O najnowszy trendach na rynku nieruchomości w GTA i Ontario.
„Basen to marzenie dzieci, koszmar księgowego i zagadka dla kupujących” – tak można podsumować powszechne przekonania o basenach przydomowych. Czas się z nimi rozprawić i spojrzeć na fakty. Basen a atrakcyjność domu Wiele osób sądzi, że basen zwiększa atrakcyjność domu. Statystyki jednak mówią jasno: przeciętny Kanadyjczyk woli nowoczesną kuchnię, funkcjonalną łazienkę czy wykończony basement niż basen. Chęć kąpieli zwykle topnieje wraz z pierwszym wrześniowym chłodem. Co więcej, wydatki na kuchnię zwracają się średnio w 73%, a na basen… zaledwie w 16%. W niższych segmentach cenowych basen może wręcz utrudniać sprzedaż: zabiera przestrzeń w ogródku, a przyszli właściciele boją się kosztów utrzymania, które wynoszą od 1 000 do 3 000 CAD rocznie. Najdroższe w utrzymaniu jest ogrzewanie wody – w naszym klimacie praktycznie nieuniknione, jeśli chcemy pływać dłużej niż 3 tygodnie w lipcu. Dobrym rozwiązaniem mogą być dziś systemy solarne, które zwracają się w 3–5 sezonów. Jakie są koszty budowy basenu? Baseny wbudowane w ziemię (inground) są droższe niż naziemne (above ground). – Vinyl liner: najtańsze i najprostsze w utrzymaniu w Kanadzie. – Beton: najdroższe, ale też najtrwalsze. Budowa to wydatek od 40 000 do nawet 200 000 CAD, w zależności od materiałów, kontraktora i wykończenia. Coraz popularniejsze są kompaktowe lap pools (od 15 000 CAD) oraz baseny ze słoną wodą, które wymagają mniej chemii i mniej pracy. Czy basen podnosi podatek od nieruchomości? Krótko: to zależy. Podatek od nieruchomości w Ontario opiera się na assessed market value, czyli wycenie przeprowadzonej przez MPAC(Municipal Property Assessment Corporation). Jeżeli zainwestowałeś w luksusowy basen za 200 000 CAD, to MPAC prawdopodobnie uzna, że Twój dom jest więcej wart – i podatek wzrośnie. Ale jeśli basen jest mały, stary lub zaniedbany – możesz skutecznie walczyć o obniżenie wyceny. Jak MPAC patrzy na baseny? ✔ Inground > above ground (bardziej trwałe, bardziej „na serio”) ✔ Duży, nowoczesny, z dodatkami > prosty i mały ✔ Stan techniczny ma znaczenie: zrujnowany basen może nawet obniżyć wartość domu ✔ Lokalizacja: w rejonach, gdzie baseny są modne, ich wpływ jest większy Przykładowo: – inground basen może dodać od 10 000 do 100 000 CAD do wartości domu, – above ground zwykle 5 000–15 000 CAD, albo i nic, jeśli wygląda jak tymczasowy ponton. – jacuzzi i spa pools mają minimalny wpływ. Co jeśli wycena MPAC jest za wysoka? Jeżeli MPAC „przeszarżuje” i uzna Twój basen za luksusowy pałac Neptuna, możesz się odwołać. – Wejdź na AboutMyProperty.ca i porównaj swój dom z podobnymi. – Masz 90 dni od otrzymania wyceny, by złożyć wniosek o korektę. – Dołącz zdjęcia, opinie rzeczoznawców, przykłady niższych cen z okolicy. – W ostateczności pozostaje Assessment Review Board (ARB), czyli „sąd nieruchomościowy”. Czy warto się odwoływać? – Tak, jeśli MPAC wycenił Twoją starą wannę w ogródku jak basen olimpijski. – Nie, jeśli faktycznie wybudowałeś wodny Disneyland i sąsiedzi patrzą z zazdrością. Podsumowanie: Basen to nie zawsze dobry interes Basen może być świetnym dodatkiem do domu, jeśli lubisz pływać i wiesz, że będziesz z niego korzystał. Ale traktowanie go jako inwestycji, która „na pewno się zwróci” – to już inna historia. A jeśli masz wrażenie, że MPAC przesadza z wyceną – warto zawalczyć o swoje. Jak zwykle, jeśli planujesz kupić lub sprzedać dom i zastanawiasz się, czy basen to atut czy obciążenie – zapraszam do kontaktu. Pomogę Ci ocenić sytuację, przygotować się do negocjacji i zadbać o to, by Twoja nieruchomość robiła wrażenie, a nie tylko… dziurę w budżecie.
Find out more at https://domator-team.pinecast.co
Kupujesz dom? A może już go masz? Uważaj, bo ktoś może go… sprzedać za Twoimi plecami. Brzmi jak thriller? To realne przypadki z Ontario. Dlatego dziś wyjaśniam, czym jest Title Insurance i dlaczego może uratować Twoje nerwy i portfel.
Czym jest Title Insurance?
Title Insurance to ubezpieczenie chroniące właścicieli nieruchomości i banki przed problemami prawnymi dotyczącymi tytułu własności. Nie chodzi tu o pożary czy zalania – od tego masz Home Insurance. Chodzi o coś bardziej perfidnego: długi, spory o granice, fałszerstwa, zapomniane roszczenia spadkowe. I to niekoniecznie w czasie zakupu. Czasem problem wychodzi na jaw dopiero po latach.
W Ontario Title Insurance nie jest obowiązkowe. Ale jest tanie (zwykle od 500 do 1500 CAD) i zapewnia ochronę na zawsze – nie trzeba odnawiać co roku. Polisę można kupić przy zakupie domu lub później, już jako właściciel.
Dlaczego warto mieć Title Insurance?
1. Ochrona przed ukrytymi roszczeniami spadkowymi
Zdarza się, że ktoś – siostra zmarłego właściciela, były małżonek – nagle twierdzi, że też ma prawo do domu. Mimo że byłeś przekonany, że wszystko jest zgodnie z prawem. A w Kanadzie, jak wiadomo, pozwać można każdego o wszystko. Sprawa może być przegrana, ale kosztowna.
2. Ukryte hipoteki i długi
Podatek od nieruchomości nieopłacony przez poprzedniego właściciela? Zaległe rachunki za prąd? A może „pożyczka” prywatna pod zastaw nieruchomości, której nikt nie ujawnił? Wszystko to może spaść na Ciebie, jeśli nie masz ubezpieczenia. A kwoty potrafią iść w dziesiątki tysięcy.
3. Błędy w granicach działki
Brzmi śmiesznie, dopóki sąsiad – jak Kargul – nie zorientuje się, że Twój garaż wchodzi mu na działkę. Miałem klienta, który odkrył, że nowi „przyjaciele” postawili sobie domek i wygódkę… na jego ziemi. Dzięki Title Insurance uniknął kosztownej wojny sądowej.
4. Fałszerstwa i kradzieże tożsamości
Tak, w Ontario zdarzały się przypadki, że ktoś sprzedawał dom nielegalnie – udając właściciela. Albo brał kredyt hipoteczny „na lewo” i znikał. A Ty, prawowity właściciel, zostajesz z problemem. Tylko Title Insurance pokryje takie straty.
5. Błędy prawników i urzędników
Pomyłka w dokumentach? Niezauważone „special assessments” w Status Certificate? A może nielegalna dobudówka, którą trzeba zburzyć? Jeśli masz ubezpieczenie – nie Ty za to płacisz.
Czego nie obejmuje Title Insurance?
– Szkód fizycznych (to rola Home Insurance)
– Świadomie zignorowanych problemów prawnych
– Zanieczyszczeń środowiska
– Roszczeń rdzennych mieszkańców (native claims)
Gdzie kupić Title Insurance i ile to kosztuje?
– Najlepiej od razu przy zakupie – przez swojego prawnika
– Można też później – u ubezpieczyciela (np. FCT, Stewart Title, Chicago Title, TitlePLUS)
Koszt to około 1 CAD za każde 1000 CAD wartości nieruchomości – czyli dom warty 800 000 CAD to polisa za około 800 CAD. Jednorazowo, na zawsze.
Podsumowanie: Małe pieniądze, wielka ochrona
Jeśli planujesz kupić dom w Ontario albo już go masz – zainwestuj w Title Insurance. To jedno z najrozsądniejszych zabezpieczeń, które może oszczędzić Ci wiele stresu i… tysięcy dolarów.
A jeśli potrzebujesz pomocy przy zakupie domu lub chcesz upewnić się, że wszystko jest zrobione z głową – zapraszam do kontaktu. Zadbam o formalności, przeprowadzę Cię przez cały proces i przypilnuję, by nikt nie zamieszkał u Ciebie bez Twojej wiedzy.
[Excerpt]
Title Insurance to tanie i jednorazowe ubezpieczenie, które może uratować Twój dom przed ukrytymi długami, błędami prawnymi czy fałszerstwami. W Ontario warto je mieć!
Czy zatwierdzasz tę wersję do publikacji? Chcesz ją sformatowaną w HTML albo jako plik .pages na Maca?
Find out more at https://domator-team.pinecast.co
Zakup mieszkania z planów vs. zakup przez MLS – co warto wiedzieć? Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Czy lepiej kupić lokal od dewelopera, czy może z rynku wtórnego, poprzez system MLS? Sprawdźmy różnice – są większe, niż się wydaje. Rynek mieszkaniowy oferuje dwie podstawowe ścieżki: zakup lokalu nowego, jeszcze niewybudowanego, z planów, oraz zakup mieszkania istniejącego – najczęściej poprzez system MLS. Warto znać zalety i ograniczenia każdej z tych opcji, zanim podejmiemy decyzję. Zakup z planów – czyli mieszkanie, którego jeszcze nie ma Kupując z planów, nie widzimy jeszcze fizycznego mieszkania – opieramy się na projektach, makietach i zapewnieniach dewelopera. To wymaga wyobraźni – i sporej ostrożności. Brak negocjacji ceny Cena jest ustalona z góry. Deweloper rzadko ją zmienia – choć czasem dorzuca gratisowy parking lub locker. Agent nieruchomości nie podnosi kosztu – więc warto z jego pomocy skorzystać. Długi okres oczekiwania Najczęściej 2–3 lata, choć bywa i dłużej. Dla inwestorów może to być czas na przygotowanie finansowe – a mieszkanie zyskuje na wartości w międzyczasie (przynajmniej w teorii). Rozłożony downpayment Zwykle 15–20%, ale płacone etapami. Można się do tego przygotować lub wykorzystać equity z innej nieruchomości. Dla wielu to jedyny sposób, by „wejść” w rynek. Decyzje wykończeniowe Czasem mamy możliwość wyboru wykończeń – ale nie zawsze to, co wybierzemy, będzie finalnie dostępne. Niejasne opłaty końcowe Koszty typu levies i development charges potrafią zaskoczyć. Dlatego warto mieć w umowie górny limit tych opłat. Niepewne koszty miesięczne Przez pierwsze lata opłaty mogą być niskie – ale z czasem rosną. Należy to wkalkulować w budżet. Kontrakt z korporacją Nie kupujemy od człowieka, tylko od dewelopera – dużej firmy, dobrze przygotowanej prawnie. Trudno się z nimi sądzić. HST – wliczony w cenę W przypadku nowych mieszkań obowiązuje podatek HST – trzeba uważać, żeby nie musieć go zwracać. Budowa trwa po odbiorze Często przejmujemy mieszkanie, gdy reszta budynku jest jeszcze w budowie. Hałas, brak windy, brak lobby – to może być codzienność przez pierwszy rok. Assignment – czyli odsprzedaż przed odbiorem Możliwość atrakcyjna w teorii – ale obecnie trudna. Ceny spadły, kredyty trudniej dostępne, więc wielu inwestorów rezygnuje ze stratą. MLS – czyli realne mieszkanie, które można obejrzeć W systemie MLS kupujemy mieszkanie, które już istnieje – i które możemy dokładnie obejrzeć. To ogromna przewaga nad zakupem z planów. Wiek nieruchomości MLS oferuje mieszkania w każdym wieku – od stuletnich, po zupełnie nowe, czasem jeszcze niezamieszkane. Możliwość fizycznego obejrzenia Dla wielu to kluczowa sprawa. Można poczuć klimat mieszkania, sprawdzić widok z okna, okolicę, hałas uliczny. Brak ukrytych kosztów Nie płacimy development charges, nie płacimy HST (to tylko przy nowych lokalach). Koszty są klarowne. Ograniczona podaż Często „nasze” wymarzone mieszkanie jest tylko jedno – i jeśli nie złożymy oferty szybko, ktoś nas ubiegnie. Możliwość negocjacji Jeśli nie ma konkurencji – można negocjować. Choć na dzisiejszym rynku to rzadkość. Warunkowe oferty Można złożyć ofertę z warunkiem na kredyt, inspekcję lub sprawdzenie statusu finansowego budynku. Ale tylko, gdy nie walczymy z dziesięcioma innymi chętnymi. Downpayment od 5% Ogromna zaleta. To otwiera drzwi wielu osobom – szczególnie kupującym pierwszy dom. W przypadku zakupu z planów taki niski wkład jest niemożliwy. Łatwiejsze finansowanie Banki wolą finansować coś, co istnieje i jest gotowe w 30–90 dni. Kredyt na mieszkanie z planów, z zamknięciem za 3 lata, to zupełnie inna historia. Status Certificate – pełna przejrzystość Stan prawny i finansowy korporacji zarządzającej budynkiem można łatwo sprawdzić. Inspekcja możliwa od razu Już istniejące mieszkanie można dokładnie obejrzeć, zmierzyć, sprawdzić technicznie. Krótszy czas przejęcia Zwykle w ciągu 30–90 dni – a czasem niemal natychmiast. Idealne dla tych, którzy muszą się szybko wprowadzić. Podsumowanie Zakup mieszkania z planów i zakup przez MLS to dwie różne drogi, każda z własnymi zasadami, ryzykami i korzyściami. Warto je dokładnie porównać – i dobrać do własnej sytuacji. Chętnie pomogę Państwu wybrać najlepszą opcję. Porozmawiajmy – wspólnie ocenimy możliwości, potrzeby i realia rynkowe. Pozdrawiam serdecznie, Maciek Czapliński 📞 905 278 0007
Find out more at https://domator-team.pinecast.co
Historia, o jakiej chcę dziś napisać, wydarzyła mi się kilka tygodni temu i moim zdaniem, jest warta opisania - a na pewno jest przestrogą dla wielu osób, które mogą znaleźć się w podobnej sytuacji. Zacznę od tego, że na pewno otrzymujecie od czasu do czasu niechciane telefony, a rozmówcy oferują różnego rodzaju serwisy. Te zwykle wszyscy ignorują i kasują połączenie. Ale niektóre cold calls _są bardziej zaawansowane marketingowo i czasami, kiedy usłyszymy, że chodzi o bezpieczeństwo i że oferowana jest bezpłatna inspekcja naszego (przykładowo) bojlera do podgrzewania wody – wdajemy się w rozmowę. I tak właśnie zaczęła się ta historia. Starsze małżeństwo mieszkające w Mississauga ma dwa spłacone domy. Jeden, w którym mieszkają, a drugi jest wynajmowany. Dom na wynajem jest domem wolnostojącym z pojedynczym garażem – i zaliczanym do kategorii _4-level back split. Jednak nieruchomość nie jest w stanie idealnym i zdecydowanie wymaga remontu – o czym w dalszej części. Owa para, kiedy otrzymała telefon, w którym zaoferowano inspekcję ich hot water tank, (bo "stary grozi nawet wybuchem"), zgodziła się od razu. Dodam tutaj, że firma oferującą tę usługę nie jest związana z rządem prowincyjnym ani nawet z żadnym z dużych dostawców energii. To jest firma prywatna, która żeruje na naiwności i niewiedzy – głównie ludzi starszych. Ten scam opisywałem już wcześniej. Krótko – chodzi o to, że właściciele domów są w manipulacyjny sposób nakłaniani do wymiany starego hot water tank (czasem też pieca i klimatyzacji) pozornie za darmo. To znaczy – nie muszą płacić za instalację czy samo urządzenie od razu. Ich spłaty są rozłożone w czasie i wynoszą często pomiędzy $50 a $100 miesięcznie plus podatek. To wydaje się rozsądne, tylko że czas, w którym to urządzenie ma być używane, często wynosi 15 - 20 lat. Prosta kalkulacja: jeśli ratę w wysokości $50 miesięcznie pomnożymy przez 15 lat – to nasz nowy podgrzewacz do wody będzie kosztował nas $9,000. Gdybyśmy kupili taki sam podgrzewacz za gotówkę, to wraz z instalacją kosztowałby nas $4,000. Gdzie zatem reszta pieniędzy? W cudzej kieszeni. Jest to, niestety, bardzo powszechne oszustwo i wielu nieświadomych faktycznych kosztów ludzi daje się na nie nabrać. Ale to nie jest jeszcze ten scam, o którym chcę dziś napisać. Podczas instalacji nowego urządzenia, właścicielka wspomniała instalatorowi, że jest już zmęczona wynajmem i rozważa sprzedaż domu, w którym właśnie zainstalowano nowy HWT. Instalator natychmiast podchwycił temat i powiedział, że on ma bardzo uczciwego inwestora, który kupuje domy i płaci gotówką bezpośrednio właścicielom. I że dzięki temu zaoszczędzą bardzo dużo, bo nie będą musieli płacić agentom real estate _ogromnej prowizji za serwis. Ciekawość zadziałała i właścicielka zgodziła się na kontakt z inwestorem. Już na drugi dzień pojawił się przemiły i bardzo przyjacielski kupujący, który od razu poinformował starszą panią, że jest inżynierem i ekspertem od renowacji. Dlatego przed jakąkolwiek rozmową o cenie musi dokonać szczegółowej inspekcji domu. Zapytał jednak kontrolnie, ile ona osobiście oczekiwałaby otrzymać za nieruchomość. Ponieważ (i słusznie) właścicielka nie podjęła tematu twierdząc, że nie orientuje się w obecnych cenach, inwestor zapytał, rzucając w powietrze: $1,200,000? I faktycznie – widać, że był zorientowany i odrobił zadanie domowe, bo w rzeczywistości domy w tej okolicy (czyste i zadbane) po tyle się sprzedają. "Miły" inżynier spędził w domu około 3 godzin, dokonując szczegółowej inspekcji, i zapowiedział właścicielce, że za kilka dni pojawi się z ofertą, (a może nawet dwiema) na jej dom. Ponieważ starsza para włada angielskim średnio, poprosili mnie o to, bym był obecny przy prezentacji oferty. Była też obecna córka tych państwa – bardzo logicznie myśląca osoba z idealnym angielskim. Kiedy pojawił się "inwestor", był wyraźnie niezadowolony, że właściciele poprosili o wsparcie, i że zamiast dwojga bezbronnych staruszków – zastał tam jeszcze dwie dodatkowe osoby. Fakt, że przy stole pojawił się agent nieruchomości, w dodatku znający się na budowie i renowacjach, wyraźnie nie był po jego myśli. Oczywiście niezadowolenie zniknęło za lisim uśmiechem i po kilku minutach uprzejmości i gadkach-szmatkach zasiedliśmy do stołu, by posłuchać, co potencjalny nabywca ma do zaoferowania. Muszę obiektywnie powiedzieć, że prezentacja była przygotowana bardzo profesjonalnie i logicznie, i sam inwestor – widać było – nie robi tego po raz pierwszy. Zaczęło się od szczegółowej analizy usterek w omawianym domu. Jak należało się spodziewać, dom przedstawiony został przez inżyniera-inspektora jako kompletna ruina, nie nadająca się do zamieszkania. Było tam rzekomo wszystko – od pleśni (_mould) po stare okna i nienadające się do użytku kuchnie i łazienki. Lista była długa i prezentowana bardzo przekonująco. Na domiar złego, dom jest wynajmowany dwóm lokatorom (ma dwa mieszkania), których – zdaniem inwestora – będzie bardzo trudno się pozbyć, co jeszcze bardziej zmniejsza atrakcyjność tej nieruchomości w oczach potencjalnych kupujących. Po długiej liście problemów pojawiła się równie długa lista: co i za ile musi być w tym domu zrobione. Ceny – oczywiście moim zdaniem znacznie zawyżone, ale zdaniem inwestora (który też przy okazji ma firmę remontową – bardzo niskie. Czy rzeczywiście? Jeśli wymiana panela elektrycznego na 200 AMP jest wyceniana na $17,000, to mam wątpliwości co do innych cen tak samo. Zresztą istniejący panel nie wymaga wymiany i tak zwany upgrade to wyciąganie pieniędzy. Bez wchodzenia w szczegóły – ogólna wycena "niezbędnych" renowacji wyniosła $265,500. Do tej sumy doliczono 18% na pomyłki i nieprzewidziane sytuacje – co wyniosło $47,790. Do tego doszło $5,000 na pozwolenia budowlane, a na koniec HST w wysokości $41,377. Po dodaniu wszystkich liczb, całkowity budżet na renowację wyniósł $359,667. Nieźle, prawda? A teraz najciekawsza część historii. Jak wspomniałem na wstępie, inwestor-inżynier doskonale orientował się w lokalnych cenach i kontynuował prezentację mówiąc, za ile sprzedały się w ostatnim okresie podobne nieruchomości. Zastanawiający był fakt, skąd miał dostęp do tych informacji. Czy jest agentem? Na to pytanie nie chciał odpowiedzieć. Fakt jest taki, że na podstawie jego prezentacji podobny dom w tej okolicy, w dobrym stanie, wart był $1,175,000. I osobiście zgodziłem się z taką oceną. I gdyby oferowana cena była w ramach zdrowego rozsądku – bliska tej sumy, z odchyłką nawet o $100,000 do $150,000 – to bym nie kwestionował oferty. Niestety – potem zaczęły się wyliczenia:
Ile pozostało dla właścicieli? Zawrotna suma $618,125! Zaokrąglona oferta za bardzo solidny (trochę wymagający napraw dom) w bardzo dobrej okolicy w Mississauga wyniosła $650,000! I bardzo poważny „inwestor” powiedział na koniec, że będzie ona aktualna tylko przez następne 7 dni! Nie muszę chyba dodawać, co my wszyscy po jego wyjściu pomyśleliśmy o zaproponowanej cenie. Była ona o blisko $400,000 niższa, niż wynosi wartość rynkowa omawianego domu - nawet w takim „tragicznym” stanie, jak go inżynier-inspektor opisał. Moim klientom udało sięuniknąć oszustwa, ale w czasie prezentacji zapytałem tego pana, ile domów kupił w ten sposób. Odpowiedź brzmiała: bardzo wiele! Szkoda mi tych wszystkich ludzi, którzy wpadli w jego sidła. Czasami, by zaoszczędzić na wynagrodzeniu dla agentów, sprzedają dorobek życia znacznie poniżej ceny rynkowej, tracąc setki tysięcy dolarów. Ja sam znam kilka takich przypadków. Niestety prawo tego nie ściga, bo jest to wolny rynek i jeśli ktoś sprzeda dom poniżej jego wartości, może mieć pretensje wyłącznie do samego siebie. Jeśli mają Państwo wątpliwości co do wartości domu (kupowanego czy sprzedawanego), zapraszam do kontaktu. Chętnie pomogę w ustaleniu faktycznej ceny, opierając się na realiach rynkowych, a nie na wymysłach przypadkowego oszusta. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007
Find out more at https://domator-team.pinecast.co