Episode Notes

DO ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI WARTO SIĘ PRZYGOTOWAĆ

Od 33 lat zajmuję się kupnem i sprzedażą nieruchomości. Przeżywałem różne okresy, od bardzo gorących po kryzysy na rynku, ale (i nie jest to tylko moje zdanie) ostatni rok w branży nieruchomości był niełatwy - ani dla kupujących, ani dla właścicieli nieruchomości, ani dla agentów. Bezprecedensowo szybki wzrost oprocentowań od poziomu poniżej 2% do poziomu powyżej 8% (w wielu przypadkach) zszokował wszystkich. Ci, którzy chcieli kupić, nie mogą się na kredyt hipoteczny zakwalifikować, a wysokie opłaty odstraszają od podjęcia decyzji. Osoby, które mają domy i pożyczki o oprocentowaniu zmiennym – mają kłopoty z pokryciem spłat. Owszem - ci, co muszą kupić i ci, co muszą sprzedać sprawiają, że rynek nie jest kompletnie martwy, ale na pewno jest powolny. Na szczęście pierwsze pozytywne objawy, czyli minimalna obniżka oprocentowań, wpływają na lekkie ożywienie rynku. Zapowiadane następne obniżki spowodują, moim zdaniem, znaczne ożywienie, bo wszyscy ci, którzy się bali, ruszą „do boju” i wówczas mogą ponownie pojawić się sytuacje podobne do tych z okresu pandemii – czyli kilka ofert na jeden dom. Dlatego jest to dobry moment, by przygotować się do kupna, i dlatego też piszę, jakie sprawy powinniśmy rozważyć. 1. Budżet i „przyrzeczenie hipoteki”. To chyba najważniejszy czynnik. Należy sprawdzić swoje możliwości finansowe i zadbać o pre-approva_l. Problem jest taki, że odkąd oprocentowania kredytów poszły znacznie w górę, trudniej jest otrzymać obietnicę hipoteki w takiej wysokości, by wystarczyła na zakup domu, które są ciągle drogie. Dlatego warto porozmawiać z doświadczonymi brokerami hipotecznymi, którzy mogą być bardzo pomocni. Fakt jest taki, że często zarabiamy więcej niż deklarujemy, by uniknąć wyższych podatków, ale kiedy potrzebujemy przejść przez kwalifikację na hipotekę, to jest to problemem. 2. Typ (rodzaj) domu. To może być odrębny, szeroki temat, ale krótko wyjaśnię. Podstawową sprawą jest kwestia  _maintenance. Często ludzie, wybierając typ nieruchomości, kierują się tylko ceną, ale nie biorą pod uwagę dodatkowych kosztów. Często, jak się policzy całkowity koszt zakupu, to może się okazać, że coś, co kosztuje na papierze więcej, w rzeczywistości może w miesięcznych opłatach być bardziej opłacalne. Na przykład bungalow z basement apartment (który wynajmiemy), będzie kosztował nas pewnie miesięcznie mniej niż 3-piętrowy townhouse bez ogrodu. 3. Lokalizacja. To najważniejszy czynnik przy wyborze domu. Sam dom w wielu przypadkach można poprawić czy przebudować, ale słaba lokalizacja będzie zawsze problemem. I jako złą lokalizację mam na myśli nie tylko nieatrakcyjne dzielnice. Dom w drogiej dzielnicy, ale wychodzący na tory kolejowe czy autostradę to też nie jest najlepsza lokalizacja. Nie zawsze mamy luksus kupowania w super drogiej dzielnicy, ale nawet pośród tych „normalnych” są lepsze i gorsze, a współpracujący z Państwem agent powinien pomóc w wyborze. 4. „Inni też szukają”. Często się zdarza, że jak już znajdziemy dom (czy mieszkanie), który nam się podoba, zwlekamy z podjęciem decyzji kupna. Atrakcyjne, a szczególnie niżej wycenione nieruchomości mają wielu chętnych i wyczekiwanie ze złożeniem oferty powoduje, że albo tracimy dom, albo walczymy z konkurencją i często płacimy więcej. 5. Brak zrozumienia trendów rynkowych. Kiedy mamy rynek kupujących (nadmiar podaży nad popytem), łatwo jest utargować dobrą cenę. Kiedy jest mała podaż, a duży popyt – targowanie się jest rzadkością. W przypadku rynku, jaki mamy obecnie (brak tanich domów i mieszkań), mimo że uważa się, że jest to rynek kupujących, to i tak mamy mały margines do negocjacji (bo nie ma czego kupować, a sprzedający trzymają ceny). Znajomość trendów rynkowych pozwoli nam być przygotowanym do podjęcia właściwej decyzji. 6. Umowy warunkowe. W dzisiejszym rynku, który jest trochę wolniejszy niż jeszcze rok temu, możemy sobie pozwolić na złożenie oferty warunkowej (finansowanie czy inspekcja), ale pomimo tego, warto być przygotowanym do złożenia oferty bezwarunkowej w przypadku, kiedy znajdziemy ten jeden, „idealny” dom - bo może podobać się nie tylko nam.

7. Brak zrozumienia procesu negocjacji. Złożenie znacznie zaniżonej oferty, często z warunkami, w nadziei, że sprzedający ją zaakceptuje, wysyła zły sygnał. Jeśli już startujemy nisko, miejmy ofertę, która nie ma zbyt dużej liczby warunków lub nie ma ich wcale! Pomimo tego, co podają statystyki, domy się sprzedają (szczególnie te tańsze) i sprzedający wcale nie muszą być zdesperowani, by sprzedawać za wszelką cenę. 8. Błędne przekonanie, że "Power of Sale" to znakomita okazja. W praktyce domy sprzedawane poprzez "Power of Sale" są często sprzedawane za wyższą cenę niż prywatnie przez ludzi w przymusowej sytuacji (jak rozwody, śmierć w rodzinie, szybka przeprowadzka czy czasami zła wycena). Ponadto domy sprzedawane poprzez "Power of Sale" są często bardzo zniszczone i wymagają dużych nakładów na renowację. W aktywnym rynku, kiedy można dom zagrożony przez Power of Sale" sprzedać w każdej chwili – ta forma sprzedaży jest ciągle rzadkością. 9. Zachowanie zdrowego rozsądku. Zdarza się, że po wejściu do domu, który jest czysty i ładnie przygotowany  do sprzedaży (np. staging), nagle zakochujemy się w nim (czasami bez pamięci). To dobre uczucie, ale często prowadzi do błędnych decyzji. Proszę pamiętać, że zdrowy rozsądek i porada doświadczonego agenta, który powinien być bezstronny, a jednocześnie świadomy tego, co można kupić w danej okolicy za określone pieniądze, są bardzo cenne. Działanie pod wpływem emocji często prowadzi do przepłacania za dany produkt. Oczywiście, jeśli mamy ofertę warunkową, to dostajemy kilka dni na wycofanie się z błędnej decyzji, ale nie zawsze jest to możliwe. Należy pamiętać, że nie zawsze należy kupować dom za wszelką cenę. Pamiętajmy, że (zwykle) szukamy jednego domu i kiedy pojawia się kilka ofert na dom, który nam się spodobał, ale Państwa agent jest przekonany, że można kupić coś lepszego za daną cenę, to warto mu zaufać. 10. Home inspections. Dla kupujących dom inspekcja jest bardzo ważnym elementem, który gwarantuje im tak zwaną "spokojną głowę". Osobiście polecam home inspections, ale uważam, że należy je traktować bardziej jako edukację niż szansę na wykrycie wszystkich wad domu. Nie ma idealnego domu i nie ma inspektora, który wykryje wszystkie wady domu, szczególnie te ukryte. Dziś, kiedy czasami mamy kilka ofert na jeden dom, ci, którzy chcą robić inspekcję, mogą ją zrobić przed złożeniem oferty. To zdarza się coraz częściej. 11. Agent w roli inspektora. W dzisiejszych czasach często dochodzi do absurdu, bo appointmenty _potrafią być tylko 15-minutowe. Nie ma czasu, by wnikliwie obejrzeć dom czy sprawdzić go pod względem technicznym. Ale nawet w tak limitowanym czasie doświadczony agent powinien być w stanie z grubsza zauważyć podstawowe problemy techniczne. Nie będzie to formalna inspekcja, ale opinia fachowca. 12. Pamiętajmy o wzroście wartości. Kupując dom, rzadko myślimy o jego sprzedaży, a jest to ogromny błąd. Nie wolno zakładać, że będziemy w tym domu mieszkać zawsze. Dlatego należy patrzeć na lokalizację oraz potencjał wzrostu wartości, by w chwili sprzedaży nie być stratnym. Często ludzie kupują dany dom, bo jest tani. Czasami niewiele wyższa cena daje nam szansę na znacznie lepszy dom. Ja osobiście nie rozumiem ludzi kupujących niektóre typy domów – na przykład _back-to-back townhouses. Są one sprzedawane przez deweloperów obecnie po prawie $850,000. Ani ogrodu, ani prywatności. Gdy te domy się za jakieś 20 lat zestarzeją, będą wyglądały jak slumsy - bo każdy będzie sobie „rzepkę skrobał”. Każdy właściciel sam będzie naprawiał elewacje czy wymieniał dachy. Czy ktoś naiwny myśli, że będzie to robione zawsze ze smakiem czy w tym samym czasie? A w tej cenie można na przykład wciąż kupić dom wolnostojący w Burlington, Stoney Creek czy Hamilton, który ma zdecydowanie lepszy potencjał. 13. Współpraca z wybranym i własnym agentem nieruchomości. Moim zdaniem współpraca z doświadczonym i lojalnym agentem przy zakupie nieruchomości to klucz do sukcesu. Tak zwany buyer agent, który pracuje dla kupujących, jest bardzo ważnym elementem całego procesu sprzedaży. Nie tylko zna przepisy i cały proces zakupu, ale jego wiedza pozwala uniknąć kosztownych błędów – od właściwej lokalizacji do wyboru najkorzystniejszej pożyczki hipotecznej. Buyer agent jest Państwa bezpłatnym konsultantem, ponieważ jego wynagrodzenie i tak jest wliczone w cenę zakupu.

Zapraszam do kontaktu wszystkich Państwa, którzy zamierzają kupić lub sprzedać dom. Zawsze działam na rzecz moich klientów, potrafię wynegocjować najlepsze możliwe warunki, a współpraca ze mną przebiega bezstresowo. 

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co