliśmy dokończenie tematu niepotrzebnych renowacji, ale wciąż czekam na listy od Państwa. Zatem renowacje będą za tydzień, a dziś ważny temat, o którym pewnie myśli każdy, kto zdecydował się sprzedać dom. > > Sprzedaż domu może być procesem skomplikowanym i wymagającym największej staranności, rozwagi i umiejętności podejmowania świadomych decyzji. Kiedy właściciele nieruchomości zastanawiają się nad opcjami sprzedaży, jedną z możliwych, która może przyjść im do głowy, jest samodzielna próba sprzedaży na własną rękę (ang. for-sale-by-owner, czyli FSBO). > To pozornie wydaje się atrakcyjnym posunięciem - bo możemy uniknąć zapłaty wynagrodzenia dla agenta nieruchomości. Ale również kluczowe jest rozważenie tego, co tracimy. Warto przeanalizować, czy rezygnacja z bardzo dobrze zorganizowanego systemu sprzedaży, oferowanego przez agentów nieruchomości, przyniesie więcej korzyści, czy strat. > > > 1. Wiedza o rynku, oferowana przez agentów > Jednym z głównych atutów współpracy z agentem nieruchomości jest dostęp do jego dogłębnej wiedzy rynkowej; agenci posiadają ogromne doświadczenie w branży nieruchomości. Śledzą najnowsze trendy rynkowe, ceny i preferencje kupujących. Doświadczony agent może dostarczyć cennych informacji na temat lokalnego rynku i pomóc sprzedającym prawidłowo wycenić nieruchomość, aby osiągnęli optymalną cenę za swój dom. > > Wybierając sprzedaż na własną rękę (FSBO), sprzedający mogą nie mieć dostępu do szczegółowych informacji dotyczących rynku, co zwykle skutkuje błędną wyceną domu. Ustalenie zbyt wysokiej ceny nieruchomości to powszechna pułapka FSBO, co może skutkować zniechęceniem potencjalnych kupujących, podczas gdy zbyt niska cena może spowodować zawarcie świetnej transakcji dla kupujących - ze stratą dla właścicieli nieruchomości. Agenci posiadają wiedzę potrzebną do przeprowadzenia kompleksowej analizy rynkowej i ustalenia odpowiedniej ceny. > > > 2. Marketing i ekspozycja > Kolejnym, istotnym atutem agenta nieruchomości są jego wysokie możliwości marketingowe. Mają dostęp do wielu usług ofertowych poprzez MLS system i platformy internetowe, dzięki którym mogą zaprezentować nieruchomości szerokiemu gronu potencjalnych kupujących, zwiększając natychmiast szanse na sprzedaż. Agenci stosują również różne techniki marketingowe - takie jak profesjonalna fotografia, wirtualne pokazy i ukierunkowana reklama. A wszystko po to, by przyciągnąć odpowiednią grupę odbiorców i uzyskać oferty. > Sprzedający samodzielnie mają ograniczone narzędzia marketingowe sprzedających, a bez profesjonalnej wiedzy i szerokiej sieci marketingowej trudno dotrzeć im do dużej grupy potencjalnych kupujących. Brak tej ekspozycji może skutkować tym, że nieruchomość pozostanie na rynku znacznie dłużej i ostatecznie zostanie sprzedana poniżej jej wartości. > Współpraca z agentem znacznie zwiększa szanse na skuteczne przyciągnięcie chętnych - i to mówię nie tylko ja, ale też pokazują statystyki rynkowe. > > Proszę pamiętać, że 90% kupujących korzysta z usług własnego agenta nieruchomości, bo ich serwis jest dla nich bezpłatny. Domy oferowane prywatnie (FSBO) nie pokazują się w systemie MLS i ani agenci, ani potencjalni kupujący o nich nie wiedzą. Czasami domy takie są wprowadzane na MLS, ale zwykle z minimalnym wynagrodzeniem dla agentów i uczciwie pisząc – są bojkotowane. > > 3. Sprzedający nie zawsze dostrzegają wady domu > > Gdy właściciele przebywają w nieruchomości przez dłuższy czas, w sposób naturalny przyzwyczajają się do jej wad. Z czasem mogą nieświadomie przeoczyć lub bagatelizować problemy, które zmniejszają atrakcyjność nieruchomości. Wady te to na przykład przestarzałe instalacje, problemy strukturalne lub po prostu mało atrakcyjna estetyka, która może odstraszyć potencjalnych kupujących. > Z kolei agenci są szkoleni w rozpoznawaniu takich wad i mogą dostarczyć sprzedającym cennych sugestii  - wskazać konieczne naprawy, które znacznie poprawią atrakcyjność domu i zwiększą jego wartość. Współpraca z agentem pozwala sprzedającym spojrzeć na swoje mieszkanie czy dom z nowej perspektywy i skorygować potencjalne problemy przed wystawieniem go na sprzedaż. > Dodatkowo agenci mogą również zorganizować staging. Elegancki wystrój wnętrz wpływa pozytywnie na kupującego i tym samym zwiększa szanse na szybką sprzedaż za wyższą cenę. Stylizacja pomaga stworzyć przyjemną atmosferę w domu, podkreślając najlepsze cechy nieruchomości i umożliwiając potencjalnym kupującym podjąć szybką decyzję co do zakupu. > > 4. Umiejętności negocjacyjne > Skuteczne negocjacje przy sprzedaży domu wymagają dużej finezji i umiejętności. Agenci zwykle posiadają doskonałe umiejętności negocjacyjne, ponieważ rozwijają je przez lata praktyki na rynku real estate. Potrafią targować się w wyważony i elegancki sposób i wiedzą, jak uzyskać najlepszy wynik. Podczas samodzielnej sprzedaży domu właściciele mogą znaleźć się w nieznanej dla nich sytuacji. Emocjonalne przywiązanie do nieruchomości może również zakłócać osąd i utrudniać komunikację - zwłaszcza osobom niewprawionym w negocjacjach biznesowych. Agenci są tam, aby działać jako pośrednicy, łagodząc stres i emocje, a jednocześnie robiąc wszystko, aby osiągnąć cele sprzedającego. > > 5. Agenci potrafią panować nad emocjami > > Kolejnym istotnym aspektem jest zdolność agentów do emocjonalnego odłączenia się od procesu sprzedaży. Sprzedaż domu może budzić u właścicieli skrajne emocje, ponieważ nieruchomość często ma wartość sentymentalną i może być trudno się z nią rozstać. Emocje mogą zaciemnić ocenę sytuacji i naprawdę zakłócić proces racjonalnego podejmowania decyzji, zwłaszcza, jeśli chodzi o negocjacje i podejmowanie wyborów. Agenci natomiast nie są związani emocjonalnie z nieruchomością i podchodzą do sprzedaży z profesjonalnym, racjonalnym podejściem. Patrzą na nieruchomość całkowicie obiektywnie i skupiają się wyłącznie na jej wartości rynkowej i potencjale. To odłączenie się od emocji pozwala agentowi udzielać bezstronnych porad i podejmować strategiczne decyzje dla dobra klientów. > > > 6. Parasol ochronny w kwestiach prawnych i finansowych > > Transakcje nieruchomości obejmują ważne sprawy prawne i finansowe, które mogą być przytłaczające dla sprzedającego bez profesjonalnej wiedzy. Agenci natomiast są dobrze zaznajomieni z wymaganiami prawno-finansowymi, obowiązkami ujawniania wad i niezbędną dokumentacją, związaną ze sprzedażą domu. Agent gwarantuje klientom wsparcie prawne co sprawia,  że proces sprzedaży jest mniej stresujący. Pomaga także zminimalizować ryzyko ewentualnych pozwów lub odpowiedzialności finansowej. Jest parasolem ochronnym dla swojego klienta - od początku do końca usługi pośrednictwa. > > > 7. RECO (Real Estate Council of Ontario) > Wszyscy agenci skupieni są w nadrzędnej organizacji - RECO - która czuwa nad standardami ich obsługi. Są one określone w specjalnych dokumentach. Agenci muszą ich przestrzegać, a za ewentualne nadużycia grozi im kara. Każdy agent musi posiadać ubezpieczenie zawodowe, chroniące ich klientów. Kiedy zdecydujemy się sprzedać dom na własną rękę, jesteśmy wystawieni na kontakt z ludźmi, którzy nie są zobowiązani do przestrzegania wielu zasad. Oczywiste jest, że dbają oni wyłącznie o własny interes i nie zawsze postępują etycznie. Profesjonalny agent chroni swoich klientów przed nieuczciwymi osobami czy skutkami ich działań. > > > Niektórym sprzedaż samodzielna może wydawać się kusząca, gdyż zaoszczędzą prowizję, którą musieliby zapłacić agentowi za jego pracę. Jednak, nim podejmą Państwo taką decyzję, warto poznać zalety współpracy z agentem, a także zakres ochrony, jaką sprawuje agent nad swoimi klientami. Agenci posiadają aktualną wiedzę o rynku, rozległe kontakty marketingowe i cenne umiejętności negocjacyjne. Oferują też wsparcie prawne i finansowe, co może znacząco wpłynąć na sukces w sprzedaży domu. > > Zapraszam do kontaktu w sprawie sprzedaży lub zakupu nieruchomości. Nie wiem, czy Państwo wiedzą, ale studiowałem nie tylko architekturę, ale także psychologię. Gdyby nie decyzja o emigracji, obroniłbym z psychologii doktorat. Te studia fantastycznie pomagają mi w prowadzeniu negocjacji w imieniu klientów. Nie ma możliwości, by wyprowadzić mnie z równowagi, a najtrudniejsze rozmowy prowadzę w spokoju i z uśmiechem na ustach. Takie podejście bardzo pomaga obu stronom transakcji w podjęciu racjonalnych decyzji. > Pozdrawiam, > Maciek Czapliński > 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Episode Notes

Kiedy słyszymy, że dom jest po renowacji, zwykle myślimy „to fajnie” i oczekujemy, że nieruchomość będzie super interesująca. Ale czasami, kiedy zobaczymy, jak te renowacje zostały wykonane i co zostało zmienione – zastanawiamy się, co ludzie myśleli, wydając pieniądze w tak nieprzemyślany sposób ! Innymi słowy - nie wszystkie renowacje, jak się okazuje, podnoszą wartość domu po ich dokonaniu. Owszem, jeśli planujemy w danym domu zamieszkiwać długo i nie zależy nam na potencjalnym proficie, to nikt nam nie zabroni zbędnych czy wątpliwych inwestycji. Jednak kiedy planujemy po kilku latach ponowną zmianę domu, to warto się naprawdę zastanowić nad tym, w jakie zmiany i w jakie renowacje warto zainwestować.

**10. Solar panels **

Dziś podam kilka przykładów błędnych inwestycji. Na pewno jest ich więcej i zachęcam do przysyłania na mój e-mail przykładów, które możemy podać za tydzień - gdyż temat jest obszerny i zamierzam go kontynuować.

1. Łączenie pokoi Każdy marzy o pięknej master bedroom z łazienką i dużą garderobą i często, by to uzyskać w starszych domach, konieczne jest połączenie dwóch pokoi w jeden większy. Ale taka zmiana może także znacznie obniżyć wartość domu. Szczególnie, jeśli mamy początkowo tylko 3 sypialnie. Potencjalni nabywcy z dziećmi będą chcieli większej liczby sypialni - nawet, jeśli są one mniejsze. Również rodziny potrzebują dodatkowych sypialni, aby pomieścić rodziców czy dziadków, bo coraz więcej Kanadyjczyków mieszka w wielopokoleniowych gospodarstwach domowych - (skok z 7% do 26% od 2011 do 2021 roku). 2. Projekty i naprawy wykonane niefachowo

Drobne naprawy, w których dokładność wykonania nie ma wielkiego znaczenia, mogą być akceptowalne jako „zrób to sam”, ale wszystkie poważniejsze renowacje, łącznie z całkowitym malowaniem domu czy usuwaniem elementów strukturalnych, powinny być zlecane fachowcom (chyba, że sami nimi jesteśmy). Małe błędy mogą prowadzić do katastrofalnych skutków, które mogą być kosztowne i niebezpieczne. Widziałem ludzi bez doświadczenia, usuwających ściany nośne, wskutek czego groziło to katastrofą budowlaną. Projekty „do it yourself” są z pewnością bardziej przyjazne dla portfela niż zatrudnienie profesjonalisty, ale potencjalni nabywcy zauważą pracę poniżej standardu. Te błędy mogą prowadzić do obniżenia wartości domu i kosztownych napraw.

3. Wykładzina od ściany do ściany Stąpanie zimą po miękkim, ciepłym dywanie może być miłe dla stóp, ale potencjalni nabywcy woleliby zobaczyć podłogi drewniane, zwłaszcza w często używanych pokojach dziennych. Wykładziny zawierają około 30,2 razy więcej bakterii niż uchwyty do lodówki i 5,7 razy więcej bakterii niż deski sedesowe! Możemy spodziewać się zwrotu na inwestycji (ROI) w wysokości 25% do 40%, wymieniając wykładzinę na inną wykładzinę. Z kolei podłogi drewniane mają od 70% do 80% zwrotu na inwestycji. Są dużo bardziej poszukiwane niż najpiękniejsze dywany!

**4. Basen ** Basen w naszym klimacie ma jeden z najgorszych zwrotów z inwestycji. Potencjalni nabywcy wykazują niewielkie zainteresowanie kosztami ich utrzymania i eksploatacji. Szukają zadbanych domów z łatwą, niedrogą konserwacją - zwłaszcza młodzi, oszczędni kupujący. Domy z basenem często odstraszają, choć na drugim biegunie są też rodziny z dziećmi, które uważają basen za bardzo pożądany dodatek. Statystycznie jest to 1:5.

5. Przebudowa garażu na część mieszkalną Przekształcenie garażu w dodatkową przestrzeń mieszkalną może zwiększyć lub obniżyć wartość domu. Dodatkowa przestrzeń jest bezcenna dla niektórych właścicieli domów i potencjalnych nabywców. Jednak wielu zgadza się, że przyłączony garaż jest bardziej wartościowy w obszarach miejskich. Mieszkańcy miast parkują swoje samochody w garażach, aby uniknąć konieczności szukania miejsca parkingowego na ulicy. Ponadto 85% właścicieli domów uważa garaże za niezbędne lub idealne do przechowywania sprzętu ogrodowego, turystycznego, śmieci czy rowerów.

**6. Nietypowe płytki ** Wzorzyste płytki ścienne, podłogowe i panele podłogowe to zabawny sposób na wprowadzenie swoich gustów projektowych. Ale nie każdy potencjalny nabywca przechodzący przez dom może podzielić nasze preferencje czy wizję. Jeśli płytki są nawet nowe, ale nie w guście kupujących - to od razu w myślach wyliczają koszt demontażu i wymiany na inne. To oczywiście także obniży wartość sprzedawanego domu. Użycie tradycyjnej, białej płytki lub czegoś neutralnego da lepsze efekty. Prostsze style zawsze będą modne, niezależnie od trendów rynkowych. Im bardziej zwariowany_ pattern - _tym krótszy okres, w którym ludzie będą uznawali go za atrakcyjny.

**6. Usuwanie szafy ** Szafy i miejsce do przechowywania ubrań są niezwykle pożądanym składnikiem domu. Według sondażu Neighbor.com z 2023 roku, 25% osób potrzebuje więcej miejsca do przechowywania. Być może bardziej zaskakująco: 1 na 4 właścicieli domów zwiększyło swoją powierzchnię do przechowywania w ciągu ostatnich dwóch lat. Jej usunięcie obniży wartość domu. Należy unikać pozbywania się przestrzeni szafy z jakiegokolwiek powodu. Zamiast tego optymalizacja przestrzeni szafy dla lepszego przechowywania jest sensownym posunięciem.

**7. Wbudowane akwarium ** Wbudowane akwarium jest postrzegane przez większość potencjalnych kupujących jako problem. Owszem, wygląda pięknie, ale niestety, wymaga sporych nakładów finansowych i mnóstwa czasu, by prezentowało się ładnie. Prawdą jest również, że duże akwarium wytwarza w domu specyficzny mikroklimat. Potrafi wydzielać charakterystyczny zapach, jak również w znaczny sposób podwyższa wilgotność wewnątrz domu. By akwarium funkcjonowało prawidłowo, potrzebny jest pasjonat, który znajdzie czas, pieniądze i energię, by utrzymywać je w stanie idealnym. Bowiem zaniedbane akwarium wygląda odstraszająco i ma pewnie więcej przeciwników niż nawet basen w ogrodzie.

**8. Sunroom ** Jest inwestycją, gdzie powiedzenie „na dwoje babka wróżyła” najlepiej oddaje jego ocenę. Część ludzi będzie za, część będzie przeciw. Sunrooms, które mogą być używane tylko w czasie wiosny, lata i jesieni, zwykle wpływają na obniżenie wartości domu. Natomiast sunrooms, które można używać przez cały rok jako winter garden, są często pożądane, ale niestety, nie są tanie. Jeśli planujemy dłuższy pobyt w domu, to jest to dobra inwestycja, ale jeśli planujemy FLIP, to raczej inwestowanie w sunroom jest mało ekonomiczne.

**9. Zintegrowana technologia ** Do 2025 roku technologię _smart home _posiadać będzie około 60% właścicieli domów. Obecnie inteligentne telewizory, termostaty, głośniki, oświetlenie, systemy alarmowe i asystenci domowi są podstawą w większości gospodarstw domowych. Badanie McKinsey również pokazuje, że aż 50 miliardów urządzeń połączy się z Internetem Rzeczy do 2025 roku, co daje kolejne 79,4 zettabajtów informacji rocznie. Technologia rozwija się szybko - być może zbyt szybko dla integracji domowej. Urządzenia domowe prawdopodobnie zestarzeją się krótko po zainstalowaniu ich w domu. Dlatego najlepiej jest unikać inwestowania w zintegrowaną automatyzację domową. Warto skoncentrować się natomiast na integrowaniu energooszczędnych urządzeń i funkcji, aby oszczędzać energię, za którą musimy płacić coraz więcej.

Zawsze znajdzie się firma z kapitałem, która potrafi zrobić ludziom „wodę z mózgu”. Jednym z przykładów są montowane na dachach panele słoneczne. To długa historia, o której wkrótce napiszę, ale koszt podpisania kontraktu, który obowiązuje na dekady, w porównaniu do oszczędności na energii, są znikome (właściwie żadne), ale mamy „wrzód na d...” przez lata -  takie domy zdecydowanie gorzej się sprzedają.

Jak wspomniałem na wstępie, temat kosztownych i niepotrzebnych renowacji będę kontynuował także w przyszłym tygodniu. Dlatego z chęcią opiszę w tekście również Państwa "przygody" ze zbędnymi remontami - zarówno z punktu widzenia wykonawców, właścicieli domów, czy też kupujących. To bardzo ciekawe sprawy, a ich przykłady mogą pomóc właścicielom nieruchomości w podjęciu sensownych decyzji - co warto zrobić przed sprzedażą domu, a czego lepiej nie ruszać. 

Zapraszam do kontaktu - doradzę, podpowiem, czego unikać oraz poprowadzę Państwa przez ścieżkę remontu, zakupu czy sprzedaży domu. Mój email: [email protected]

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Episode Notes

Tydzień temu zająłem się ogólnym tematem przygotowań domów do sprzedaży, głównie skupiając się na tym, w które domy warto inwestować, a w które niekoniecznie. A to ze względu na lokalizację lub inne zalety, które sprawiają, że potencjalnym nabywcom bardziej zależy na działce, niż na samym domu. Dzisiaj chciałbym jednak wskazać kilka istotnych elementów, na które warto zwrócić uwagę, gdy rozważamy sprzedaż typowego  „cookie cutters”. Oczywiście, wszyscy wiemy, że nieruchomości sprzedają się lepiej, gdy są czyste, zadbane, pięknie pachnące, dobrze oświetlone, a podczas prezentacji w tle gra przyjemna muzyka – to jest jak oczywista sprawa. Równie oczywiste jest, że dom, w którym widoczne są na pierwszy rzut oka stare dachy, okna, podłogi, przestarzała kuchnia i zaniedbane łazienki, na pewno przegra z konkurencją domu utrzymanego w czystości i porządku! No chyba, że lokalizacja zaniedbanego domu przemówi do kupujących potencjałem. Ale tacy kupujący (czytaj: inwestorzy/deweloperzy) stanowią zaledwie 10% rynku. Pozostali nabywcy wybiorą dom czysty i zadbany. Pamiętajmy - dla większości z nich dodatkowe koszty na remonty to po prostu science fiction. Jeśli ktoś już inwestuje 20% własnych środków w nieruchomość, to raczej nie posiada kolejnych 50-100 tysięcy na prace remontowe! Dodatkowo, biorąc pod uwagę ile średni nabywca musi przeznaczyć na koszty związane z zamknięciem transakcji, tym bardziej nie zostaje mu dużo środków na kosztowne renowacje. Dlatego, zastanawiając się nad sprzedażą, musimy rozważyć bardzo dokładnie, czy warto zainwestować znaczne pieniądze w przygotowanie nieruchomości do sprzedaży, czy po prostu wystawić ją za bardziej konkurencyjną cenę - eliminując konieczność ryzykownych inwestycji. Jeśli mamy do sprzedania dość zwyczajny dom na średnim osiedlu, musimy bardzo rozsądnie rozważyć, jak wydajemy środki na przygotowanie go do sprzedaży. Często najlepszym rozwiązaniem są czystość i estetyka. Takie decyzje (ile i w co zainwestować) warto skonsultować z agentem nieruchomości, który będzie wiedział, ile można zainwestować, aby uniknąć strat. Wszystko sprowadza się także do konsystencji. Jeśli ktoś decyduje się wymienić kuchenne szafki i postawić granitowe blaty, nie może zostawić starej, trzydziestoletniej podłogi ani używać starych, przechodzonych urządzeń. Jeśli to ma być remont, lepiej go w ogóle nie robić i wystawić dom za bardziej konkurencyjną cenę. Natomiast co warto zrobić (tanim sumptem) - to pomalowanie ścian na jasny kolor (świetnie sprawdza się ecru) i usunięcie z widoku nadmiaru bibelotów. Dziesiątki rodzinnych zdjęć na ścianach, muszle znad morza, ciupaga z Zakopanego czy meksykański kapelusz to wyłącznie Państwa osobiste emocje. Na czas oglądania domu warto je schować, bo nie zrobią stanowią wspomnień potencjalnych kupujących i mogą wywrzeć na nich jedynie wrażenie chaosu. Istnieje wiele innych aspektów, które warto rozważyć przy sprzedaży, ale wymienię tylko kilka, niekoniecznie w kolejności ważności.

- Lokalizacja. Wpływa na to, ile warto zainwestować w dom. Jeśli jest to bezpieczna okolica, znana z dobrych szkół, łatwego dostępu do komunikacji i sklepów, inwestycja może się opłacać. Jednak jeśli okolica idzie w dół, nawet złote klamki nie pomogą, i nie warto ryzykować przeinwestowania.

- Cena. Dom, który jest przeinwestowany w stosunku do okolicy i wyceniony zbyt wysoko, może zaszkodzić reputacji sąsiednich nieruchomości, a także frustrować ich właścicieli. Ceny są dynamiczne i podlegają zmianom. Ci, którzy liczą na sprzedaż po cenach z czasów szaleństwa zakupowego w okresie COVID-19, mogą, niestety, doświadczyć rozczarowania. Obecnie sprzedaje się taniej, ale także kupuje taniej.

- Przygotowanie do sprzedaży. Nie warto wystawiać na rynek nieruchomości, które nie są jeszcze gotowe. Pierwsze wrażenie ma ogromne znaczenie, a braki są widoczne od razu. Kupujący rzadko wracają do domów, które odrzucili na pierwszy rzut oka.

• Czystość i estetyka. Domy zagracone, z brudnymi podłogami, zawsze sprzedają się gorzej. Kupujący mają wiele propozycji do rozważenia, a zakup nieruchomości to duża inwestycja życiowa. Dlatego ważne jest, aby potencjalny nabywca czuł się jak w swoim własnym domu od samego początku. Przecież szuka nowego domu, by poprawić swoją sytuację życiową, nie ją pogorszyć. 

• Zmysły kupujących. Kiedy wchodzimy do domu, nieprzyjemny zapach (brudu, gotowania, papierosów czy wilgoci), może natychmiast zniechęcić 80% osób. Zapach pleśni działa wyjątkowo odstraszająco. Woń jedzenia można ukryć, ale nie wszyscy są tolerancyjni na spraye. Również nie każdy toleruje zapach zwierząt domowych, zwłaszcza mokrych psów. Byłem kiedyś z klientami w domu, gdzie właściciele gotowali potrawy z koziego mięsa. Dom przepiękny, ale nie dało się w nim długo wytrzymać.

• Drobne usterki. Czasami śmieszne, ale zdarza się, że potencjalni nabywcy pokazują mi najmniejsze niedoskonałości - takie jak pęknięcia na betonie w piwnicy czy na narożnikach ściany. To mogą być sprawy kosmetyczne, które nie wpływają na techniczny stan domu, ale dla kupujących "mały problem" to jest "duży problem". Przygotowując dom do sprzedaży, warto go pomalować i pozbyć się wszystkich takich niedoskonałości.
• Staging. Zastosowanie profesjonalnego wystroju wnętrz potrafi zdziałać cuda. Dobry staging może sprzedać każdy dom, ale niestety, nie jest to super tanie rozwiązanie.
• Kuchnia jako serce domu. Kuchnia to nie tylko miejsce do gotowania, ale również przestrzeń do spędzania czasu z rodziną i przyjaciółmi. Dobra kuchnia potrafi sprzedać dom, więc warto ją zadbać.
• Lokatorzy. Czasem problemem podczas sprzedaży są lokatorzy, którym nie zależy na tym, aby dom się sprzedał, ponieważ wtedy stracą dach nad głową. Niestety, mogą utrudniać prezentację nieruchomości, starając się odstraszyć potencjalnych nabywców (zupa z kozy?)
• Doświadczeni agenci nieruchomości. Skorzystanie z usług doświadczonych agentów znacznie zwiększa szansę na udaną sprzedaż. Oprócz cennych porad dotyczących koniecznych poprawek czy inwestycji, kluczowa jest umiejętność negocjacji. Dzięki korzystaniu z sieci agentów, każda wystawiona nieruchomość ma doskonałą ekspozycję.
• Prowizja dla agentów. Temat rzeka, ale pytanie sprzedających często brzmi: "Ile zapłacę za sprzedaż?" zamiast "Jaki serwis otrzymam?"
• Koszty związane ze sprzedażą. Warto sprawdzić, jakie koszty wiążą się ze sprzedażą - na przykład z wysokością kary za zerwanie pożyczki hipotecznej. To częsty błąd, popełniany przez sprzedających, którzy bagatelizują ryzyko związane z przedwczesną sprzedażą.

Czasami warto rozważyć oferowanie finansowych zachęt, aby przyspieszyć sprzedaż. Mogą to być wyższe wynagrodzenie dla pośrednika, pokrycie kosztów inspekcji czy prawnika. Czasami takie działania przynoszą lepsze rezultaty, niż obniżanie ceny. Moje uwagi są oczywiście tylko podstawowe. Każdy dom jest inny i wymaga indywidualnego podejścia do procesu sprzedaży. Cena, za jaką uda się sprzedać nieruchomość, zależy nie tylko od aktualnej kondycji rynku, ale także od wielu innych czynników. Jednym z kluczowych elementów jest obecność agenta, który potrafi dostrzec potencjał nieruchomości i sugerować konieczne zmiany lub inwestycje. 

Wszystkich Państwa, zamierzających sprzedać wkrótce nieruchomość zapraszam na konsultacje i do współpracy! Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Episode Notes

TRESA - CZYLI NOWE PRZEPISY W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

Od 1 grudnia 2023 roku wejdą w życie bardzo istotne zmiany, dotyczące obrotu nieruchomościami w Ontario. Nowy akt prawny, zwany Trust in Real Estate Services Act (TRESA) zastąpi obecny Real Estate and Business Brokers Act (REBBA) z 2002 roku. Większość proponowanych zmian ma charakter wewnętrzny i dotyczyć będzie głównie agentów, ale są też poważne zmiany dotyczące relacji agent-klient, które dotyczą przeciętnego zjadacza chleba. O nich warto napisać. Podstawowe zmiany będą zmierzały w kierunku: 1. Zlikwidowania podwójnej reprezentacji. Indywidualni agenci będą mogli zawierać umowę o reprezentację tylko z jedną stronę - czyli albo z kupującymi, albo ze sprzedającymi. Ich brokerage może reprezentować obie strony, ale wyłącznie za zgodą klientów. 2. Klienci oraz strony bez reprezentacji (self-represented) będą nadal istnieć, ale zrezygnuje się z relacji określanej jako "customer", kiedy Listing Agent mógł pomagać kupującym, udzielając im rad czy przygotowując ofertę. To prowadziło do ogromnej liczby nadużyć. Oznacza to, że po wprowadzeniu przepisów jedna ze stron transakcji będzie albo klientem, albo stroną bez reprezentacji. 3. Planuje się udostępnianie treści ofert. Będzie to dozwolone za zgodą pisemną sprzedającego. 4. Pełne disclosure. Zmiany mają na celu promowanie jasności komunikacji. 5. Będą dostępne nowe uprawnienia i narzędzia, mające na celu efektywniejsze działanie RECO oraz skupienie wysiłków z zakresu przestrzegania prawa i egzekwowania tam, gdzie są najbardziej skuteczne. 6. Przeprojektowany Kodeks Etyki, skupiający się na obowiązkach etycznych - w tym postanowieniach dotyczących konfliktów interesów i poufności. 7. Zmiany w Komitecie Dyscyplinarnym RECO, dotyczące składu i procedur. Współpraca z agentem nieruchomości. ** By sprzedawać nieruchomości, agenci real estate w Ontario muszą być zarejestrowani w firmie brokerskiej, co wymaga ukończenia odpowiedniego szkolenia oraz posiadania ubezpieczenia odpowiedzialności zawodowej. Agenci nieruchomości dostarczają wartościowych informacji, porad i wsparcia dla kupujących i sprzedających w procesie kupna lub sprzedaży nieruchomości. Ale obecnie mogą to robić tylko po podpisaniu umowy z klientem - czyli albo po podpisaniu Listing Agreement albo Buyers Agency Agreement. Jeśli sprzedajemy nieruchomość, warto wiedzieć, w czym agent może nam pomóc:**

• doradzić w kwestii warunków rynkowych i najlepszej strategii przyciągnięcia kupujących oraz uzyskania najwyższej ceny za nieruchomość,
• wprowadzić na rynek lub reklamować nieruchomość - w tym wykonać fotografie, filmy i spacery wirtualne,
• wskazać innych profesjonalistów - takich jak prawnik czy firma zajmująca się wystrojem wnętrz,
• zorganizować i uczestniczyć w inspekcjach nieruchomości oraz wycenach,
• organizować pokazy dla zainteresowanych kupujących,
• doradzić w kwestii postępowania w sytuacjach konkurujących ofert, udostępniania treści ofert konkurencyjnych oraz innych aspektów transakcji,
• sprawdzać oferty i potencjalnych kupujących - aby upewnić się, że są w stanie kupić nieruchomość,
• negocjować z kupującymi w celu uzyskania najlepszej ceny i warunków,
• przeprowadzić klientów przez papierkową robotę i pomyślnie zamknąć transakcję.

Jeśli kupujemy nieruchomość, warto wiedzieć, w czym agent może pomóc:

• w uzyskaniu przedwstępnych potwierdzeń finansowych - abyśmy wiedzieli, na ile możemy sobie pozwolić (pre-approval),
• poinformować o ewentualnych zwolnieniach podatkowych, na które możemy się zakwalifikować,
• zbierać i udostępniać informacje na temat dzielnic i domów spełniających wymagania, a także organizować pokazy domów, które warto zobaczyć,
• ustalać kwestie związane z przeznaczeniem terenu, dozwolonym użytkowaniem nieruchomości lub innymi aspektami domu,
• doradzić, jaka jest najlepsza strategia w sytuacjach konkurujących ofert i jak chronić informacje dotyczące składanej oferty,
• negocjować ze sprzedającymi w celu uzyskania najlepszych wyników i ceny,
• przeprowadzić przez papierkową robotę i pomyślnie zamknąć transakcję,
• polecić innych profesjonalistów, których będziemy potrzebować (na przykład inspektorów nieruchomości, prawników czy kontrahentów).

Ważne jest, że to nie tylko agent ma obowiązki wobec klienta, ale również cała jego agencja nieruchomości automatycznie jest zobowiązana do: 1. Całkowitej lojalności. Biuro i agent, którzy reprezentują klienta, mają obowiązek stawiać jego interesy przed interesami biura, jego agentów i innych stron. 2. Ujawniania faktów. Agent i jego firma muszą ujawniać wszystko, co wiedzą na temat transakcji lub relacji z klientem, co mogłoby wpłynąć na podjęcie jakichkolwiek decyzji. 3. Zachowania poufności. Poufne informacje nie mogą być udostępniane nikomu poza biurem bez pisemnej zgody klienta, z wyjątkiem sytuacji, gdy wymaga tego prawo, nawet po zakończeniu relacji. Dotyczy to na przykład motywacji do kupna lub sprzedaży oraz kwoty, którą klient jest gotów zapłacić lub przyjąć. 4. Unikania konfliktów interesów. Według obecnych przepisów, ta sama firma mogła reprezentować w tej samej transakcji i kupujących i sprzedających. Był to oczywisty konflikt interesów. Według proponowanych rozwiązań, taka sytuacja może mieć miejsce tylko wtedy, jeśli obie strony wyrażą na to pisemną zgodę. 5. Self-Represented Buyers & Sellers. Jest wielu ludzi, którzy nie chcą podpisywać kontraktów z firmą brokerską - ani kiedy planują sprzedaż, ani kiedy planują zakup. Poprzednio mogli oni liczyć na porady agentów podpisując formę "customer service agreement", która nie gwarantowała im pełnego serwisu, ale zobowiązywała agentów do pomocy tym ludziom i traktowania ich (w teorii) jako potencjalnych klientów. Według TRESA – ta forma przestaje istnieć i albo się jest klientem firmy brokerskiej, albo jest się określanym jako self-represented. Czyli "good luck!". Taki status bycia bez właściwej reprezentacji ma mnóstwo minusów, o których warto wiedzieć. Jeśli ktoś w procesie nieruchomości wybrał opcję self-representation, to wiąże się to z innymi prawami i obowiązkami. Bardzo niewielu kupujących lub sprzedających podejmuje taką decyzję. Związane jest z tym znaczne ryzyko. Jeśli nie mamy wiedzy i doświadczenia potrzebnego do samodzielnego przeprowadzenia transakcji nieruchomościami, będziemy mieli do czynienia ze sprzedającym lub kupującym, który korzysta z usług, opinii i porad doświadczonego agenta nieruchomości. RECO zaleca, by skonsultować się z niezależnym profesjonalistą, zanim zdecydujemy się działać jako self-represented (kupujący czy sprzedający). Jeśli nie będziemy pracować z agentem nieruchomości, będziemy odpowiedzialni za dbałość o swoje własne najlepsze interesy i ochronę siebie jako strony. Może to obejmować takie zadania jak:

• sprawdzenie przepisów budowlanych i urbanistycznych,
• sprawdzenie potencjalnych nakazów budowlanych,
• właściwa wycena nieruchomości,
• określenie, ile faktycznie wynosi cena, jaką chcemy zaoferować przy kupnie lub ile jesteśmy gotowi zaakceptować przy sprzedaży,
• działania w sytuacjach konkurencyjnych ofert,
• decydowanie, jakie warunki chcemy zawrzeć w ofercie lub umowie kupna i sprzedaży,
• przygotowywanie wszelkich dokumentów.

Proszę pamiętać, że agent nieruchomości pracuje dla jednej strony transakcji. Ważna jest świadomość, że agent ma obowiązek prawny działać w najlepszym interesie osoby, która go zatrudnia. Warto też pamiętać, że agent musi podzielić się ze swoim klientem wszystkim, co mu powiemy - a to może nie leżeć w naszym interesie. Nie chcieliśmy, by przeciwna strona transakcji znała:

• naszą motywację do kupna lub sprzedaży nieruchomości,
• minimalną lub maksymalną cenę, którą jesteśmy gotowi zapłacić lub przyjąć,

• nasze preferowane warunki lub warunki umowy kupna i sprzedaży. Agent, pracujący dla drugiej strony transakcji nie może:

• świadczyć nam żadnych usług, wydawać opinii czy udzielać porad,

• robić rzeczy, które skłonią nas do polegania na jego wiedzy, umiejętnościach czy osądzie,
• zachęcać nas do samoreprezentacji lub zniechęcać do współpracy z innym agentem nieruchomości lub biurem.

Dowolna pomoc, jaką oferuje nam agent drugiej strony, nie wynika z jego dobrego serca, lecz:

• jest usługą nastawioną na dobro jego klienta, nie nasze korzyści
• służy najlepszym interesom jego klienta, a nie naszym
• ma na celu pomóc jego klientowi w sprzedaży lub kupnie nieruchomości.

Obecnie agent musi dostarczyć formularz informacyjny dla każdej osoby, która nie ma reprezentacji, przygotowany przez RECO i go wyjaśnić, zanim będzie mógł w jakikolwiek sposób pomóc. Trzeba potwierdzić, że go otrzymaliśmy i go rozumiemy, co jednocześnie oznacza znalezienie się na pozycji self-represented. Dobra strona tej sytuacji jest taka, że mamy prawo zmienić zdanie. Jeśli zaczniemy martwić się o dokonanie transakcji samodzielnie lub dojdziemy do wniosku, że potrzebujemy własnego agenta, jest proste wyjście. Możemy zostać klientem wybranego biura real estate w dowolnym momencie transakcji. Jeśli planują Państwo sprzedaż lub zakup nieruchomości, zapraszam do kontaktu. Przeprowadzę Państwa przez cały proces, wyjaśnię nowe przepisy, wynegocjuję najlepszą cenę za dom czy mieszkanie, gdyż zawsze stoję po stronie moich klientów. 

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Episode Notes

SMART HOME - PRZYSZŁOŚĆ JUŻ PUKA DO DRZWI

Są takie określenia, które są trudno przetłumaczalne z angielskiego. Jednym z nich jest Smart Home. Jak się definiuje obecnie Smart Home - i o jaki iloraz inteligencji tu chodzi? Smart Home (po polsku można powiedzieć "inteligentny dom", ale nie brzmi to tak fajnie) to taki dom, który wykorzystuje zaawansowaną technologię oraz połączone urządzenia do usprawnienia i zautomatyzowania różnych aspektów codziennego życia. Ten rodzaj usprawnień polega głównie na technologii, jaka istnieje w danej chwili rozwoju cywilizacji. W zamierzchłych czasach pachołek palący w piecu mógł być uznany za element Smart Home, bo automatyzował proces utrzymania ciepła. Za 20 lat może to być robot, który skopie za nas ogródek lub przyniesie nam śniadanie do łóżka. Głównym celem inteligentnego domu jest zwiększenie efektywności, wygody, bezpieczeństwa oraz oszczędności energii dla jego mieszkańców. Kluczowe cechy inteligentnego domu obejmują: 1. Łączność. Inteligentne domy charakteryzują się wzajemnym połączeniem urządzeń i systemów. Te urządzenia są zazwyczaj także połączone z internetem, umożliwiając komunikację oraz zdalne sterowanie za pośrednictwem centralnej jednostki lub urządzeń mobilnych. 2. Automatyzacja. Inteligentne domy często wykorzystują automatyzację do usprawnienia zadań i procesów. Może to obejmować  oświetlenie, ogrzewanie, wentylację, klimatyzację (HVAC), systemy bezpieczeństwa i wiele innych. Automatyzacja może opierać się na harmonogramach, czujnikach lub preferencjach użytkownika. 3. Zdalne sterowanie. Mieszkańcy mogą zdalnie kontrolować i monitorować różne aspekty swojego domu za pomocą smartfonów, tabletów lub innych urządzeń podłączonych do internetu. Pozwala to na dostosowywanie i monitorowanie w czasie rzeczywistym, nawet będąc poza domem. 4. Integracja urządzeń. Inteligentny dom integruje różne urządzenia i systemy - takie jak inteligentne termostaty, oświetlenie, kamery monitoringu, dzwonki do drzwi, inteligentne zamki, asystenci głosowi i wiele innych. Te urządzenia współpracują, tworząc spójny i połączony ekosystem. 5. Oszczędność energii. Wiele inteligentnych domów kładzie nacisk na oszczędność energii poprzez zastosowanie inteligentnych termostatów, urządzeń do monitorowania energii i sprzętu gospodarstwa domowego. Systemy te mają na celu optymalizację zużycia energii, redukcję marnotrawstwa i obniżenie kosztów używania energii. 6. Bezpieczeństwo i monitorowanie. Funkcje bezpieczeństwa inteligentnego domu obejmują inteligentne zamki, czujniki otwierania drzwi/okien, detektory ruchu i kamery monitoringu. Urządzenia te zapewniają monitorowanie w czasie rzeczywistym oraz powiadamianie o zdarzeniach, poprawiając ogólne bezpieczeństwo domu. 7. Sterowanie głosowe. W inteligentnych domach często zintegrowani są asystenci głosowi - np. Amazon Alexa, Google Assistant czy Siri od Apple. Użytkownicy mogą sterować różnymi urządzeniami i systemami za pomocą poleceń głosowych. 8. Systemy rozrywki. Technologia inteligentnego domu obejmuje również systemy rozrywki - takie jak smart TV czy urządzenia do strumieniowania treści audio i wideo. Urządzenia te mogą być zintegrowane w ogólny ekosystem inteligentnego domu. 9. Dostosowanie. Inteligentne domy pozwalają na dostosowanie do konkretnych potrzeb i preferencji mieszkańców. Użytkownicy mogą tworzyć spersonalizowane ustawienia i automatyzować rutyny na podstawie codziennych aktywności. 10. Analiza danych. Niektóre systemy inteligentnych domów wykorzystują analizę danych do dostarczania informacji na temat zużycia energii, wzorców bezpieczeństwa i zachowań użytkowników. Te informacje mogą być wykorzystane do dalszej optymalizacji środowiska domowego. W miarę jak technologia nadal się rozwija, definicja inteligentnego domu może ewoluować, aby uwzględnić nowe funkcje i możliwości. Niemniej ogólna idea polegająca na integrowaniu inteligentnych urządzeń i systemów w celu stworzenia bardziej efektywnego, wygodnego i bezpiecznego środowiska do życia pozostaje niezmienna. Dziś stoimy dopiero na progu prawdziwej rewolucji technologicznej - bo wielkimi krokami zbliża się technologia oparta na sztucznej inteligencji (AI). Dotychczas mieliśmy pełną kontrolę nad Smart Homes i nad stosowaną w nich technologią, ale pod warunkiem, że umieliśmy ją obsługiwać. Wiele osób starszych, lub ci, którzy są z komputerami na bakier i używają smartfonów głównie do wykonywania telefonów i układania pasjansa, na pewno nie będą użytkownikami obecnej technologii, używanej w Smart Homes. Za skomplikowane, za dużo elementów do kontroli czy nawet zmiany baterii. Ale Smart Homes oparte na AI (sztucznej inteligencji) powinny stać się prawdziwym szlagierem - i moim zdaniem, jak pierwsze systemy zostaną usprawnione i być może pojawi się też „mały robocik” kontrolowany głosem „pana” - naturalną komendą może być na przykład "Hej Bob, przynieś Żywca!" czy coś w tym rodzaju. Prosta obsługa, reagująca na głos gotowa do pracy bez potrzeby czytania 100-stronicowej instrukcji (pisanej jak na złość drobnym drukiem). Smart Homes AI będą szybciej dostępne niż nam się wydaje, ale.... Problem z technologią jest taki, że jest cudowna, jednak zmiany i postęp są bardzo szybkie. Niestety, taka jest natura człowieka, że lubimy nowości. Ilu z nas kupuje prawie co roku nowego Apple'a czy Samsunga, jakby ten sprzed 2 lat przestał działać? Jeśli tylko układamy na nim pasjansa, to może on wystarczyć na 10 lat. Tu, moim zdaniem, właśnie tkwi główny problem. Pogoń za nowinkami oraz fakt, że przeciętna rodzina w Kanadzie zmienia mieszkania lub domy co 5 lat. Wobec tego powstaje pytanie - ile warto zainwestować i w co? Czy odzyskamy zainwestowane pieniądze, skoro po 5 latach zainstalowana technologia AI będzie praktycznie przestarzała i nowy nabywca potraktuje ją jak „złom”? Dlatego w chwili obecnej należy być ostrożnym w wyborze urządzeń, które mogą nam usprawnić życie - bo jest ich zbyt dużo i co dnia pojawiają się nowsze i lepsze! Na co zwrócić szczególną uwagę? 1. Resale value. Urządzenia pomagające oszczędzać energię, jak kontrola energii (ogrzewanie i światło) – są bardzo doceniane. 2. Przenośność urządzeń. Niektóre inteligentne urządzenia domowe - takie jak inteligentne termostaty, kamery monitoringu i inteligentne oświetlenie, mogą być przenośne. 3. Instalacje DIY (Do It Yourself). Wybieranie inteligentnych urządzeń domowych z łatwą instalacją DIY może pomóc w obniżeniu kosztów instalacji. 4. Koncentracja na ulepszeniach o dużym wpływie na jakość życia. Zamiast przeprowadzać kompleksową modernizację inteligentnego domu, rozważmy skoncentrowanie się na ulepszeniach o dużym wpływie, które są stosunkowo tanie i oferują szybki zwrot. Na przykład - energooszczędne oświetlenie LED czy termostat programowalny i kontrolowany na odległość. Ta lista może być znacznie dłuższa, ale z braku miejsca chciałbym zrobić małe podsumowanie. Ludzie zawsze dążyli do ulepszania swojego życia - dlatego nie ma odwrotu od przyszłości. Dzięki nowinkom technologicznym oraz komputeryzacji i internetowi, żyje się nam lepiej, wygodniej i często dłużej. Ale nie można dać się zwariować. Nie każda nowość wytrzyma próbę czasu, dlatego nie każdą należy kupować. Proszę poczytać, zasięgnąć opinii, może poczekać na usprawnione rozwiązania. Bo każdy gadżet przecież kosztuje. Jeśli planują Państwo pomieszkać w domu dłużej niż wynosi średnia kanadyjska (5 lat), to raczej zainwestowałbym w nowy piec niż w nowy termostat (na starym piecu). Nowe okna i dodatkowa izolacja na poddaszu będą szybciej docenione przez potencjalnych kupujących niż „fancy” termostat. Na pewno nowa kuchnia czy nowe łazienki będą bardziej preferowane jeśli planujemy sprzedaż, a nawet dla nas będzie z tego większy pożytek - niż na przykład z super nowoczesnego monitoringu i security systems. A propos security i monitoringu – czasami mam wrażenie, że jest to jakaś ogólna paranoja. Ludzie barykadują się w domach, monitorują wszystko wokół, czy ma to sens czy nie! Myślę również, że młodsze pokolenie szybciej ogarnie nowinki technologiczne i je zaakceptuje. Baby boomers będą woleli inne rozrywki. Jeśli już używają Państwo nowych technologii lub mają Smart Home, serdecznie zapraszam do podzielenia się uwagami czy doświadczeniami. Można pisać do mnie maile ([email protected]) lub wrzucać komentarze na fanpage "Domator Team & Maciek Czapliński" na FB. 

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Episode Notes

KASIA I MACIEK CZAPLINSKI Na terenie Ontario stoją setki tysięcy nieruchomości . To domy, połówki, działki budowlane czy mieszkania. Kiedy sprzedajemy lub kupujemy nieruchomość – jak sprawdzić, że osoba, która daną nieruchomość sprzedaje, jest faktycznie jej właścicielem? 

Sprawdzenie, do kogo prawnie należy działka czy dom i czy dana osoba ma prawo je sprzedawać byłoby niezwykle trudnym zadaniem, gdyby nie bardzo sprawnie działający system komputerowej bazy danych. W chwili obecnej obejmuje ona praktycznie każdą nieruchomość na terenie Ontario. Domy, działki, mieszkania, townhousy, itd. Zawiera także historię sprzedaży każdej nieruchomości - wraz z datami, kiedy zmieniała właściciela, ceny zakupu oraz dane wszystkich poprzednich właścicieli. Ta baza danych zawiera też wszystkie rejestracje pożyczek w postaci pierwszych, drugich i trzecich hipotek. System ten ma swoje początki w latach 80. i rósł wraz z rozwojem komputeryzacji i internetu. Początkowo nie zawierał wszystkich nieruchomości, ale poprzez ponad 40 lat działania stał się dokładną i pełną bazą. Nazywa się Land Registry Office i obecnie jest już instytucją, zajmującą się rejestrowaniem i zarządzaniem informacjami dotyczącymi nieruchomości na terenie Ontario. Jest to ważne narzędzie w systemie prawnym, które ma na celu zapewnienie przejrzystości, ochrony praw własności i zapobiegania sporom dotyczącym nieruchomości. Główne funkcje Land Registry Office obejmują: 1. Rejestrację nieruchomości. Land Registry Office utrzymuje oficjalną księgę wieczystą (w formie elektronicznej), która zawiera informacje o posiadaczach nieruchomości, hipotekach, zobowiązaniach finansowych oraz innych istotnych szczegółach dotyczących własności. 2. Zabezpieczenie praw własności. Dzięki rejestracji w Land Registry Office właściciele nieruchomości mają oficjalne potwierdzenie swoich praw do danego gruntu, co zapewnia ochronę przed ewentualnymi, nielegalnymi roszczeniami. 3. Ścisłe przestrzeganie prawa. Land Registry Office jest gwarantem przestrzegania obowiązujących przepisów prawa i legalności transakcji, co pomaga w uniknięciu oszustw i nadużyć. 4. Ułatwianie transakcji. Dzięki dostępowi do oficjalnych dokumentów dotyczących nieruchomości, Land Registry Office ułatwia procesy kupna, sprzedaży i dziedziczenia nieruchomości, przyspieszając i usprawniając te transakcje. 5. Zapobieganie sporom. Dzięki dokładnym i aktualnym zapisom, Land Registry Office pomaga w zapobieganiu sporom dotyczącym własności nieruchomości - ponieważ oficjalne dokumenty mogą być używane jako dowody w przypadku ewentualnych konfliktów prawnych. 6. Gwarantowany Ciąg Transakcji. Ponieważ system ten jest bardzo dokładny i zasadniczo nie zawiera błędów, prawnik sprawdzający dokumenty transakcji musi zweryfikować tylko ostatnią (poprzednią) transakcję, by być pewnym, że nie ma ukrytych problemów. Land Registry Office jest kluczowym narzędziem, które zapewnia stabilność praw, chroni interesy właścicieli nieruchomości oraz pomaga w utrzymaniu porządku i przejrzystości na rynku nieruchomości. Zanim powstał i się rozwinął, nie było jeszcze internetu, a praktycznie nie było komputerów. System opierał się na dokumentacji papierowej. Stary system rejestracji nieruchomości w Ontario był znany jako "Land Titles System" (System tytułów prawnych do gruntu) lub "Registry System" (System rejestrowy). W Land Titles System właściciel nieruchomości posiadał tytuł prawny do gruntu (pisemny dokument) jako dowód prawowitego posiadania nieruchomości. System ten był bardziej skomplikowany i czasochłonny, ponieważ wymagał szczegółowej weryfikacji praw własności nieruchomości podczas każdej transakcji. Sprawdzano wszystkie rekordy - nawet do 20 lat wstecz. Wiele dokumentów było trudnych do zdobycia albo już dawno się zagubiły. Jeśli prawnik popełnił błąd, to mogło to mieć wpływ na wszystkie następne transakcje. W Registry System informacje o nieruchomościach były rejestrowane w urzędzie rejestrowym, który działał jako centralna baza danych. Właściciele nieruchomości posiadali "dokument rejestrowy", który potwierdzał zarejestrowane informacje dotyczące nieruchomości. Urzędy Rejestracyjne miały zwykle lokalny zasięg i by sprawdzić nieruchomość - przykładowo na terenie Winsor - prawnik z Toronto musiał kogoś delegować, by odbyć czasochłonną podróż. Obecnie w Ontario obowiązuje Land Titles Assurance System (LTAS), który jest hybrydowym systemem, łączącym cechy zarówno Land Titles System jak i Registry System. W tym systemie nieruchomości są rejestrowane wraz z gwarancją ich tytułu, co oznacza, że są udzielane pewne gwarancje dotyczące praw własności. LTAS ma na celu zapewnienie większej pewności prawnej i ułatwienia transakcji dotyczących nieruchomości w Ontario. Podczas weryfikacji statusu prawno-hipotecznego nieruchomości w Land Titles System w Ontario, osoba szukająca danych musiała sprawdzić różne dokumenty, w tym: 1. Dokumenty rejestrowe. Osoba badająca nieruchomość musiała przeszukać dokumenty w urzędzie rejestrowym - aby sprawdzić, czy nieruchomość została prawidłowo zarejestrowana na aktualnego właściciela. Te dokumenty obejmowały informacje o transakcjach sprzedaży, hipotekach, spadkach i innych istotnych wydarzeniach dotyczących nieruchomości. 2. Tytuły prawne do gruntu. Badający musiał zweryfikować, czy obecny właściciel posiada prawo do danego gruntu (dokument potwierdzający prawowite posiadanie nieruchomości). Tytuł prawny do gruntu jest podstawowym dokumentem w Land Titles System, potwierdzającym prawo własności. 3. Zarejestrowane hipoteki. Badanie hipotek było również częścią procesu weryfikacji prawnej nieruchomości. Badający musiał sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką lub innymi zobowiązaniami finansowymi, które mogłyby ograniczyć jej wartość lub możliwość swobodnej transakcji. W przypadku wątpliwości lub nieścisłości dotyczących statusu prawno-hipotecznego nieruchomości, zainteresowane strony mogły również zwrócić się do prawnika lub notariusza, aby uzyskać profesjonalną pomoc w przeprowadzeniu pełniejszej analizy prawnej i finansowej nieruchomości. Podczas procesu zakupu domu w Ontario ważne jest, aby przeprowadzić dokładną weryfikację prawną (title search) oraz zasięgnąć informacji z różnych źródeł, by upewnić się, że na nieruchomość nie ma nałożonych żadnych hipotek, zobowiązań finansowych ani innych ograniczeń. Oto kilka sposobów jak można sprawdzić, czy nieruchomość nie posiada zarejestrowanych pożyczek hipotecznych lub work orders (nakaz wykonania prac naprawczych): 1. Badanie prawne. Współpracując z prawnikiem, specjalizującym się w nieruchomościach, można przeprowadzić dokładne badanie prawne nieruchomości. Prawnik może uzyskać dostęp do oficjalnych dokumentów rejestrowych w Land Registry Office w celu sprawdzenia, czy na nieruchomości nie są zarejestrowane hipoteki lub inne zobowiązania finansowe. 2. Zapytanie w urzędzie rejestrowym. Można udać się bezpośrednio do lokalnego urzędu rejestrowego (Land Registry Office) i poprosić o kopie dokumentów dotyczących nieruchomości. Te dokumenty zawierają informacje o zarejestrowanych hipotekach i innych ograniczeniach, dotyczących nieruchomości. 3. Zapytanie w urzędzie planowania przestrzennego. W przypadku work orders (polecenia wykonania prac naprawczych) można skontaktować się z lokalnym urzędem planowania przestrzennego (Municipal planning office) lub z departamentem ds. kontroli budowlanej (Building department) i sprawdzić, czy na nieruchomości nie ma żadnych niezałatwionych spraw dotyczących konieczności przeprowadzenia prac naprawczych czy renowacyjnych. 4. Zapytanie sprzedającego. Warto także zapytać bezpośrednio sprzedającego o historię nieruchomości - w tym o ewentualne zarejestrowane hipoteki czy work orders. Sprzedający jest zobowiązany dostarczyć uczciwych i dokładnych informacji na temat stanu prawnego nieruchomości 5. Przeszukanie publicznych baz danych. W niektórych przypadkach można przeszukać publiczne bazy danych online, które oferują dostęp do informacji o nieruchomościach - w tym o zarejestrowanych hipotekach czy_ work orders_. Takie bazy są często dostępne na stronach internetowych lokalnych organów rządowych lub urzędów rejestrowych. Ważne jest, aby zawsze korzystać z pomocy prawnika specjalizującego się w nieruchomościach i dokładnie sprawdzić status prawny nieruchomości - przed podjęciem decyzji o zakupie. Badanie prawne jest kluczowym etapem procesu zakupu nieruchomości i pomaga uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości. Zapraszam Państwa do rozmów i spotkań w każdej sprawie, związanej z zakupem lub sprzedażą nieruchomości. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Episode Notes

DZIEŃ ZAMKNIĘCIA - NA CO ZWRÓCIĆ SZCZEGÓLNĄ UWAGĘ?

Poszukiwanie domu może trwać od kilku dni do kilku miesięcy i jest to często skomplikowany i frustrujący proces. Obecnie nie ma dużej konkurencji przy zakupie, rzadko też zdarzają się sytuacje, gdzie kilka ofert jest składanych na jeden dom. Dlatego możemy liczyć na możliwość negocjacji ceny, warunków umowy czy daty zamknięcia. Sprzedający, świadomi rynku, są bardziej współpracujący i elastyczni. Dzisiejszy temat ma na celu wyjaśnienie tego, co dzieje się od momentu złożenia akceptowalnej oferty aż do przekazania nieruchomości w ręce nowych właścicieli. Mam nadzieję, że ten mały przewodnik będzie przydatny dla kupujących po raz pierwszy, ale nawet doświadczeni inwestorzy mogą z niego skorzystać. Obecnie oferty często zawierają warunek uzyskania kredytu hipotecznego (mortgage condition), warunek przeprowadzenia inspekcji nieruchomości (inspection condition) oraz, w przypadku mieszkań typu condominium, warunek sprawdzenia stanu finansowego i prawnego zarządzającej kompleksem korporacji (status certificate). Warunki te zazwyczaj są ważne przez jeden do dwóch tygodni. Jeśli wszystkie są spełnione pozytywnie, usuwa się je za pomocą dokumentu zwanego "Waiver". Dokument ten jest podpisywany przez kupujących i po jego podpisaniu transakcja nabiera mocy prawnej. W tym czasie dokumenty związane z transakcją oraz dowody tożsamości kupujących trafiają do wybranego przez kupujących prawnika, który od tej chwili staje się jedną z kluczowych postaci w procesie. O jego roli pisałem już jakiś czas temu, więc krótko przypomnę, że musi on sprawdzić podpisaną umowę, upewnić się, że sprzedający mają prawo do sprzedaży nieruchomości, sprawdzić, czy na nieruchomości nie ciążą żadne hipoteki ani inne długi - takie jak podatki od nieruchomości czy zaległe opłaty maintenance. Sprawdza także, czy na domu nie ma zarejestrowanych "work orders" i innych kar nałożonych przez miasto (gminę), na przykład za dobudowę bez pozwolenia na budowę. Ten proces sprawdzania trwa od momentu otrzymania umowy od kupujących lub ich agenta (i zazwyczaj trwa kilka tygodni) do dnia nazywanego "Title Search", który zwykle jest zaplanowany na dwa tygodnie przed faktycznym zamknięciem transakcji. Ten okres pozwala prawnikom (reprezentującym kupujących i sprzedających) "naprawić" wszelkie problemy, które mogą się pojawić. Jest to również czas na załatwienie ubezpieczenia „Title Insurance”, które chroni kupujących przed błędami prawników, urzędów i niespodziewanymi kosztami (o tym już pisałem jakiś czas temu). Od chwili zakupu do zamknięcia transakcji kupujący powinni również zająć się uzyskaniem ubezpieczenia hipotecznego, najlepiej poprzez bank, w którym biorą kredyt, lub - jeszcze lepiej - poprzez brokerów ubezpieczeniowych. Konieczne jest także ubezpieczenie nieruchomości - bez niego banki nie przekażą środków prawnikowi. Ponadto trzeba się skontaktować z dostawcami energii elektrycznej, wody, gazu oraz dostawcą internetu. Te usługi są niezbędne do normalnego funkcjonowania, więc należy tak zorganizować założenie nowych kont, aby były dostępne od pierwszego dnia. Należy również pamiętać o zmianie adresu na poczcie. Większość rachunków otrzymujemy teraz drogą elektroniczną, ale pewne instytucje, takie jak CRA, nadal wysyłają je pocztą tradycyjną. Wielu z nas chciałoby unikać otrzymywania takiej korespondencji. Kiedy wszystkie dokumenty zostaną przekazane prawnikowi i zostaną załatwione kwestie hipoteki, ubezpieczeń, dostaw energii itp., możemy spokojnie oczekiwać na dzień zamknięcia transakcji. Wówczas formalnie stajemy się "prawnymi" właścicielami nieruchomości (wspólnie z bankiem) oraz odpowiedzialni za płacenie podatków od nieruchomości. W dniu zamknięcia otrzymujemy klucze do wymarzonego domu. Ale zanim to nastąpi to reprezentujący kupujących prawnik umawia się z nimi na 2-3 dni przed dniem zamknięcia w celu podpisania dokumentów. Często odbywa się to w biurze prawnika. W tym dniu podpisujemy wszystkie niezbędne dokumenty, przekazujemy czek na kwotę wyliczoną przez prawnika (banki przesyłają "pieniądze hipoteczne" bezpośrednio do prawnika), dostarczamy dowód ubezpieczenia nieruchomości (w przypadku mieszkań typu condominium zazwyczaj nie jest to wymagane). W międzyczasie prawnik sprawdza dokumenty dotyczące zaległych (lub nadpłaconych) podatków miejskich, potwierdza, że istniejąca hipoteka zostanie spłacona, a także przygotowuje wiele innych "papierów". Wszystkie te kwestie są załatwiane z wyprzedzeniem, ponieważ w dniu zamknięcia transakcji dokumenty są przesyłane elektronicznie między prawnikami. Po otrzymaniu pieniędzy przez sprzedających, prawnik kupujących ma prawo zarejestrować nowych właścicieli w biurze rejestru gruntów (Land Registry Office). Wielu popularnych prawników ma kilka czy nawet kilkanaście transakcji do zamknięcia w ciągu miesiąca. Szczególnie w okresie letnich długich weekendów - jest to prawdziwe szaleństwo. Dlatego czasami warto unikać zamknięcia transakcji w ostatnich dniach miesiąca, aby uniknąć tłoku, długiego oczekiwania na rejestrację. Im wcześniej się za to zabierzemy, tym łatwiej jest także zarezerwować windę czy firmę przeprowadzkową, lub wynająć samochód do przeprowadzki.

Jednakże dzień zamknięcia jest zawsze dniem, na który kupujący czekają z niecierpliwością (lub czasami z obawą). Czy dokonaliśmy właściwego wyboru? Czy wszystko jest tak, jak sobie przypominamy? Czy ktoś nie wymienił sprzętu AGD? W ostatnich latach (zwłaszcza w okresie pandemii COVID-19) przekazanie kluczy dla nowych właścicieli stało się bardzo uproszczone. Zwykle sprzedający pozostawiają wszystkie klucze wewnątrz domu, na kuchennym blacie. Dom jest zamykany jednym kluczem, który jest pozostawiany w specjalnej skrzynce zamkowej (lockbox). Kupujący otrzymują kod od swojego prawnika w momencie zarejestrowania nowych właścicieli, a sprzedający otrzymują pieniądze. Od tego momentu mamy już faktyczny dostęp do domu. Jesteśmy właścicielami! Wiele osób tuż przed zamknięciem transakcji prosi o tzw. "final inspection", czyli wizytę w domu w celu sprawdzenia, czy wszystko jest w porządku. Jest to dobry pomysł, ale znacznie ważniejsze jest dokonanie dokładnej inspekcji w dniu zamknięcia. Wówczas łatwo jest zauważyć, czy nie doszło do wymiany sprzętu, usunięcia oświetlenia czy zasłon, itp. Jeśli miały być wykonane naprawy, można je wówczas łatwo zweryfikować. Sprawdzamy piec grzewczy i klimatyzację. Wszystkie sprzęty AGD. Po prostu dom należy dokładnie sprawdzić. Dzień przekazania może być najpiękniejszym dniem, jeśli trafimy na sprzedających ludzi z klasą. Którzy pozostawią dom w idealnym stanie, posprzątany, z zadbanym ogrodem, a w lodówce zostawią butelkę wina. Taki moment jest naprawdę wyjątkowy i życzymy go wszystkim. Niestety, czasami udostępniony nam dom jest brudny, z lepiącą się podłogą, nie umytą lodówką. A jak pojawią się nagle insekty, może być to najgorszy dzień w życiu. Jeśli okaże się, że zasłony, lustra czy lampy, które miały pozostać, zostały zabrane, a sprzęty AGD zostały wymienione, jest to powód do płaczu. Czasami sprzedający opóźniają swoje opuszczenie domu (co nie zawsze jest ich winą, także z powodu opóźnień związanych z zamknięciem ich własnych transakcji). Ale większość tych problemów można rozwiązać, a pierwszym krokiem powinno być skontaktowanie się z agentem, który podejmie próby znalezienia rozwiązania. Niestety, czasami pojawiają się problemy poza naszą kontrolą. Często zdarza się, że kilka transakcji jest ze sobą powiązanych - jak kostki domina. Jeśli jedna z tych transakcji nie zostanie zamknięta, pozostałe również mogą być zagrożone. Na szczęście, jak już wcześniej wspomniałem, nie jest to często spotykane. Na koniec jeszcze ciekawostka. Prawie 80% kupujących nigdy nie wymienia zamków w nabytych domach. Ja sugeruję, by tego unikać. Koszt jest niewielki, a nasze poczucie bezpieczeństwa znacznie wzrasta. Życzę wszystkim Państwu spokojnych zamknięć z butelką wina w lodówce! Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co