O najnowszy trendach na rynku nieruchomości w GTA i Ontario.
Zakup mieszkania z planów vs. zakup przez MLS – co warto wiedzieć? Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Czy lepiej kupić lokal od dewelopera, czy może z rynku wtórnego, poprzez system MLS? Sprawdźmy różnice – są większe, niż się wydaje. Rynek mieszkaniowy oferuje dwie podstawowe ścieżki: zakup lokalu nowego, jeszcze niewybudowanego, z planów, oraz zakup mieszkania istniejącego – najczęściej poprzez system MLS. Warto znać zalety i ograniczenia każdej z tych opcji, zanim podejmiemy decyzję. Zakup z planów – czyli mieszkanie, którego jeszcze nie ma Kupując z planów, nie widzimy jeszcze fizycznego mieszkania – opieramy się na projektach, makietach i zapewnieniach dewelopera. To wymaga wyobraźni – i sporej ostrożności. Brak negocjacji ceny Cena jest ustalona z góry. Deweloper rzadko ją zmienia – choć czasem dorzuca gratisowy parking lub locker. Agent nieruchomości nie podnosi kosztu – więc warto z jego pomocy skorzystać. Długi okres oczekiwania Najczęściej 2–3 lata, choć bywa i dłużej. Dla inwestorów może to być czas na przygotowanie finansowe – a mieszkanie zyskuje na wartości w międzyczasie (przynajmniej w teorii). Rozłożony downpayment Zwykle 15–20%, ale płacone etapami. Można się do tego przygotować lub wykorzystać equity z innej nieruchomości. Dla wielu to jedyny sposób, by „wejść” w rynek. Decyzje wykończeniowe Czasem mamy możliwość wyboru wykończeń – ale nie zawsze to, co wybierzemy, będzie finalnie dostępne. Niejasne opłaty końcowe Koszty typu levies i development charges potrafią zaskoczyć. Dlatego warto mieć w umowie górny limit tych opłat. Niepewne koszty miesięczne Przez pierwsze lata opłaty mogą być niskie – ale z czasem rosną. Należy to wkalkulować w budżet. Kontrakt z korporacją Nie kupujemy od człowieka, tylko od dewelopera – dużej firmy, dobrze przygotowanej prawnie. Trudno się z nimi sądzić. HST – wliczony w cenę W przypadku nowych mieszkań obowiązuje podatek HST – trzeba uważać, żeby nie musieć go zwracać. Budowa trwa po odbiorze Często przejmujemy mieszkanie, gdy reszta budynku jest jeszcze w budowie. Hałas, brak windy, brak lobby – to może być codzienność przez pierwszy rok. Assignment – czyli odsprzedaż przed odbiorem Możliwość atrakcyjna w teorii – ale obecnie trudna. Ceny spadły, kredyty trudniej dostępne, więc wielu inwestorów rezygnuje ze stratą. MLS – czyli realne mieszkanie, które można obejrzeć W systemie MLS kupujemy mieszkanie, które już istnieje – i które możemy dokładnie obejrzeć. To ogromna przewaga nad zakupem z planów. Wiek nieruchomości MLS oferuje mieszkania w każdym wieku – od stuletnich, po zupełnie nowe, czasem jeszcze niezamieszkane. Możliwość fizycznego obejrzenia Dla wielu to kluczowa sprawa. Można poczuć klimat mieszkania, sprawdzić widok z okna, okolicę, hałas uliczny. Brak ukrytych kosztów Nie płacimy development charges, nie płacimy HST (to tylko przy nowych lokalach). Koszty są klarowne. Ograniczona podaż Często „nasze” wymarzone mieszkanie jest tylko jedno – i jeśli nie złożymy oferty szybko, ktoś nas ubiegnie. Możliwość negocjacji Jeśli nie ma konkurencji – można negocjować. Choć na dzisiejszym rynku to rzadkość. Warunkowe oferty Można złożyć ofertę z warunkiem na kredyt, inspekcję lub sprawdzenie statusu finansowego budynku. Ale tylko, gdy nie walczymy z dziesięcioma innymi chętnymi. Downpayment od 5% Ogromna zaleta. To otwiera drzwi wielu osobom – szczególnie kupującym pierwszy dom. W przypadku zakupu z planów taki niski wkład jest niemożliwy. Łatwiejsze finansowanie Banki wolą finansować coś, co istnieje i jest gotowe w 30–90 dni. Kredyt na mieszkanie z planów, z zamknięciem za 3 lata, to zupełnie inna historia. Status Certificate – pełna przejrzystość Stan prawny i finansowy korporacji zarządzającej budynkiem można łatwo sprawdzić. Inspekcja możliwa od razu Już istniejące mieszkanie można dokładnie obejrzeć, zmierzyć, sprawdzić technicznie. Krótszy czas przejęcia Zwykle w ciągu 30–90 dni – a czasem niemal natychmiast. Idealne dla tych, którzy muszą się szybko wprowadzić. Podsumowanie Zakup mieszkania z planów i zakup przez MLS to dwie różne drogi, każda z własnymi zasadami, ryzykami i korzyściami. Warto je dokładnie porównać – i dobrać do własnej sytuacji. Chętnie pomogę Państwu wybrać najlepszą opcję. Porozmawiajmy – wspólnie ocenimy możliwości, potrzeby i realia rynkowe. Pozdrawiam serdecznie, Maciek Czapliński 📞 905 278 0007
Find out more at https://domator-team.pinecast.co
Historia, o jakiej chcę dziś napisać, wydarzyła mi się kilka tygodni temu i moim zdaniem, jest warta opisania - a na pewno jest przestrogą dla wielu osób, które mogą znaleźć się w podobnej sytuacji. Zacznę od tego, że na pewno otrzymujecie od czasu do czasu niechciane telefony, a rozmówcy oferują różnego rodzaju serwisy. Te zwykle wszyscy ignorują i kasują połączenie. Ale niektóre cold calls _są bardziej zaawansowane marketingowo i czasami, kiedy usłyszymy, że chodzi o bezpieczeństwo i że oferowana jest bezpłatna inspekcja naszego (przykładowo) bojlera do podgrzewania wody – wdajemy się w rozmowę. I tak właśnie zaczęła się ta historia. Starsze małżeństwo mieszkające w Mississauga ma dwa spłacone domy. Jeden, w którym mieszkają, a drugi jest wynajmowany. Dom na wynajem jest domem wolnostojącym z pojedynczym garażem – i zaliczanym do kategorii _4-level back split. Jednak nieruchomość nie jest w stanie idealnym i zdecydowanie wymaga remontu – o czym w dalszej części. Owa para, kiedy otrzymała telefon, w którym zaoferowano inspekcję ich hot water tank, (bo "stary grozi nawet wybuchem"), zgodziła się od razu. Dodam tutaj, że firma oferującą tę usługę nie jest związana z rządem prowincyjnym ani nawet z żadnym z dużych dostawców energii. To jest firma prywatna, która żeruje na naiwności i niewiedzy – głównie ludzi starszych. Ten scam opisywałem już wcześniej. Krótko – chodzi o to, że właściciele domów są w manipulacyjny sposób nakłaniani do wymiany starego hot water tank (czasem też pieca i klimatyzacji) pozornie za darmo. To znaczy – nie muszą płacić za instalację czy samo urządzenie od razu. Ich spłaty są rozłożone w czasie i wynoszą często pomiędzy $50 a $100 miesięcznie plus podatek. To wydaje się rozsądne, tylko że czas, w którym to urządzenie ma być używane, często wynosi 15 - 20 lat. Prosta kalkulacja: jeśli ratę w wysokości $50 miesięcznie pomnożymy przez 15 lat – to nasz nowy podgrzewacz do wody będzie kosztował nas $9,000. Gdybyśmy kupili taki sam podgrzewacz za gotówkę, to wraz z instalacją kosztowałby nas $4,000. Gdzie zatem reszta pieniędzy? W cudzej kieszeni. Jest to, niestety, bardzo powszechne oszustwo i wielu nieświadomych faktycznych kosztów ludzi daje się na nie nabrać. Ale to nie jest jeszcze ten scam, o którym chcę dziś napisać. Podczas instalacji nowego urządzenia, właścicielka wspomniała instalatorowi, że jest już zmęczona wynajmem i rozważa sprzedaż domu, w którym właśnie zainstalowano nowy HWT. Instalator natychmiast podchwycił temat i powiedział, że on ma bardzo uczciwego inwestora, który kupuje domy i płaci gotówką bezpośrednio właścicielom. I że dzięki temu zaoszczędzą bardzo dużo, bo nie będą musieli płacić agentom real estate _ogromnej prowizji za serwis. Ciekawość zadziałała i właścicielka zgodziła się na kontakt z inwestorem. Już na drugi dzień pojawił się przemiły i bardzo przyjacielski kupujący, który od razu poinformował starszą panią, że jest inżynierem i ekspertem od renowacji. Dlatego przed jakąkolwiek rozmową o cenie musi dokonać szczegółowej inspekcji domu. Zapytał jednak kontrolnie, ile ona osobiście oczekiwałaby otrzymać za nieruchomość. Ponieważ (i słusznie) właścicielka nie podjęła tematu twierdząc, że nie orientuje się w obecnych cenach, inwestor zapytał, rzucając w powietrze: $1,200,000? I faktycznie – widać, że był zorientowany i odrobił zadanie domowe, bo w rzeczywistości domy w tej okolicy (czyste i zadbane) po tyle się sprzedają. "Miły" inżynier spędził w domu około 3 godzin, dokonując szczegółowej inspekcji, i zapowiedział właścicielce, że za kilka dni pojawi się z ofertą, (a może nawet dwiema) na jej dom. Ponieważ starsza para włada angielskim średnio, poprosili mnie o to, bym był obecny przy prezentacji oferty. Była też obecna córka tych państwa – bardzo logicznie myśląca osoba z idealnym angielskim. Kiedy pojawił się "inwestor", był wyraźnie niezadowolony, że właściciele poprosili o wsparcie, i że zamiast dwojga bezbronnych staruszków – zastał tam jeszcze dwie dodatkowe osoby. Fakt, że przy stole pojawił się agent nieruchomości, w dodatku znający się na budowie i renowacjach, wyraźnie nie był po jego myśli. Oczywiście niezadowolenie zniknęło za lisim uśmiechem i po kilku minutach uprzejmości i gadkach-szmatkach zasiedliśmy do stołu, by posłuchać, co potencjalny nabywca ma do zaoferowania. Muszę obiektywnie powiedzieć, że prezentacja była przygotowana bardzo profesjonalnie i logicznie, i sam inwestor – widać było – nie robi tego po raz pierwszy. Zaczęło się od szczegółowej analizy usterek w omawianym domu. Jak należało się spodziewać, dom przedstawiony został przez inżyniera-inspektora jako kompletna ruina, nie nadająca się do zamieszkania. Było tam rzekomo wszystko – od pleśni (_mould) po stare okna i nienadające się do użytku kuchnie i łazienki. Lista była długa i prezentowana bardzo przekonująco. Na domiar złego, dom jest wynajmowany dwóm lokatorom (ma dwa mieszkania), których – zdaniem inwestora – będzie bardzo trudno się pozbyć, co jeszcze bardziej zmniejsza atrakcyjność tej nieruchomości w oczach potencjalnych kupujących. Po długiej liście problemów pojawiła się równie długa lista: co i za ile musi być w tym domu zrobione. Ceny – oczywiście moim zdaniem znacznie zawyżone, ale zdaniem inwestora (który też przy okazji ma firmę remontową – bardzo niskie. Czy rzeczywiście? Jeśli wymiana panela elektrycznego na 200 AMP jest wyceniana na $17,000, to mam wątpliwości co do innych cen tak samo. Zresztą istniejący panel nie wymaga wymiany i tak zwany upgrade to wyciąganie pieniędzy. Bez wchodzenia w szczegóły – ogólna wycena "niezbędnych" renowacji wyniosła $265,500. Do tej sumy doliczono 18% na pomyłki i nieprzewidziane sytuacje – co wyniosło $47,790. Do tego doszło $5,000 na pozwolenia budowlane, a na koniec HST w wysokości $41,377. Po dodaniu wszystkich liczb, całkowity budżet na renowację wyniósł $359,667. Nieźle, prawda? A teraz najciekawsza część historii. Jak wspomniałem na wstępie, inwestor-inżynier doskonale orientował się w lokalnych cenach i kontynuował prezentację mówiąc, za ile sprzedały się w ostatnim okresie podobne nieruchomości. Zastanawiający był fakt, skąd miał dostęp do tych informacji. Czy jest agentem? Na to pytanie nie chciał odpowiedzieć. Fakt jest taki, że na podstawie jego prezentacji podobny dom w tej okolicy, w dobrym stanie, wart był $1,175,000. I osobiście zgodziłem się z taką oceną. I gdyby oferowana cena była w ramach zdrowego rozsądku – bliska tej sumy, z odchyłką nawet o $100,000 do $150,000 – to bym nie kwestionował oferty. Niestety – potem zaczęły się wyliczenia:
Ile pozostało dla właścicieli? Zawrotna suma $618,125! Zaokrąglona oferta za bardzo solidny (trochę wymagający napraw dom) w bardzo dobrej okolicy w Mississauga wyniosła $650,000! I bardzo poważny „inwestor” powiedział na koniec, że będzie ona aktualna tylko przez następne 7 dni! Nie muszę chyba dodawać, co my wszyscy po jego wyjściu pomyśleliśmy o zaproponowanej cenie. Była ona o blisko $400,000 niższa, niż wynosi wartość rynkowa omawianego domu - nawet w takim „tragicznym” stanie, jak go inżynier-inspektor opisał. Moim klientom udało sięuniknąć oszustwa, ale w czasie prezentacji zapytałem tego pana, ile domów kupił w ten sposób. Odpowiedź brzmiała: bardzo wiele! Szkoda mi tych wszystkich ludzi, którzy wpadli w jego sidła. Czasami, by zaoszczędzić na wynagrodzeniu dla agentów, sprzedają dorobek życia znacznie poniżej ceny rynkowej, tracąc setki tysięcy dolarów. Ja sam znam kilka takich przypadków. Niestety prawo tego nie ściga, bo jest to wolny rynek i jeśli ktoś sprzeda dom poniżej jego wartości, może mieć pretensje wyłącznie do samego siebie. Jeśli mają Państwo wątpliwości co do wartości domu (kupowanego czy sprzedawanego), zapraszam do kontaktu. Chętnie pomogę w ustaleniu faktycznej ceny, opierając się na realiach rynkowych, a nie na wymysłach przypadkowego oszusta. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007
Find out more at https://domator-team.pinecast.co
Wielu z nas marzy o domu dopasowanym do swoich potrzeb – przestronnym, funkcjonalnym, a przy tym estetycznym. Kluczem jest funkcjonalność – bo potrzeby zmieniają się z wiekiem, pracą czy liczbą domowników. Różne potrzeby, różne rozwiązania Para emerytów będzie potrzebować czegoś zupełnie innego niż rodzina z noworodkami czy właściciele domowego salonu fryzjerskiego. Dobry architekt potrafi dostosować przestrzeń do każdej sytuacji, choć czasem wymaga to kompromisu. Wnętrza domu wielopokoleniowego to zupełnie inna bajka niż przestrzeń przystosowana do prowadzenia działalności. Błąd numer jeden: brak całościowego spojrzenia Najczęściej przy rozbudowie – zwłaszcza dodając piętro – zapominamy o harmonii. Inwestorzy skupiają się na dodatkowych pokojach i łazienkach, nie myśląc o tym, jak nowa część zgra się z resztą budynku. Efekt? Domy przypominające składane z klocków – funkcjonalne, ale pozbawione estetyki. Europejska szkoła myślenia o przestrzeni Z własnego doświadczenia wiem, jak ważna jest spójność. Gdy pracowałem w Monachium, każdy projekt musiał być zatwierdzony przez „architekta krajobrazu”, który pilnował, by budynek pasował do otoczenia. W Niemczech domy tworzą jednolitą przestrzeń – nawet nowoczesność szanuje lokalną tradycję. Nie ma mowy o sąsiedztwie „szlacheckiego dworku” i „stacji kosmicznej”. Kanadyjski chaos budowlany W Kanadzie bywa inaczej. Spotkałem się z klientem w Vancouver, który kupił dom po kilku nieudanych rozbudowach. Jedna część miała dach w kształcie... piramidy. Żartowaliśmy, że jeszcze tylko mumii brakuje – byłby gotowy pomysł na muzeum! To przykład, jak brak wizji potrafi stworzyć architektonicznego potwora. Dlaczego warto zaufać architektowi Często problemem jest też brak specjalisty. Jeden z moich klientów wynajął kreślarzy zamiast architekta – oszczędność? Błąd. Zignorowali podstawowe zasady i zaprojektowali parter o wysokości zaledwie 8 stóp. Dom wyglądał jak scenografia do „Między nami jaskiniowcami”. Dobry projekt robi różnicę Tymczasem dobrze zaprojektowana rozbudowa może być olśniewająca. Przykład z Toronto: dodano piętro, ale zamiast „dorzucać pokoje”, stworzono apartament spójny z resztą domu. Jeden z sąsiadów skwitował: „Czuję się jak w hotelu – tylko bez recepcji!”. I właśnie o to chodzi: prywatne przestrzenie dla każdego domownika, ale też wspólne, rodzinne „lobby” – wygodne i zapraszające. 15 zasad rozbudowy z klasą
Inspiracja i inwestycja, która się opłaca Warto czerpać inspirację – YouTube, Instagram, Pinterest pełne są świetnych pomysłów. Dobre projekty kosztują podobnie co złe, ale efekt końcowy to zupełnie inna bajka. Bo przecież każdy zasługuje na dom jak z wymarzonych wakacji – nawet jeśli trzeba tam czasem pobiegać z mopem! Na koniec – jeśli rozważają Państwo rozbudowę lub przebudowę swojego domu, chętnie pomożemy. Zarówno ja, jak i Agnieszka jesteśmy absolwentami Politechniki Wrocławskiej i wspólnie tworzymy projekty, które łączą funkcjonalność z pięknem. Maciek Czapliński 905 278 0007
Find out more at https://domator-team.pinecast.co
Jak pewnie Państwo wiedzą, jesteśmy z Agnieszką z wykształcenia architektami - i nadal praktykujemy nasz zawód. Dziś publikuję tekst, nawiązujący do naszego zawodu - czyli o projektach, przebudowach, rozbudowach i zmianach architektonicznych nieruchomości. Czy każde mają sens? W starszych dzielnicach widzimy mnóstwo domów parterowych - czyli tak zwanych bungalows. Powstaje pytanie: czy łatwo jest dodać piętro do takiego domu, czy jest to możliwe i w ogóle czy się to opłaca? Jakie mogą być plusy a jakie minusy takiej decyzji? Architektura i kreacja nowoczesnych rozwiązań architektonicznych jest bliska naszym sercom i nadal od czasu do czasu przygotowujemy jakiś projekt (z tym, że nie angażujemy się w domy typowe, bo tym zajmują się deweloperzy, klonujący swoje projekty). Dom, który chcą klienci u nas zamówić, musi mieć coś interesującego, coś, co go wyróżnia - i przede wszystkim gwarantuje komfort zamieszkania. Zatem, jeśli klienci pozostawiają nam wolną rękę, to tak zwykle się dzieje. Ale wróćmy do wcześniej postawionego pytania: czy każda ingerencja w architekturę starego domu ma sens? Rzeczywiście jest bardzo wiele domów parterowych, które były wybudowane 70 - 50 lat temu, zazwyczaj według obowiązujących wtedy standardów, na dużych działkach (czyli przynajmniej 50 stóp szerokości) i w dzielnicach, które kiedyś położone były daleko od centrum. Ale dziś nagle okazuje się, że znajdują się one w odległości 20–30 minut jazdy od centrum Toronto (bo tak kurczy się miasto). Takie dzielnice to centralne Etobicoke, wschodnia i centralna Mississauga, południowe Oakville czy Burlington. Takich starszych dzielnic z domami parterowymi jest zresztą bardzo wiele w całym Ontario. Atrakcyjność tych dzielnic rośnie z roku na rok i coraz więcej widać w nich ruchu budowlanego. W większości przypadków budowlańcy nie bawią się w dokładanie piętra, tylko wyburzają stary dom i budują zupełnie nowy. I moim zdaniem, takie rozwiązanie z punktu widzenia inwestycyjnego jest lepsze. Budujemy dom od początku, bez zbędnych ograniczeń, jakie może narzucać plan istniejącego domu. Basement _jest obecnie wylewany z betonu - czyli może być głębiej usadowiony i nie jest tak podatny na przecieki jak fundamenty z bloków betonowych. A przede wszystkim cała konstrukcja jest nowa, i jeśli zdecydujemy się taki dom sprzedać po zakończeniu budowy - od razu czy za kilka lat – to łatwiej jest zwykle znaleźć kupca, bo to wciąż „nowy” dom. Niestety, problem, jaki ja widzę z nowymi domami jest taki, że 80% jest projektowanych tak samo, w powtarzalny, nudny sposób - jak np. domy na subdivisions._ To wręcz klonowanie projektów. Mnie kojarzy się to z czasami bloków z wielkiej płyty, gdy jako młody chłopak, oczywiście mieszkając jeszcze w Polsce, odwiedzałem kolegów. Wszystkie mieszkania były identyczne, nawet zasłony i kanapy były wszędzie takie same! Ale wracając do tematu - właściwie zaprojektowany i wybudowany dom, bazujący na starym planie może być czasami bardzo intrygujący, bo często ograniczenia zmuszają architekta do pokazania całego swojego talentu - a efekty potrafią być znakomite. I tu przejdźmy do kilku szczegółów. Kiedy zabieramy się za rozbudowę domu parterowego, to najczęstszym i oczywistym pomysłem jest dodanie drugiego piętra - i na tym się skoncentrujemy. Ale zanim zaczniemy to robić, należy znaleźć odpowiedź na kilka pytań:
Warto też ocenić dom pod względem solidności budowy. W latach 50-tych do 80-tych powszechnym materiałem, z którego budowano podstawę domu (czyli basement), były bloczki betonowe. Wcześniej, czasami stosowano kamienie polne, a w latach 70-tych zaczęto wylewać fundamenty z betonu. Chodzi o to, by ocenić stan techniczny bazy i wiedzieć, czy wytrzyma ona dodatkowe obciążenie. Zwykle w tzw. „solid masonry” w bungalowach, w których ściany zewnętrzne były robione z cegły i bloków (takich jest najwięcej), tobudowaniepiętra nie jest od strony technicznej problemem. Ostrożność natomiast należy zachować, kiedy planujemy dodać piętro do domów, które są całe z sidingu, a istniejące ściany zewnętrzne to często spróchniałe już dawno 2 x 4 studs. W takich przypadkach, jeśli basement jest solidny, warto rozebrać stary dom do fundamentów i odbudować nowy framing - zgodnie z obecnymi standardami (minimum 2 x 6 studs wall). Jeśli już zdarzy się taka sytuacja, to warto również pomyśleć o dołożeniu może jednego lub dwóch rzędów pustaków na istniejących fundamentach, by zyskać wysokość basementu (które w starych domach potrafią być bardzo niskie). Widuję często bardzo kosztowne renowacje starych bungalowów, w których pozostawiono starą (małą) wysokość basementu. To jeden z większych błędów, który jednak można dość łatwo skorygować, kiedy rozbudowujemy dom. Ale jeśli tego nie zrobimy i _basement _pozostanie na przykład wysoki tylko na 7 lub 7 stóp i 6 cali, to jest to ogromny błąd! Powiem jeszcze o jednym, poważnym błędzie dotyczącym basementu. Rzadko, na szczęście, ale widziałem dokładanie piętra na domu parterowym, w którym nie ma basementu wcale. Ja bym tego nie robił.
Trzecim elementem, na który koniecznie należy zwrócić uwagę, jeśli planujemy rozbudowę domu poprzez dodanie drugiego piętra, to opłacalność takiej inwestycji. Czasami dodanie piętra wynika czysto z potrzeb rodzinnych. I jest to ważny powód, ale warto też się zastanowić, czy zainwestowanie pieniędzy (jeśli zaistnieje potrzeba sprzedaży nieruchomości), nam się zwróci, a może nawet przyniesiejakiś profit? Jeśli robimy to jako pierwsi w tej okolicy, to ponosimy spore ryzyko inwestycyjne. Warto w takich przypadkach porozmawiać z agentem real estate, który powinien być w stanie realnie ocenić sytuację. O ile dodanie piętra do domu wolnostojącego ma wiele sensu, to ostatnio widziałem sytuację, w której dodano piętro do bliźniaka. Czyli jedna połówka miała dwa piętra, a druga pozostała parterowa(dziwna to "bliźniaczość" wizualna). Czy ktoś myśli, że to była mądra decyzja? Jedynym wytłumaczeniem może być fakt, że sytuacja rodzinna zmusiła właścicieli do powiększenia domu - bez brania pod uwagę opłacalności inwestycji.
Jak wspomniałem wcześniej, właściwie przeprowadzona dobudowa piętra ma wiele zalet. Ale musi też być przeprowadzona prawidłowo i z ogromną ostrożnością. Podam przykład z przeszłości. Jeden z projektów, który zachowywał istniejący basement i parter (tylko ściany zewnętrzne), na rysunkach miał wyraźnie zaznaczone, że rozbiórka dachu i ścian wewnętrznych ma być dokonana ręcznie. Ale właściciel zdecydował, że szybciej będzie to zrobić z użyciem koparki. Rzeczywiście poszło szybko, bo... dom się zawalił i to, co miało być oszczędnością (czyli uniknięcie stawiania nowych fundamentów), przeminęło z wiatrem. Są jeszcze dwa ważne aspekty, związane z fundamentami: Pierwszy to waterproofing, czyli zabezpieczenie piwnicy przed przeciekami wody. Moim zdaniem to konieczny wydatek, ale niestety kosztowny – około 100 - 150 za stopę obwodu. Czyli bungalow o powierzchni 1500 stóp będzie wymagał nakładu około $16,000–$25,000 w waterproofing (minimum, w zależności od warunków terenowych).
Drugi aspekt to pierwsza podłoga. W imię źle pojętej oszczędności struktura podłogi pomiędzy piwnicą a parterem często pozostaje ta sama. Może tak być, pod warunkiem że ją wzmocnimy, na przykład dokładając dodatkową warstwę _plywood _i skręcając wszystko śrubami oraz wzmacniając klejem. Chodzi o to, by wykluczyć wszelkiego rodzaju skrzypienia, które w starych domach są typowe. Ale jeśli mam radzić coś Państwu, to ja osobiście usunąłbym starą podłogę i zastosował podłogę z TJI, czyli ze specjalnych belek - które nie są kosztowne, ale nigdy nie skrzypią i niełatwo poddają się drganiom.
A teraz "podłogowa" historia z życia wzięta: moja klientka, urocza starsza pani, szukała mniejszego domu na downsizing. Przygotowaliśmy jej obecny dom do sprzedaży perfekcyjnie, z wyjątkiem jednej rzeczy - klientka nie wyrażała zgody na wymianę podłóg - które skrzypiały niemiłosiernie przy każdym kroku. Twierdziła bowiem, że te dźwięki to kroki jej zmarłego przed laty męża. Kiedy wreszcie przekonałem ją do zmiany podłóg, "kroki" ustały, a dom sprzedał się błyskawicznie, za cenę wyższą niż wywoławcza. Podobno z biegiem lat duch szanownego małżonka zamieszkał w nowym domu, na poddaszu - ale w to już, jako architekci (a nie okultyści), nie wnikaliśmy.
Za tydzień zapraszam Państwa do przeczytania drugej część tego tekstu, gdzie podzielę się z Państwem swoimi doświadczeniami odnośnie połączenia kwestii architektoniczno-projektowych i estetyki domu. Bo nie zawsze idą ze sobą w parze. A temat jest arcyciekawy! Agnieszka i ja jesteśmy architektami z dyplomami prestiżowej w Polsce Politechniki Wrocławskiej. Zaprojektujemy dla Państwa dom marzeń - bez względu na jego wielkość czy granice budżetowe. Z chęcią doradzimy także w sprawach rozbudowy, przebudowy czy zmian designerskich pomieszczeń. Zapraszam do kontaktu i do współpracy. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007
Find out more at https://domator-team.pinecast.co
Niedawno pisałem o tym, że tak zwane „ciężkie czasy” często stwarzają bardzo dobre okazje dla kupujących. Wynikają one z wielu czynników. W przypadku obecnego okresu mamy niskie procenty (najniższe od dłuższego czasu), małą konkurencję wśród kupujących, bo wielu z nich odkłada decyzję zakupu na "lepsze czasy”, a towar, który chcemy kupić, na pewno lepiej broni się przed inflacją niż pieniądze trzymane w banku. Dziś chciałbym napisać o sytuacji odwrotnej, czyli czy warto sprzedawać w obecnym, trudnym rynku. I jak już sprzedajemy, to jak do tego podejść. I jak zawsze odpowiedź nie jest jednoznaczna. To zależy od indywidualnej sytuacji. Czasami sprzedajemy, bo musimy. Czasami, bo chcemy! Ale zanim przejdę do opisania różnych wariantów, jedna ważna uwaga. Otóż domy długoterminowo zawsze drożeją. To jest naturalne, bo wszystko drożeje. Ale są też okresy, kiedy cena nieruchomości na jakiś czas spada. Dzieje się tak z powodu wielu czynników. Są też okresy, kiedy na skutek często nieprzewidywalnych sytuacji następuje szaleństwo kupowania i wówczas ceny idą w górę znacznie powyżej statystycznej średniej. Tak było w okresie pandemii, kiedy praktycznie ceny poszły w górę około 20% w ciągu niecałych dwóch lat. I te nietypowo wysokie ceny „covidowe” są mocno zakodowane w pamięci właścicieli nieruchomości. Każdy pamięta, że „dom za rogiem” sprzedał się przykładowo za półtora miliona zamiast za milion sto, bo tyle był wart. I to przekonanie nadal pokutuje, bo właściciele często żyją pamięcią „dobrych czasów” i chcieliby dostać ceny sprzed 2-3 lat, kiedy obecny rynek jest zupełnie inny i należy zaakceptować zmiany w cenach. Niektórzy próbują (wbrew logice i rynkowi) wystawiać domy za ceny z okresu Covid-19. Najczęściej bezskutecznie - i będąc na koniec sfrustrowanymi, często obarczają winą agenta za nieudane podejście. Owszem, czasami się uda, ale to zwykle dotyczy domów w doskonałych lokalizacjach albo bardzo dobrze przygotowanych do sprzedaży. Czyli domów oświetlonych, po stagingu, z dobrymi zdjęciami. Podsumowując: czasami się uda, ale aby dom sprzedać, naprawdę trzeba być realistą w kwestii cen. Dziś kupujący są wyposażeni w nowe narzędzia. Czyli mają dostęp do wszystkich cen, historii każdego domu i to powoduje, że na "fuksa” trudno liczyć. Ale wróćmy do powodów, dla jakich sprzedajemy dom i wpływu na naszą motywację. Jeśli na przykład sprzedajemy duży dom, bo przechodzimy na emeryturę i chcemy kupić condo lub mały, tańszy dom – to nawet jeśli sprzedajemy taniej, to również kupujemy taniej niż w szalonym rynku. I odwrotnie - jeśli potrzebujemy kupić dom większy i droższy, bo powiększa się nam rodzina, to owszem, sprzedamy nasz mały dom taniej, ale zwykle domy droższe spadają proporcjonalnie o większą sumę i w ten sposób rekompensujemy sobie stratę. Oczywiście widząc „gorszy" rynek, wiele osób czeka ze sprzedażą na „lepsze czasy”, licząc na wzrost cen. Osobiście wątpię, by ceny wróciły do poziomu sprzed 2 lat w najbliższym czasie. Owszem, może za dziesięć lat małymi kroczkami ceny wrócą do tego poziomu, ale czy mamy czas czekać? Znam sporo starszych małżeństw, które mieszkają tylko we dwójkę w dwupiętrowych domach z 4 sypialniami, podwójnym garażem, często o powierzchni ponad 2500 stóp kwadratowych. Dom jest już dawno spłacony i wydawałoby się, że nie ma problemów, ale... Po pierwsze jest duży, czyli wymaga więcej ogrzewania, więcej napraw i pracy na zewnątrz. Każde schody z wiekiem zaczynają dokuczać i często na sypialnię zamieniany jest jeden z pokoi na głównym poziomie. Ale najgorsze są podatki. Dziś należy się liczyć z tym, że podatek za taki dom wynosi lub wkrótce wyniesie $10,000, a czasami więcej. To praktycznie jedna pełna emerytura. Jak dodamy wodę, gaz, prąd, ubezpieczenie, to nawet więcej. Jeśli dojdzie utrzymanie samochodu, to na życie pozostają grosze! Czy tak sobie wyobrażaliśmy emeryturę? Dlatego promowany przeze mnie,właściwie przeprowadzony downsizing _jest, moim zdaniem, jedynym sensownym rozwiązaniem. Sprzedaż drożej, kupić taniej, a różnicę zainwestować i wykorzystać dochody na dodatek do emerytury. Ale powstaje pytanie: jak sprzedawać, by sprzedać - kiedy brakuje kupujących? Ewentualnie jak się przygotować, by sprzedać za maksymalną, możliwą cenę? Jest wiele czynników, które mają wpływ na sukces. Największy to cena – każdy dom się sprzeda, jeśli cena jest trafiona. Potem lokalizacja, typ domu, sposób w jaki dom został przygotowany do sprzedaży, social media i pierwsze wrażenie. Właściwa cena – to odwieczny konflikt pomiędzy kupującym a sprzedającym i to dotyczy wszystkich transakcji na rynkach świata. W przypadku domów, w chwili obecnej kupujący mogą łatwo sprawdzić obecne ceny rynkowe i jeśli _asking price _wydaje się zbyt wysoka w stosunku do obecnego rynku, plus dom nie ma niczego, co rzuca na kolana – szanse na sprzedaż są nikłe. Dziś kupujący najczęściej oczekują, że dom będzie w tak zwanym _move-in condition - czyli gotowy do wprowadzenia się, bez potrzeby przeprowadzania kosztownego remontu. Pożądany też jest wykończony basement, bo przy obecnych cenach materiałów i robocizny to ekstra $100,000 do ceny zakupu. Lokalizacja – dom może być byle jaki, jeśli jest w miejscu, gdzie domy się wyburza i buduje nowe. Najważniejsza w tym przypadku jest działka. Ale nie wszystkie domy się burzy, dlatego w drugiej kolejności ważne jest, by okolica była spokojna, ale blisko do dobrych szkół, sklepów, komunikacji, itd. Ci, których stać, kupują domy wolnostojące. Pozostali - połówki, szeregówki czy mieszkania. Na pewno zakup najczęściej bazuje na budżecie. Wiadomo, że im niższa cena, tym więcej ludzi może kupić dany dom czy będzie zainteresowanych zakupem. Im więcej zainteresowanych, tym większa konkurencja. Zdjęcia i social media – dziś technika sprzedaży zmieniła się w porównaniu z tym, z czym ja zaczynałem 34 lata temu. Kiedyś każdy dom trzeba było odwiedzić, by zobaczyć jego stan wykończenia. Obecnie nie tylko każdy ma wirtualny dostęp do praktycznie każdego domu, który jest oferowany na sprzedaż, i może zobaczyć zdjęcia z zewnątrz i z wewnątrz bez ruszania się sprzed komputera. Każdy zainteresowany może śledzić także wybraną okolicę i reagować na nowości. Obecnie oglądanie domów na sprzedaż stało się narodowym hobby Kanadyjczyków. Dlatego jeśli zdjęcia i inne wirtualne promocje nie zachęcają do oglądania, bo są słabo zrobione (albo nie da się zrobić lepszych, bo dom nie jest przygotowany według obecnych standardów) – taki dom będzie słabo oglądany. A mało pokazów to mała szansa na sukces. Pierwsze wrażenie – kiedy oglądamy dom czy mieszkanie, przeciętnie spędzamy w nich od 5 do 20 minut, czasami więcej. Są domy czy mieszkania, z których chcemy wyjść po minucie, bo są brudne, śmierdzące czy zaniedbane. Bałagan, zagracone pomieszczenia, złe kolory, upał i duszne powietrze latem, zimny i niedoświetlony dom zimą – to wszystko wpływa na komfort oglądania, ale negatywnie. Takie domy wykreślamy od razu z pamięci i przestają nas interesować – no chyba, że mają potencjał i świetną cenę! Na drugim końcu są domy świetnie przygotowane. Kiedy wchodzimy do eleganckiego domu, pachnącego czystością (co nie oznacza, że bleachem), właściwie oświetlonego, który ma temperaturę ustawioną zgodnie z sezonem (czyli ciepło zimą, chłodno latem), w którym wszystko wydaje się na swoim miejscu i jest ładnie umeblowany, to od razu możemy się w takim domu „widzieć”. Oczywiście to wszystko jest zwykle na pokaz - by pierwsze (i ostatnie) wrażenie spowodowało reakcję „kupuj!”. Na co dzień w każdym domu nie ma ideału, ale do sprzedaży powinien być. Jest na pewno wiele innych elementów, które pomagają sprzedać nieruchomość wprowadzaną na rynek, ale jest też jeden czynnik, który potrafi przeszkadzać. Jest to obecność właścicieli czy lokatorów w trakcie oglądania. Kiedy nieruchomość jest pusta, potencjalni kupujący czują się swobodnie i przede wszystkim nie są skrępowani, chcąc zajrzeć w różne zakątki i „przymierzyć” się do miejsca. Obecność właścicieli czy nawet wynajmujących powoduje „usztywnienie” zachowania i często chęć szybkiego opuszczenia oglądanego miejsca. Jedna przestroga. Jak nawet jesteśmy sami, powinniśmy uważać co mówimy. Dziś często zdarza się, że sprzedający (albo ich agent) instalują ukryte mikrofony i kamery, by usłyszeć na bieżąco komentarze. Podobnie działają dzwonki przy drzwiach wejściowych, które też nagrywają. To może nadmiar bezpieczeństwa, ale przecież nie chcemy odkrywać naszych kart przed ich rozdaniem! Wszystkich Państwa, zamierzających sprzedać, kupić, lub przygotować nieruchomość do sprzedaży, zapraszam do współpracy. Z chęcią pomogę sprzedać dom za maksymalną, możliwą cenę, znajdę dla Państwa inną, świetną nieruchomość lub podpowiem co zrobić "na szybko", by dom sprzedał się drożej.
Find out more at https://domator-team.pinecast.co
Tydzień temu pisałem o trwałości zewnętrznych materiałów wykończeniowych i wpływowi ich trwałości na różne rodzaje zabudowy mieszkalnej. Jaki wpływ ma trwałość na utrzymanie domów wolnostojących, połówek czy szeregówek? Podkreślałem również, jak sąsiedzi podchodzą do wymaganych „wspólnych” napraw zewnętrznych i że potrafi to być problemem, szczególnie w zabudowie szeregowej, kiedy mamy do czynienia z większą liczbą osób (sąsiadów), którzy muszą podjąć decyzje. Wspomniałem też, że w przypadku zabudowy szeregowej często lepiej sprawdzają się kompleksy zaliczane do condominiums, w których pobierane jest maintenance, z którego część jest odkładana na konieczne naprawy. Wiele ludzi myśli, że jest to wyciąganie pieniędzy, ale kiedy widzimy zaniedbane kompleksy, w których nie ma maintenance, versus kompleksy, w których wszystko jest tak jak powinno być – to wówczas zastanawiamy się, kto ma rację. Dziś chciałbym napisać o ważnych wewnętrznych elementach składowych domów i o ich trwałości wyrażonej w latach. Oczywiście ta trwałość może być zmienna, ale podstawowe parametry są mniej więcej stałe. Postaram się też wyjaśnić, jak określić wiek domu (oczywiście w przybliżeniu) – co będzie pomocne, by określić wiek jego składników. A skoro znamy wiek domu i widzimy, że elementy są raczej oryginalne – łatwiej nam będzie przewidzieć potencjalnie wymagane naprawy czy ewentualnie potrzebę wymiany elementu na nowy. I właściwie taka tendencja obecnie panuje. Wymiana starego elementu na nowy jest bardziej obecnie popularna niż jego naprawa. Bo okazuje się, że koszt części zapasowych, potrzebna robocizna oraz niekoniecznie 100% pozytywny wynik naprawy – skłania ludzi do szybkiej wymiany zamiast napraw. Zacznijmy od pieców grzewczych. Najbardziej typowym i popularnym systemem grzewczym jest obecnie „Forced Air System”. Źródłem ciepła jest najczęściej naturalny gaz ziemny, bo mamy go w Kanadzie mnóstwo i jest relatywnie tani. Ale czasami – szczególnie w odległych od miasta miejscach – używa się propanu lub oleju opałowego. Nieważne, jakie jest medium grzewcze – zasada działania tych pieców jest taka sama. Jest komora spalania, jest napędzająca powietrze dmuchawa i system kontroli i termostat. Medium się spala, gorące powietrze jest wdmuchiwane w kanały i taki piec zwykle może pracować bez problemów przynajmniej 25 lat, a spotykałem nawet dobrze działające piece 40-letnie – jeśli ktoś o nie dbał i je regularnie konserwował. Problem polega na tym, że piece 40-letnie czy nawet 25-letnie nie są zwykle energooszczędne, bo była inna technologia i tylko 50–65% spalanego gazu było zamieniane na energię. Dziś nowoczesne piece osiągają 90% wydajności, a nawet więcej. Dlatego, nawet jeśli mamy piec "który jeszcze chodzi”, warto pomyśleć o zamianie na nowy, bo koszty energii rosną i oszczędności szybko nam zwrócą koszt wymiany pieca. Niestety należy być bardzo ostrożnym, kiedy dojrzejemy do tej decyzji o zmianie pieca. To również dotyczy zmiany CAC (klimatyzacji) czy HWT (baniaka do podgrzewania wody). Najlepiej jest to zrobić w całości, płacąc za piec (CAC, HWT) od razu. Czy będzie to gotówka, czy może na rachunek – raz zapłacimy, mamy spokój na wiele lat. Niestety wiele osób decyduje się na skorzystanie z oferowanych przez Enbridge czy podobnych dystrybutorów ofert, polegających na bezpłatnej instalacji i miesięcznych spłatach. Nikt nie czyta drobnego druku. Zresztą wielu ze starszych Polaków słabo zna angielski i nie bardzo wie, co podpisuje. Okazuje się, że zwykle na przykład rent za piec to $100.00 + HST miesięcznie i kontrakt jest zwykle na 17 lat lub dłużej - bo na tyle jest wyceniana żywotność pieca. Zróbmy małą kalkulację. Większość właścicieli domów nie może odliczać HST, czyli miesięczny koszt korzystania z „darmowego” pieca wyniesie $113.00. Pomnożone przez 12 miesięcy i 17 lat daje astronomiczną sumę $23,052! Coś, co miało być „za darmo”, kosztuje krocie. Podobnie ma się sprawa z CAC czy HWT. Rentowanie kosztuje 6–7 razy więcej niż kupno, nawet na kartę kredytową. Z tym rozwiązaniem jest jeszcze jeden problem. Jak wspomniałem, kontrakt jest zwykle podpisywany na bardzo długi czas. Kiedy sprzedajemy dom, nikt normalny nie zgodzi się na przejęcie kontraktu – i nagle okazuje się, że nawet jak sprzedajemy dom 2–3 lata po instalacji pieca, to musimy zapłacić całą sumę do końca „żywotności" pieca, by się wyzwolić z kontraktu. Na chwilę wrócę do trwałości klimatyzacji (CAC), która jest oceniana na 12-17 lat oraz HWT (hot water tank), którego długość eksploatacji jest jest podobna. Inne elementy, o których trwałości warto wspomnieć to okna, kuchnie, łazienki, podłogi. Są setki producentów okien. Od bardzo tanich i zwykle mało wytrzymałych, do bardzo drogich i często bardzo dobrych. Ale nie zawsze to, co drogie i markowe, jest najlepsze. Wiele osób sprowadza obecnie okna z Polski. Ich jakość potrafi być znacznie lepsza od wszystkiego, co można kupić w Kanadzie, i do niedawna ceny były nawet o połowę niższe. Niestety ostatnio ta granica cenowa się znacznie zmieniła i już nie ma takiego przebicia, ale jakość jest ciągle znakomita. Ja uważam, że kiepskie okna wytrzymają nie dłużej niż 15 lat, a te dobre – nawet 50. Niestety, kupując dom z masowej produkcji, czyli od buildera, liczyć się musimy z opcją numer jeden. Kupując dom "na zamówienie”, sprawdźmy okna bardzo dokładnie. Jeśli budowniczy zadbał o jakość i dobre okna, to możemy z większym zaufaniem zainwestować w zakup. Jeśli natomiast custom home ma bardzo tanie okna – to spodziewajmy się takich samych „skrótów”, jeśli chodzi o inne elementy domu! Jeśli chodzi o takie rzeczy jak kuchnie, łazienki czy podłogi, to są to zwykle te elementy, które „sprzedają” domy. Ładna kuchnia, łazienki czy podłogi są bardzo widoczne i zwykle mogą pomóc dom sprzedać albo mogą od domu odstraszyć. Nie będę nawet rozważał wytrzymałości kuchni czy podłóg, bo tutaj ma wpływ wiele czynników. Ale najbardziej na atrakcyjność kuchni (łazienek, podłóg) ma wpływ moda. Budowane za ciężkie pieniądze ornamentalne kuchnie czy łazienki dziś są niemodne. Ciemne podłogi, na które był szał, dziś odrzucają od razu. Płytki, jakie ma połowa domów, dziś są niepożądane. Ta sama zasada dotyczy łazienek. Dlatego moim zdaniem żywotność tych elementów nie przekracza 10 lat, jeśli chodzi o styl. Technicznie mogą nam służyć nawet 20–30 lat, ale kiedy planujemy sprzedaż, to musimy pamiętać, że dziś kupujący są wybredni i „antyki” słabo się sprzedają. Wspomniałem też o tym, jak określić wiek domu. Jest wiele sposobów – a oto kilka z nich:
Mam nadzieję, że te informacje okażą się przydatne, ale najważniejsza kwestia dotyczy systemu "rent to own” w przypadku pieców i klimatyzatorów centralnych (CAC). Moim zdaniem to coś, co już dawno powinno zostać zakazane. Wszystkich Państwa, którzy planują sprzedać lub kupić nieruchomość lub potrzebują porad, zapraszam do kontaktu i na niezobowiązujące spotkanie. Chętnie pomogę w każdej sprawie związanej z real estate i będę reprezentował Państwa podczas procesu sprzedaży czy zakupu nieruchomości.
Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007
Find out more at https://domator-team.pinecast.co