O najnowszy trendach na rynku nieruchomości w GTA i Ontario.
JESIENNY RYNEK REAL ESTATE - OBECNY JEST INNY NIŻ POPRZEDNIE
Aż trudno uwierzyć, jak szybko leci czas i jak szybko zmienia się sytuacja na rynku nieruchomości. Weszliśmy obecnie na jesienny rynek, który jest zupełnie inny niż "normalny" rynek o tej porze roku. Jesienią zawsze było sporo kupujących i sporo sprzedających, którzy planowali zamianę domu na większy lub mniejszy, by zdążyć jeszcze przed Świętami Bożego Narodzenia. Rynek w październiku był zawsze bardzo aktywny. W tym roku jest zupełnie inaczej. Brakuje kupujących, ale również podaż jest ograniczona. Dlaczego tak się dzieje? Popatrzmy na to z dwóch stron: kupującego i sprzedającego. Na skutek gwałtownego wzrostu oprocentowania, większość potencjalnych kupujących po prostu wstrzymuje się z decyzją zakupu. Według ostatnich badań, 68% potencjalnych kupujących odkłada zakup. I trudno się dziwić. Podam przykład oparty na prostej matematyce. Załóżmy, że ktoś kupuje dom za milion dolarów i wpłaca 20% własnego wkładu, to zazwyczaj musi pożyczyć 800 000 dolarów. Kiedy pożyczki hipoteczne były na poziomie 2%, spłata pożyczki w wysokości 800 000 dolarów wynosiła 3 388 dolarów miesięcznie (z czego aż 2 060 dolarów spłacało zadłużenie). Dziś, kiedy pożyczki są często na poziomie 6.49%, spłata tej samej pożyczki wynosi 5 353 dolarów miesięcznie (i tylko 1 084 dolarów idzie na spłatę kapitału). Jeśli dodamy koszty związane z utrzymaniem domu i podatki od nieruchomości, to musimy do tej kwoty dodać przynajmniej 1 200 dolarów. Czyli utrzymanie domu o wartości miliona dolarów wynosi obecnie około 6 553 dolarów miesięcznie. Możliwość spłaty rat to jeden problem. Jest też inny problem - kwalifikacji na pożyczkę w wysokości 800 000 dolarów. Aby się na taką pożyczkę zakwalifikować, trzeba wykazać się zarobkami na poziomie 221 673 dolarów rocznie (brutto) i dodatkowo nie mieć długów na kartach kredytowych czy nie spłacać samochodów. Ile osób, tak naprawdę, tyle zarabia? Dokumenty, zwłaszcza w formie papierowej to jedno (jak mówi przysłowie: "papier wszystko wytrzyma" i wiele spraw związanych z zakupem można załatwić, ale niestety - nikt nie zmieni opłat, jakie wynikają z tak wysokich oprocentowań i tak wysokich pożyczek hipotecznych. To jest jedna strona medalu. Druga - to sprzedający. Wielu z nich, którzy kupili domy dawno i często mają je już spłacone, podchodzi do zmian na rynku ze zrozumieniem i dostosowuje cenę sprzedaży do obecnych realiów. Ale jest też ogromna (większa) grupa sprzedających, która opiera swoje oczekiwania cenowe, bazując na rynku sprzed roku - a nawet wcześniej. Rynku, który był szalony, gdzie wszystko sprzedawało się na pniu, a ceny były przebijane o dziesiątki czy setki tysięcy dolarów. Takiego rynku już nie ma i nie myślę, że kiedyś jeszcze wróci. Mamy dwa przeciwne "obozy" - ponieważ kupujący są wystraszeni oprocentowaniami kredytów i wysokimi ratami, a sprzedający mają często nierealne wręcz oczekiwania. Dlatego ruch na rynku jest marny, a liczba transakcji znacznie niższa niż w poprzednich latach. Jest też inna grupa kupujących, która wychodzi dobrze na tych zmianach. To zdecydowanie dobry rynek dla tych, którzy myślą o kupnie i mają gotówkę pod ręką. Czyli nie potrzebują pożyczki hipotecznej (albo potrzebują bardzo małej). Jest obecnie sporo domów wystawionych na sprzedaż, które się nie sprzedają (czasami dlatego, że cena jest zawyżona, a częściowo - bo brakuje kupujących), których właściciele są gotowi zaakceptować znacznie niższą cenę niż ta, za jaką dom jest wystawiony. Dzieje się tak najczęściej w sytuacji, kiedy jesteśmy zmuszeni do sprzedaży. Na przykład kupiliśmy drugi dom, pierwszego jeszcze nie sprzedaliśmy, zbliża się termin zamknięcia zakupionego domu, a my nie mamy na to środków. Jak podejść do obecnego rynku? Z pozycji sprzedających scenariusz będzie zależał od tego, czy nasz obecny dom jest spłacony czy nie. Jeśli jest spłacony i planujemy zmianę domu na mniejszy i tańszy, to nie ma obaw i warto najpierw spokojnie poszukać "następnego" domu. I dopiero, kiedy znajdziemy coś, co nam absolutnie pasuje, kupić ten dom i sprzedawać nasz obecny. Nawet, jeśli uzyskamy trochę mniej niż planowaliśmy ze sprzedaży, to negocjując "następny" dom, powinniśmy dostać dobrą ofertę. Inaczej sprawa wygląda, kiedy nasz obecny dom jest poważnie zadłużony. Wówczas w pierwszej kolejności zacząłbym od sprzedaży. Starałbym się o długie zamknięcie (minimum 90 dni), bo wówczas, kiedy dom jest sprzedany, wiemy na czym stoimy. Wtedy również możemy targować się z pozycji siły. Czyli możemy składać ofertę bezwarunkową licząc, że sprzedający jest zmotywowany do sprzedaży. Z pozycji kupujących też jest kilka strategii wartych rozważenia:
Tych rozwiązań jest bardzo wiele - i wszystkich Państwa, planujących zakup, zapraszam do spotkań i rozmów. Pozostaje pytanie, co dalej. Moim zdaniem może być mała korekta cen, ale to wszystko zależy od lokalizacji. Bardzo pożądane okolice nie stracą na wartości. Mogą nawet pójść w górę, bo wszyscy inwestorzy rozumieją hasło: "lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja". Z drugiej strony takie okolice jak północne Etobicoke, które w czasie "szalonych czasów" sprzedawało się i rosło w górę jak szalone, może znacznie stracić na wartości. Ale rynek nieruchomości nigdy nie jest czarno-biały i zawsze są odstępstwa od reguł. Ale czy ceny domów mają szansę na spadek? Ja osobiście tego nie widzę. Po pierwsze, Kanada jest w uprzywilejowanej sytuacji. Pomimo, że mamy beznadziejnego premiera, to jest to w miarę spokojny kraj - z dala od wojen, bez konfliktów wewnętrznych, a w dodatku oparty na naturalnych surowcach. W przyszłym roku Kanada, według przewidywań, będzie największym producentem ropy na świecie. I mam nadzieję, że wszystkie te elementy pomogą nam przetrwać coś, co wisi w powietrzu - czyli globalną recesję. Patrząc na prawie wszystkie gospodarki światowe, większość ma poważne zadłużenie i ledwo przędzie. Dolar amerykański odgrywa coraz mniejszą rolę jako waluta światowa i istnieją siły, które wręcz pchają w kierunku zmiany systemów bankowych. Dodatkowo pojawiło się mnóstwo kryptowalut, które starają się oferować bezpieczną lokatę kapitału. Na ile jest to bezpieczne? Osobiście myślę, że wcale. Chwilowo jest to pożądana i modna waluta. Ale ta forma bankowości w dużej części jest podatna na spekulacje, oszustwa i decyzje ludzi "na górze". Czy z kolei giełda jest bezpiecznym miejscem do inwestycji? Jeśli zacznie się kryzys, to połowa kapitału może wyparować w ciągu dnia. Również trzymanie gotówki w banku też nie gwarantuje dochodu. Pieniądze to w końcu tylko papier. Piszę o tym, ponieważ nie podejrzewam, by domy teraz znacznie potaniały, a długoterminowo będą znacznie droższe. Nikt nie może zaprzeczyć faktowi, że pieniądze tracą na wartości. Siłą rzeczy rosną koszty ziemi, materiałów budowlanych czy robocizny, które także będą wzrastały. Wobec tego ceny domów muszą też rosnąć, i czy chcemy tego czy nie, nie ma odwrotu od tego trendu. Nieruchomości zawsze były, są i będą jedną z najbardziej bezpiecznych inwestycji w historii ludzkości. Szczególnie ziemia oraz domy wolnostojące. Pieniądz czy papiery wartościowe (akcje) mogą kompletnie stracić na wartości, ale ziemia (której zasadniczo nie produkuje się więcej) zawsze będą "coś" warte. I nawet po chwilowym, słabszym rynku, ich wartość wzrasta po każdym kryzysie. Dlatego nie należy bać się inwestycji w rynek nieruchomości. Trzeba się tylko przystosować do zmian i trendów, ale długoterminowo nie spodziewam się katastrofy. Zapraszam do kontaktu, chętnie umówię się z Państwem na rozmowy i spotkanie.
Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007
Find out more at https://domator-team.pinecast.co
Obecny rynek jest zupełnie inny, niż nawet wiosną tego roku. Wszyscy wiedzą, że oprocentowania są wyższe i to oczywiście spowalnia rynek nieruchomości. Czy są jakieś strategie, by pomimo wysokich procentów móc zakupić dom dla rodziny? Stopy procentowe kredytów hipotecznych wzrosły do najwyższego poziomu od blisko 20 lat, co sprawia, że coraz trudniej jest sobie pozwolić na zakup domu. Szczególnie, że nieruchomości drastycznie zdrożały w ostatnich latach - ponieważ pieniądz był "tani" - i mieliśmy bezprecedensowy napływ imigracji. Mimo wyższych cen i wyższych oprocentowań, w naszym klimacie musimy mieć dach nad głową - z konieczności lub chęci inwestycji. Dlatego co miesiąc tysiące ludzi kupują domy. Przy stałej stopie procentowej na poziomie blisko 7%, warto zastanowić się, jakich strategii możemy użyć, by zostać posiadaczem nieruchomości - i jak maksymalnie wykorzystać swoje pieniądze w czasach wysokich stóp procentowych.
Oto kilka taktyk, które warto rozważyć. 1. Negocjacje. Dziś bardzo wiele osób, które chciałyby kupić nieruchomość, wycofało się z poszukiwań. Bojąc się wysokich spłat, przestali być aktywni. Rynek praktycznie stoi. Z drugiej strony jest bardzo wiele osób, które wystawiło domy na sprzedaż i są one już na rynku. Czasami aż 3 miesiące, a nieraz dłużej. Wielu z nich musi sprzedać, inni chcą sprzedać - bo na przykład przechodzą na emeryturę i zmieniają dom na mniejszy. Lub jak w przypadku Polaków - wracają do Europy. Owi sprzedający są gotowi "rozmawiać" i dostosować cenę do znacznie niższego poziomu, jeśli otrzymają rozsądną ofertę. Jeszcze do niedawna obniżanie ceny było abstrakcją i oferty były przebijane często o setki tysięcy dolarów. Dziś może zdarzyć się ruch w przeciwnym kierunku i czasami wystarczy tylko zapytać. Dlatego negocjacja ceny - a co za tym idzie - mniejsze spłaty są pierwszym sposobem na zakup nieruchomości w obecnym rynku. 2. Nie czekaj na lepszą stopę procentową. Znalezienie właściwego domu nie jest łatwe. Jeśli znaleźliśmy dom marzeń w idealnej lokalizacji, często warto zaryzykować. Takie domy trafiają się bardzo rzadko, bo ludzie mają tendencję mieszkać w nich bardzo długo. W aktywnym rynku kupujących, na taki dom potrafi być po kilka ofert, a w tym gorącym okresie raz byłem w konkurencji z 56 ofertami! Teraz już nie pamiętam dokładnie, o ile poszedł on wyżej – ale były to setki tysięcy dolarów. Czekanie na spadek stóp procentowych ośmiela innych kupujących i może prowadzić ponownie do wzrostu cen nieruchomości, co skutkuje utratą ewentualnych oszczędności związanych ze spadkiem stóp procentowych. Proste – im więcej potencjalnych kupujących tym wyższe ceny. Dziś kiedy kupujących praktycznie nie ma, możemy znaleźć okazję. 3. Być otwartym na inne rynki. Technologia zmieniła świat w ostatnich latach. Dziś można prowadzić biznes nawet będąc na wakacjach czy w Polsce. Większość spraw załatwiamy na odległość i nawet praca taka jest możliwa. Dlatego warto patrzeć na mniejsze ośrodki miejskie niż Toronto czy Mississauga. Często domy w Toronto kosztują po $1,500,000 i są to domy stare, wymagające renowacji. Tymczasem w mniejszych miasteczkach można kupić nawet lepszy i nowszy dom za połowę tej ceny. Owszem, musimy często w takim przypadku zmienić szkołę dla dzieci, zmienić lekarza czy nawet poznać nowych przyjaciół. Ale również dzięki technologii lekarze obecnie badają nas na odległość, a programy do rozmów wideo pozwalają na prawie autentyczny kontakt. 4. Być otwartym na inne typy nieruchomości. Często kupujemy to, co nam się wydaje tańsze. Zwykle condo jest najbardziej dostępne. Ale kiedy dodamy koszt utrzymania mieszkania (w starszych budynkach bardzo wysoki), to już nie jest to taki atrakcyjny deal. Dziś dwusypialniowe condo może kosztować $800,000, a opłaty wynoszą nawet $1,000. Za podobną cenę można w innych miejscach kupić dom - lub przynajmniej freehold townhouse. 5. Buy Down Interest Rate - obniżenie stopy procentowej. W Kanadzie jeszcze rzadko spotykany pomysł, ale dość popularny za naszą południową granicą. By zachęcić kupujących (szczególnie na domy i mieszkania z planów), deweloper zamiast obniżać cenę, oferuje niższą stopę procentową na przykład przez dwa lata. Jak to działa? Dwa procenty od stu tysięcy to $2,000 rocznie, czyli $4,000 na dwa lata. Jeśli kupujemy mieszkanie za $600,000, to 6 razy $4,000 daje $24,000 (za dwa lata w oprocentowaniu). Czyli deweloper "kupuje" niższe oprocentowanie od banku dla swoich klientów, zamiast obniżać cenę o $24,000. Takie zagranie jest zwykle bardziej efektywne niż obniżka ceny o tę samą wartość. 6. Użyj części swojego wkładu własnego na spłatę długów. Czasami sensowne jest przekierowanie części planowanego wkładu własnego (downpayment) na spłatę droższych długów - takich jak kredyty samochodowe, studenckie czy karty kredytowe - przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny. Choć miesięczna rata kredytu hipotecznego będzie nieco wyższa, całkowity dług oraz miesięczne obciążenia finansowe staną się bardziej przystępne. 7. Poproś sprzedającego o sfinansowanie zakupu w części lub w całości. Fachowo nazywa się to VTB (Vendor Takes Back) – proszę pomyśleć o takiej sytuacji. Ktoś sprzedaje dom wart $1,500,000 (który jest spłacony). Kupuje mieszkanie za gotówkę warte $800,000 (tylko przykładowo). Ma jeszcze długi na kartach około $50,000. Po wszystkich opłatach pozostaje mu na koncie bankowym "wolne" $500,000-$600,000. Ulokowanie tej sumy w banku przynosić może obecnie 2% rocznie. A przecież można udzielić tym ludziom, którzy od nas kupili nieruchomość i zaproponować pożyczkę "prywatną" - niższą niż banki, ale wyższą, niż daje nam konto oszczędnościowe. 8. Zwracaj uwagę na rzeczy ważne – bądź elastyczny. Kiedy rozmawiamy z niektórymi sprzedającymi zauważamy, że niektórzy preferują elastyczność w kwestii daty zamknięcia transakcji lub chcieliby, aby kupujący dokonał niezbędnych napraw. Pokażmy, że jesteśmy solidnym kandydatem na kredyt hipoteczny, przedstawiając promesę przedwstępnej decyzji kredytowej (pre-approval) oraz udostępniając informacje finansowe - takie jak saldo konta, które potwierdzą, że mamy gotówkę na wkład własny. Bądźmy elastyczni także w innych aspektach oferty dotyczącej nieruchomości. 9. Mierz siły na zamiary – nie bój się kompromisu. Niekoniecznie za pierwszym razem kupimy dom marzeń. Często lepiej jest kupić dom mniejszy, ale go kupić, niż latami wynajmować oczekując na super okazję. Zbieranie środków trwa, a międzyczasie wynajmowanie jest kosztowne. 10. Kup dom, który wymaga pracy. Zakup zaniedbanego domu i jego stopniowa renowacja może dać oszczędności. Jeśli mamy czas i umiejętności, aby samodzielnie przeprowadzić prace remontowe, możemy zaoszczędzić znaczną kwotę i uzyskać lepsze efekty estetyczne. 11. Kup nowy dom lub mieszkanie z długim terminem zamknięcia. Pozwala to "zaklepać" nieruchomość, a hipoteka będzie potrzebna dopiero za 3-5 lat. Do tej pory procenty powinny spaść, a ceny pójdą w górę. Czyli zanim zaczniemy płacić, będzie taniej! 12. Wynajmij część domu. Jeśli kupimy nieruchomość wielorodzinną, taką jak dom z dwoma mieszkaniami, możemy wynająć jedno mieszkanie i zamieszkać w drugim. Dochód z wynajmu pomoże w pokryciu kosztów kredytu hipotecznego. 13. Kup dom razem z rodziną lub znajomymi. To alternatywa dla kupna i wynajmu części domu "obcym". Kupując dom łatwy do podziału (bungalows, side-splits, back-splits), możemy zamieszkać z rodzicami czy przyjaciółmi, a każdy płaci za własny dom - bez stresu, że najemca się zbuntuje.
Mimo że obecnie stopy procentowe są wysokie, istnieją różne sposoby, które pozwalają na spełnienie marzenia o własnym domu. Kluczem jest kreatywność i elastyczność, a także korzystanie z dostępnych programów i strategii finansowych, które pomogą maksymalnie wykorzystać dostępne środki. Chętnie pomogę Państwu w zakupie wymarzonego domu, znajdę go i przeanalizuję dokładnie Państwa sytuację finansową i osobistą. Zwykle znajduję jakieś sensowne rozwiązanie - nawet w sprawach wyjątkowo trudnych. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007
Find out more at https://domator-team.pinecast.co
Tydzień temu pisałem o kosztach związanych ze sprzedażą nieruchomości i obiecałem, że następnym razem przypomnę, jakie są to koszty. I pomimo tego, że wielu z nas już kupowało nieruchomości wielokrotnie - to takie skrótowe przypomnienie kosztów związanych z tym procesem jest często potrzebne. A szczególnie dla tych, którzy jeszcze nie są „na kupnie”
1. Commission. Pomimo, że w 95% przypadków wynagrodzenie dla agentów jest wliczone w cenę i jest pokrywane przez sprzedających, to zdarzają się przypadki, że osoby kupujące nieruchomość muszą pokryć wynagrodzenie w całości lub części dla agenta, który ich reprezentuje w procesie zakupu - czyli określonego jako buyer broker.
W chwili, gdy nawiązujemy współpracę z agentem (buyer broker) i podpisujemy formę „Buyers Agency Agreement” to jesteśmy związani z tym agentem na określony w umowie okres czasu i na określony rejon działania. W umowie zaznaczone jest również, jakiej wysokości commission ten agent (brokerage) oczekuje. Większość kupujących nawet nie zwraca uwagi na to, co podpisuje i zdarza się często, że po zobaczeniu jednego domu (z przypadkowym agentem) mają podpisany z nim kontrakt na nawet (w drastycznych przypadkach) na rok i na teren całego Ontario - i jeszcze na przykład na 4% commission.
Nie jest to uczciwe podejście ze strony agenta, ale ludzie są różni. Jeśli współpraca układa się dobrze i agent, którego zatrudniliśmy (często przypadkowy) jest w porządku i znajdzie nam wymarzony dom - to wszystko jest OK. Ale jeśli trafimy na nieuczciwego agenta i po jakimś czasie zmęczeni współpracą kupimy dom z pomocą innego agenta, to ten pierwszy agent, który z nami podpisał kontrakt, ma prawo domagać się „swojego” wynagrodzenia (commission) - nawet jeśli nie brał udziału w transakcji.
Jest też inna sytuacja, o której warto wiedzieć. Załóżmy, że kupiliśmy dom z agentem, który ma z nami kontrakt i zostanie on wynagrodzony przez sprzedających - na przykład w wysokości 2%. Natomiast z nami ma kontrakt podpisany na 4% commission. W takiej sytuacji należy się spodziewać, że może on zażądać „brakującego” 2% od nas - czyli od kupujących. Na szczęście są to bardzo odosobnione przypadki, ale warto o nich wiedzieć.
2. Provincial Land Transfer Tax. Podatek ten pobierany jest przez prowincję Ontario i naliczany w zależności od ceny zakupu. Można powiedzieć, że w przybliżeniu wynosi 1.25% od ceny zakupu (do ceny $500,000). Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z pierwszych $4,000 należnej opłaty. Przy cenie zakupu $1,000,000, LTT wyniesie $16,475.00
3. Metro Toronto Land Transfer Tax. Jest naliczany na wszystkie nieruchomości kupowane w obrębie Metro Toronto i idzie do kasy miejskiej. Jest to podobnie naliczany podatek jak Provincial LTT - z tym, że kupujący po raz pierwszy też mają specjalną ulgę w wysokości $4,750. Dla kupujących w obrębie Toronto, łączny podatek - prowincyjny i miejski od miliona dolarów wyniesie $32,950. Nie jest to mało. W przypadku darowizny w obrębie najbliższej rodziny (mąż - żona, rodzice - dzieci), Land Transfer Tax jest zwykle umarzany.
4. Legal Fees. Obejmują usługi prawnika odpowiedzialnego za dokończenie transakcji. Zwykle opłata za samo honorarium w typowej transakcji wynosi około $800-$1500 dolarów (w zależności od kancelarii). Dodatkowo, prawnik ponosi cały szereg opłat związanych na przykład z rejestracją pożyczki, sprawdzeniem rejestrów w miastach czy innych urzędach, koszty pocztowe, itp. Te dodatkowe opłaty zwykle zamykają się w granicach $500-$1,500. Tak więc należy być przygotowanym na koszt usług prawnika w typowej transakcji w granicach $1,500 - $2,500 plus HST.
5. High Ratio Mortgage Insurance. Jeśli kupujemy nieruchomość z 20% downpayment lub większym, to nie jest wymagane specjalne ubezpieczenie pożyczki. Jeśli natomiast mamy mniej niż 20% wpłaty, to wymagane jest specjalne ubezpieczenie, bez którego banki nie podejmą ryzyka udzielenie pożyczki hipotecznej. Warto wiedzieć, że „high ratio” ubezpieczenie można uzyskać na nieruchomości do jednego miliona ceny zakupu. Taki limit skutecznie ogranicza wybór domów - szczególnie na terenie GTA - bo mało jest domów poniżej tej ceny.
Jest kilka instytucji, które takie pożyczki ubezpieczają, ale najbardziej znana jest Canada Mortgage & Housing Corporation (CMHC). Więcej na ten temat innym razem, ale warto wiedzieć, że samo ubezpieczenie jest zwykle doliczane do pożyczki hipotecznej, natomiast podatek HST naliczany na premium ubezpieczenia musi być zapłacony w chwili zamykania transakcji. Minimalny wymagany własny wkład to 5% przy cenie $500,000. Jeśli cena wyniesie $750,000, ten minimalny wkład rośnie do 6.7% Przy cenie zakupu $999,999 – minimalny wkład wynosi 7.5%, a premium w tym przypadku wyniesie $37,000. Czyli im wyższy wkład własny, tym bardziej spadam premium, które płacimy. Premium jest traktowane jako ubezpieczenie i podlega podatkowi GIC 7%, który jest dokładany do kosztów zamknięcia - i musi być zapłacony. Tę kwotę pobiera prawnik, co wpływa na ogólną wysokości jego fee. Ktoś może zapytać, czy nie warto uzbierać te 20% ceny, by uniknąć frycowego. Moim zdaniem zebranie 20% wpłaty często trwa latami, a w tym czasie ceny wzrastają znacznie szybciej niż premium, które musimy zapłacić. Te przykładowe premium $37,000 jest dokładane do hipoteki i spłacane wraz z hipoteką. W praktyce podnosi to spłaty miesięczne o mniej niż $200. W tym czasie (w ostatnich czasach) ceny wzrastały każdego miesiąca o tysiące dolarów.
6. Adjustments. Kupujący są odpowiedzialni za koszty utrzymania nieruchomości od dnia zamknięcia transakcji. Jeśli sprzedający nadpłacili podatek od nieruchomości, to musimy im tę sumę „oddać” w formie adjustment. To samo dotyczy maintenance w przypadku condo. Te rozliczenia między stronami transakcji również załatwia prawnik.
7. Development Charges. W przypadku nowych budynków i mieszkań z planów, kupujący w chwili zamknięcia ponosi częściowy koszt podłączeń budynków do sieci infrastruktury. Ten koszt może być znaczny, ale większość deweloperów sprzedających nieruchomości z planów, wprowadza tak zwany „cap” - czyli maksymalną wartość, której ten koszt nie przekroczy.
8. Home Inspection. Nie jest to wymagana usługa, ale w normalnym, ustabilizowanym rynku jest bardzo popularna. Jeszcze niedawno, kiedy każda oferta warunkowa nie miała szans na akceptację, wielu kupujących robiło inspekcję przed złożeniem oferty. Dziś ponownie wracają oferty warunkowe. Typowa inspekcja kosztuje około $400-$700 plus HST.
9. Title Insurance. Nie jest obowiązkowe, ale moim zdaniem warte posiadania. Jednorazowy koszt polisy zależy od ceny zakupu i dla nieruchomości wartej $1,000,000 wynosi około $1,000. To ubezpieczenie jest bardzo przydatne i chroni nas w bardzo wielu sytuacjach. Na przykład gdyby się okazało, że poprzedni właściciele nie zapłacili podatku od nieruchomości i miasto dopomina się go od nowych właścicieli - to ubezpieczenie nas ochroni. Przykładów, dlaczego warto je mieć jest bardzo wiele i innym razem napisze na ten temat znacznie szerzej.
Ogólnie można założyć, że wszystkie dodatkowe (tak zwane jednorazowe) opłaty związane z przejęciem nieruchomości powinny zmieścić się od 2.00% do 2.50% ceny zakupu nieruchomości, nie wliczając w to high ratio mortgage insurance. Jest to oczywiście przybliżony szacunek i odchyłki od standardu zawsze się mogą wydarzyć. Wszystkich Państwa planujących zakup lub sprzedaż nieruchomości zapraszam do kontaktu. Z chęcią przeprowadzę Państwa przez cały proces - od znalezienia domu lub klienta aż do zamknięcia transakcji.
Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007
Find out more at https://domator-team.pinecast.co
Sprzedaż nieruchomości to zazwyczaj proces związany z różnymi kosztami, które warto uwzględnić, planując transakcję. Zrozumienie tych kosztów może pomóc w przygotowaniu się na ewentualne wydatki i uniknięcie nieporozumień w trakcie transakcji. Dziś zajmiemy się ogólnym omówieniem najważniejszych aspektów finansowych sprzedaży nieruchomości.
1. Prowizja dla agentów nieruchomości Pierwszym i zazwyczaj największym kosztem związanym ze sprzedażą nieruchomości jest prowizja dla agentów nieruchomości, zwana commission. Pytanie o jej wysokość zadają jako pierwsze dzwoniący do mnie potencjalni klienci. Mało kto pyta, jaki serwis oferuję. Większość pytań koncentruje się ta tym, "ile biorę za sprzedaż". Moim skromnym zdaniem, kierowanie się kryterium "kto weźmie mniej" w wyborze agenta jest pierwszym krokiem do katastrofy w czasie procesu sprzedaży.
Find out more at https://domator-team.pinecast.co
Czy obecnie opłaca się kupować "free construction condo"?
Find out more at https://domator-team.pinecast.co