O najnowszy trendach na rynku nieruchomości w GTA i Ontario.
Wielu z nas marzy o domu dopasowanym do swoich potrzeb – przestronnym, funkcjonalnym, a przy tym estetycznym. Kluczem jest funkcjonalność – bo potrzeby zmieniają się z wiekiem, pracą czy liczbą domowników. Różne potrzeby, różne rozwiązania Para emerytów będzie potrzebować czegoś zupełnie innego niż rodzina z noworodkami czy właściciele domowego salonu fryzjerskiego. Dobry architekt potrafi dostosować przestrzeń do każdej sytuacji, choć czasem wymaga to kompromisu. Wnętrza domu wielopokoleniowego to zupełnie inna bajka niż przestrzeń przystosowana do prowadzenia działalności. Błąd numer jeden: brak całościowego spojrzenia Najczęściej przy rozbudowie – zwłaszcza dodając piętro – zapominamy o harmonii. Inwestorzy skupiają się na dodatkowych pokojach i łazienkach, nie myśląc o tym, jak nowa część zgra się z resztą budynku. Efekt? Domy przypominające składane z klocków – funkcjonalne, ale pozbawione estetyki. Europejska szkoła myślenia o przestrzeni Z własnego doświadczenia wiem, jak ważna jest spójność. Gdy pracowałem w Monachium, każdy projekt musiał być zatwierdzony przez „architekta krajobrazu”, który pilnował, by budynek pasował do otoczenia. W Niemczech domy tworzą jednolitą przestrzeń – nawet nowoczesność szanuje lokalną tradycję. Nie ma mowy o sąsiedztwie „szlacheckiego dworku” i „stacji kosmicznej”. Kanadyjski chaos budowlany W Kanadzie bywa inaczej. Spotkałem się z klientem w Vancouver, który kupił dom po kilku nieudanych rozbudowach. Jedna część miała dach w kształcie... piramidy. Żartowaliśmy, że jeszcze tylko mumii brakuje – byłby gotowy pomysł na muzeum! To przykład, jak brak wizji potrafi stworzyć architektonicznego potwora. Dlaczego warto zaufać architektowi Często problemem jest też brak specjalisty. Jeden z moich klientów wynajął kreślarzy zamiast architekta – oszczędność? Błąd. Zignorowali podstawowe zasady i zaprojektowali parter o wysokości zaledwie 8 stóp. Dom wyglądał jak scenografia do „Między nami jaskiniowcami”. Dobry projekt robi różnicę Tymczasem dobrze zaprojektowana rozbudowa może być olśniewająca. Przykład z Toronto: dodano piętro, ale zamiast „dorzucać pokoje”, stworzono apartament spójny z resztą domu. Jeden z sąsiadów skwitował: „Czuję się jak w hotelu – tylko bez recepcji!”. I właśnie o to chodzi: prywatne przestrzenie dla każdego domownika, ale też wspólne, rodzinne „lobby” – wygodne i zapraszające. 15 zasad rozbudowy z klasą
Inspiracja i inwestycja, która się opłaca Warto czerpać inspirację – YouTube, Instagram, Pinterest pełne są świetnych pomysłów. Dobre projekty kosztują podobnie co złe, ale efekt końcowy to zupełnie inna bajka. Bo przecież każdy zasługuje na dom jak z wymarzonych wakacji – nawet jeśli trzeba tam czasem pobiegać z mopem! Na koniec – jeśli rozważają Państwo rozbudowę lub przebudowę swojego domu, chętnie pomożemy. Zarówno ja, jak i Agnieszka jesteśmy absolwentami Politechniki Wrocławskiej i wspólnie tworzymy projekty, które łączą funkcjonalność z pięknem. Maciek Czapliński 905 278 0007
Find out more at https://domator-team.pinecast.co
Jak pewnie Państwo wiedzą, jesteśmy z Agnieszką z wykształcenia architektami - i nadal praktykujemy nasz zawód. Dziś publikuję tekst, nawiązujący do naszego zawodu - czyli o projektach, przebudowach, rozbudowach i zmianach architektonicznych nieruchomości. Czy każde mają sens? W starszych dzielnicach widzimy mnóstwo domów parterowych - czyli tak zwanych bungalows. Powstaje pytanie: czy łatwo jest dodać piętro do takiego domu, czy jest to możliwe i w ogóle czy się to opłaca? Jakie mogą być plusy a jakie minusy takiej decyzji? Architektura i kreacja nowoczesnych rozwiązań architektonicznych jest bliska naszym sercom i nadal od czasu do czasu przygotowujemy jakiś projekt (z tym, że nie angażujemy się w domy typowe, bo tym zajmują się deweloperzy, klonujący swoje projekty). Dom, który chcą klienci u nas zamówić, musi mieć coś interesującego, coś, co go wyróżnia - i przede wszystkim gwarantuje komfort zamieszkania. Zatem, jeśli klienci pozostawiają nam wolną rękę, to tak zwykle się dzieje. Ale wróćmy do wcześniej postawionego pytania: czy każda ingerencja w architekturę starego domu ma sens? Rzeczywiście jest bardzo wiele domów parterowych, które były wybudowane 70 - 50 lat temu, zazwyczaj według obowiązujących wtedy standardów, na dużych działkach (czyli przynajmniej 50 stóp szerokości) i w dzielnicach, które kiedyś położone były daleko od centrum. Ale dziś nagle okazuje się, że znajdują się one w odległości 20–30 minut jazdy od centrum Toronto (bo tak kurczy się miasto). Takie dzielnice to centralne Etobicoke, wschodnia i centralna Mississauga, południowe Oakville czy Burlington. Takich starszych dzielnic z domami parterowymi jest zresztą bardzo wiele w całym Ontario. Atrakcyjność tych dzielnic rośnie z roku na rok i coraz więcej widać w nich ruchu budowlanego. W większości przypadków budowlańcy nie bawią się w dokładanie piętra, tylko wyburzają stary dom i budują zupełnie nowy. I moim zdaniem, takie rozwiązanie z punktu widzenia inwestycyjnego jest lepsze. Budujemy dom od początku, bez zbędnych ograniczeń, jakie może narzucać plan istniejącego domu. Basement _jest obecnie wylewany z betonu - czyli może być głębiej usadowiony i nie jest tak podatny na przecieki jak fundamenty z bloków betonowych. A przede wszystkim cała konstrukcja jest nowa, i jeśli zdecydujemy się taki dom sprzedać po zakończeniu budowy - od razu czy za kilka lat – to łatwiej jest zwykle znaleźć kupca, bo to wciąż „nowy” dom. Niestety, problem, jaki ja widzę z nowymi domami jest taki, że 80% jest projektowanych tak samo, w powtarzalny, nudny sposób - jak np. domy na subdivisions._ To wręcz klonowanie projektów. Mnie kojarzy się to z czasami bloków z wielkiej płyty, gdy jako młody chłopak, oczywiście mieszkając jeszcze w Polsce, odwiedzałem kolegów. Wszystkie mieszkania były identyczne, nawet zasłony i kanapy były wszędzie takie same! Ale wracając do tematu - właściwie zaprojektowany i wybudowany dom, bazujący na starym planie może być czasami bardzo intrygujący, bo często ograniczenia zmuszają architekta do pokazania całego swojego talentu - a efekty potrafią być znakomite. I tu przejdźmy do kilku szczegółów. Kiedy zabieramy się za rozbudowę domu parterowego, to najczęstszym i oczywistym pomysłem jest dodanie drugiego piętra - i na tym się skoncentrujemy. Ale zanim zaczniemy to robić, należy znaleźć odpowiedź na kilka pytań:
Warto też ocenić dom pod względem solidności budowy. W latach 50-tych do 80-tych powszechnym materiałem, z którego budowano podstawę domu (czyli basement), były bloczki betonowe. Wcześniej, czasami stosowano kamienie polne, a w latach 70-tych zaczęto wylewać fundamenty z betonu. Chodzi o to, by ocenić stan techniczny bazy i wiedzieć, czy wytrzyma ona dodatkowe obciążenie. Zwykle w tzw. „solid masonry” w bungalowach, w których ściany zewnętrzne były robione z cegły i bloków (takich jest najwięcej), tobudowaniepiętra nie jest od strony technicznej problemem. Ostrożność natomiast należy zachować, kiedy planujemy dodać piętro do domów, które są całe z sidingu, a istniejące ściany zewnętrzne to często spróchniałe już dawno 2 x 4 studs. W takich przypadkach, jeśli basement jest solidny, warto rozebrać stary dom do fundamentów i odbudować nowy framing - zgodnie z obecnymi standardami (minimum 2 x 6 studs wall). Jeśli już zdarzy się taka sytuacja, to warto również pomyśleć o dołożeniu może jednego lub dwóch rzędów pustaków na istniejących fundamentach, by zyskać wysokość basementu (które w starych domach potrafią być bardzo niskie). Widuję często bardzo kosztowne renowacje starych bungalowów, w których pozostawiono starą (małą) wysokość basementu. To jeden z większych błędów, który jednak można dość łatwo skorygować, kiedy rozbudowujemy dom. Ale jeśli tego nie zrobimy i _basement _pozostanie na przykład wysoki tylko na 7 lub 7 stóp i 6 cali, to jest to ogromny błąd! Powiem jeszcze o jednym, poważnym błędzie dotyczącym basementu. Rzadko, na szczęście, ale widziałem dokładanie piętra na domu parterowym, w którym nie ma basementu wcale. Ja bym tego nie robił.
Trzecim elementem, na który koniecznie należy zwrócić uwagę, jeśli planujemy rozbudowę domu poprzez dodanie drugiego piętra, to opłacalność takiej inwestycji. Czasami dodanie piętra wynika czysto z potrzeb rodzinnych. I jest to ważny powód, ale warto też się zastanowić, czy zainwestowanie pieniędzy (jeśli zaistnieje potrzeba sprzedaży nieruchomości), nam się zwróci, a może nawet przyniesiejakiś profit? Jeśli robimy to jako pierwsi w tej okolicy, to ponosimy spore ryzyko inwestycyjne. Warto w takich przypadkach porozmawiać z agentem real estate, który powinien być w stanie realnie ocenić sytuację. O ile dodanie piętra do domu wolnostojącego ma wiele sensu, to ostatnio widziałem sytuację, w której dodano piętro do bliźniaka. Czyli jedna połówka miała dwa piętra, a druga pozostała parterowa(dziwna to "bliźniaczość" wizualna). Czy ktoś myśli, że to była mądra decyzja? Jedynym wytłumaczeniem może być fakt, że sytuacja rodzinna zmusiła właścicieli do powiększenia domu - bez brania pod uwagę opłacalności inwestycji.
Jak wspomniałem wcześniej, właściwie przeprowadzona dobudowa piętra ma wiele zalet. Ale musi też być przeprowadzona prawidłowo i z ogromną ostrożnością. Podam przykład z przeszłości. Jeden z projektów, który zachowywał istniejący basement i parter (tylko ściany zewnętrzne), na rysunkach miał wyraźnie zaznaczone, że rozbiórka dachu i ścian wewnętrznych ma być dokonana ręcznie. Ale właściciel zdecydował, że szybciej będzie to zrobić z użyciem koparki. Rzeczywiście poszło szybko, bo... dom się zawalił i to, co miało być oszczędnością (czyli uniknięcie stawiania nowych fundamentów), przeminęło z wiatrem. Są jeszcze dwa ważne aspekty, związane z fundamentami: Pierwszy to waterproofing, czyli zabezpieczenie piwnicy przed przeciekami wody. Moim zdaniem to konieczny wydatek, ale niestety kosztowny – około 100 - 150 za stopę obwodu. Czyli bungalow o powierzchni 1500 stóp będzie wymagał nakładu około $16,000–$25,000 w waterproofing (minimum, w zależności od warunków terenowych).
Drugi aspekt to pierwsza podłoga. W imię źle pojętej oszczędności struktura podłogi pomiędzy piwnicą a parterem często pozostaje ta sama. Może tak być, pod warunkiem że ją wzmocnimy, na przykład dokładając dodatkową warstwę _plywood _i skręcając wszystko śrubami oraz wzmacniając klejem. Chodzi o to, by wykluczyć wszelkiego rodzaju skrzypienia, które w starych domach są typowe. Ale jeśli mam radzić coś Państwu, to ja osobiście usunąłbym starą podłogę i zastosował podłogę z TJI, czyli ze specjalnych belek - które nie są kosztowne, ale nigdy nie skrzypią i niełatwo poddają się drganiom.
A teraz "podłogowa" historia z życia wzięta: moja klientka, urocza starsza pani, szukała mniejszego domu na downsizing. Przygotowaliśmy jej obecny dom do sprzedaży perfekcyjnie, z wyjątkiem jednej rzeczy - klientka nie wyrażała zgody na wymianę podłóg - które skrzypiały niemiłosiernie przy każdym kroku. Twierdziła bowiem, że te dźwięki to kroki jej zmarłego przed laty męża. Kiedy wreszcie przekonałem ją do zmiany podłóg, "kroki" ustały, a dom sprzedał się błyskawicznie, za cenę wyższą niż wywoławcza. Podobno z biegiem lat duch szanownego małżonka zamieszkał w nowym domu, na poddaszu - ale w to już, jako architekci (a nie okultyści), nie wnikaliśmy.
Za tydzień zapraszam Państwa do przeczytania drugej część tego tekstu, gdzie podzielę się z Państwem swoimi doświadczeniami odnośnie połączenia kwestii architektoniczno-projektowych i estetyki domu. Bo nie zawsze idą ze sobą w parze. A temat jest arcyciekawy! Agnieszka i ja jesteśmy architektami z dyplomami prestiżowej w Polsce Politechniki Wrocławskiej. Zaprojektujemy dla Państwa dom marzeń - bez względu na jego wielkość czy granice budżetowe. Z chęcią doradzimy także w sprawach rozbudowy, przebudowy czy zmian designerskich pomieszczeń. Zapraszam do kontaktu i do współpracy. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007
Find out more at https://domator-team.pinecast.co
Niedawno pisałem o tym, że tak zwane „ciężkie czasy” często stwarzają bardzo dobre okazje dla kupujących. Wynikają one z wielu czynników. W przypadku obecnego okresu mamy niskie procenty (najniższe od dłuższego czasu), małą konkurencję wśród kupujących, bo wielu z nich odkłada decyzję zakupu na "lepsze czasy”, a towar, który chcemy kupić, na pewno lepiej broni się przed inflacją niż pieniądze trzymane w banku. Dziś chciałbym napisać o sytuacji odwrotnej, czyli czy warto sprzedawać w obecnym, trudnym rynku. I jak już sprzedajemy, to jak do tego podejść. I jak zawsze odpowiedź nie jest jednoznaczna. To zależy od indywidualnej sytuacji. Czasami sprzedajemy, bo musimy. Czasami, bo chcemy! Ale zanim przejdę do opisania różnych wariantów, jedna ważna uwaga. Otóż domy długoterminowo zawsze drożeją. To jest naturalne, bo wszystko drożeje. Ale są też okresy, kiedy cena nieruchomości na jakiś czas spada. Dzieje się tak z powodu wielu czynników. Są też okresy, kiedy na skutek często nieprzewidywalnych sytuacji następuje szaleństwo kupowania i wówczas ceny idą w górę znacznie powyżej statystycznej średniej. Tak było w okresie pandemii, kiedy praktycznie ceny poszły w górę około 20% w ciągu niecałych dwóch lat. I te nietypowo wysokie ceny „covidowe” są mocno zakodowane w pamięci właścicieli nieruchomości. Każdy pamięta, że „dom za rogiem” sprzedał się przykładowo za półtora miliona zamiast za milion sto, bo tyle był wart. I to przekonanie nadal pokutuje, bo właściciele często żyją pamięcią „dobrych czasów” i chcieliby dostać ceny sprzed 2-3 lat, kiedy obecny rynek jest zupełnie inny i należy zaakceptować zmiany w cenach. Niektórzy próbują (wbrew logice i rynkowi) wystawiać domy za ceny z okresu Covid-19. Najczęściej bezskutecznie - i będąc na koniec sfrustrowanymi, często obarczają winą agenta za nieudane podejście. Owszem, czasami się uda, ale to zwykle dotyczy domów w doskonałych lokalizacjach albo bardzo dobrze przygotowanych do sprzedaży. Czyli domów oświetlonych, po stagingu, z dobrymi zdjęciami. Podsumowując: czasami się uda, ale aby dom sprzedać, naprawdę trzeba być realistą w kwestii cen. Dziś kupujący są wyposażeni w nowe narzędzia. Czyli mają dostęp do wszystkich cen, historii każdego domu i to powoduje, że na "fuksa” trudno liczyć. Ale wróćmy do powodów, dla jakich sprzedajemy dom i wpływu na naszą motywację. Jeśli na przykład sprzedajemy duży dom, bo przechodzimy na emeryturę i chcemy kupić condo lub mały, tańszy dom – to nawet jeśli sprzedajemy taniej, to również kupujemy taniej niż w szalonym rynku. I odwrotnie - jeśli potrzebujemy kupić dom większy i droższy, bo powiększa się nam rodzina, to owszem, sprzedamy nasz mały dom taniej, ale zwykle domy droższe spadają proporcjonalnie o większą sumę i w ten sposób rekompensujemy sobie stratę. Oczywiście widząc „gorszy" rynek, wiele osób czeka ze sprzedażą na „lepsze czasy”, licząc na wzrost cen. Osobiście wątpię, by ceny wróciły do poziomu sprzed 2 lat w najbliższym czasie. Owszem, może za dziesięć lat małymi kroczkami ceny wrócą do tego poziomu, ale czy mamy czas czekać? Znam sporo starszych małżeństw, które mieszkają tylko we dwójkę w dwupiętrowych domach z 4 sypialniami, podwójnym garażem, często o powierzchni ponad 2500 stóp kwadratowych. Dom jest już dawno spłacony i wydawałoby się, że nie ma problemów, ale... Po pierwsze jest duży, czyli wymaga więcej ogrzewania, więcej napraw i pracy na zewnątrz. Każde schody z wiekiem zaczynają dokuczać i często na sypialnię zamieniany jest jeden z pokoi na głównym poziomie. Ale najgorsze są podatki. Dziś należy się liczyć z tym, że podatek za taki dom wynosi lub wkrótce wyniesie $10,000, a czasami więcej. To praktycznie jedna pełna emerytura. Jak dodamy wodę, gaz, prąd, ubezpieczenie, to nawet więcej. Jeśli dojdzie utrzymanie samochodu, to na życie pozostają grosze! Czy tak sobie wyobrażaliśmy emeryturę? Dlatego promowany przeze mnie,właściwie przeprowadzony downsizing _jest, moim zdaniem, jedynym sensownym rozwiązaniem. Sprzedaż drożej, kupić taniej, a różnicę zainwestować i wykorzystać dochody na dodatek do emerytury. Ale powstaje pytanie: jak sprzedawać, by sprzedać - kiedy brakuje kupujących? Ewentualnie jak się przygotować, by sprzedać za maksymalną, możliwą cenę? Jest wiele czynników, które mają wpływ na sukces. Największy to cena – każdy dom się sprzeda, jeśli cena jest trafiona. Potem lokalizacja, typ domu, sposób w jaki dom został przygotowany do sprzedaży, social media i pierwsze wrażenie. Właściwa cena – to odwieczny konflikt pomiędzy kupującym a sprzedającym i to dotyczy wszystkich transakcji na rynkach świata. W przypadku domów, w chwili obecnej kupujący mogą łatwo sprawdzić obecne ceny rynkowe i jeśli _asking price _wydaje się zbyt wysoka w stosunku do obecnego rynku, plus dom nie ma niczego, co rzuca na kolana – szanse na sprzedaż są nikłe. Dziś kupujący najczęściej oczekują, że dom będzie w tak zwanym _move-in condition - czyli gotowy do wprowadzenia się, bez potrzeby przeprowadzania kosztownego remontu. Pożądany też jest wykończony basement, bo przy obecnych cenach materiałów i robocizny to ekstra $100,000 do ceny zakupu. Lokalizacja – dom może być byle jaki, jeśli jest w miejscu, gdzie domy się wyburza i buduje nowe. Najważniejsza w tym przypadku jest działka. Ale nie wszystkie domy się burzy, dlatego w drugiej kolejności ważne jest, by okolica była spokojna, ale blisko do dobrych szkół, sklepów, komunikacji, itd. Ci, których stać, kupują domy wolnostojące. Pozostali - połówki, szeregówki czy mieszkania. Na pewno zakup najczęściej bazuje na budżecie. Wiadomo, że im niższa cena, tym więcej ludzi może kupić dany dom czy będzie zainteresowanych zakupem. Im więcej zainteresowanych, tym większa konkurencja. Zdjęcia i social media – dziś technika sprzedaży zmieniła się w porównaniu z tym, z czym ja zaczynałem 34 lata temu. Kiedyś każdy dom trzeba było odwiedzić, by zobaczyć jego stan wykończenia. Obecnie nie tylko każdy ma wirtualny dostęp do praktycznie każdego domu, który jest oferowany na sprzedaż, i może zobaczyć zdjęcia z zewnątrz i z wewnątrz bez ruszania się sprzed komputera. Każdy zainteresowany może śledzić także wybraną okolicę i reagować na nowości. Obecnie oglądanie domów na sprzedaż stało się narodowym hobby Kanadyjczyków. Dlatego jeśli zdjęcia i inne wirtualne promocje nie zachęcają do oglądania, bo są słabo zrobione (albo nie da się zrobić lepszych, bo dom nie jest przygotowany według obecnych standardów) – taki dom będzie słabo oglądany. A mało pokazów to mała szansa na sukces. Pierwsze wrażenie – kiedy oglądamy dom czy mieszkanie, przeciętnie spędzamy w nich od 5 do 20 minut, czasami więcej. Są domy czy mieszkania, z których chcemy wyjść po minucie, bo są brudne, śmierdzące czy zaniedbane. Bałagan, zagracone pomieszczenia, złe kolory, upał i duszne powietrze latem, zimny i niedoświetlony dom zimą – to wszystko wpływa na komfort oglądania, ale negatywnie. Takie domy wykreślamy od razu z pamięci i przestają nas interesować – no chyba, że mają potencjał i świetną cenę! Na drugim końcu są domy świetnie przygotowane. Kiedy wchodzimy do eleganckiego domu, pachnącego czystością (co nie oznacza, że bleachem), właściwie oświetlonego, który ma temperaturę ustawioną zgodnie z sezonem (czyli ciepło zimą, chłodno latem), w którym wszystko wydaje się na swoim miejscu i jest ładnie umeblowany, to od razu możemy się w takim domu „widzieć”. Oczywiście to wszystko jest zwykle na pokaz - by pierwsze (i ostatnie) wrażenie spowodowało reakcję „kupuj!”. Na co dzień w każdym domu nie ma ideału, ale do sprzedaży powinien być. Jest na pewno wiele innych elementów, które pomagają sprzedać nieruchomość wprowadzaną na rynek, ale jest też jeden czynnik, który potrafi przeszkadzać. Jest to obecność właścicieli czy lokatorów w trakcie oglądania. Kiedy nieruchomość jest pusta, potencjalni kupujący czują się swobodnie i przede wszystkim nie są skrępowani, chcąc zajrzeć w różne zakątki i „przymierzyć” się do miejsca. Obecność właścicieli czy nawet wynajmujących powoduje „usztywnienie” zachowania i często chęć szybkiego opuszczenia oglądanego miejsca. Jedna przestroga. Jak nawet jesteśmy sami, powinniśmy uważać co mówimy. Dziś często zdarza się, że sprzedający (albo ich agent) instalują ukryte mikrofony i kamery, by usłyszeć na bieżąco komentarze. Podobnie działają dzwonki przy drzwiach wejściowych, które też nagrywają. To może nadmiar bezpieczeństwa, ale przecież nie chcemy odkrywać naszych kart przed ich rozdaniem! Wszystkich Państwa, zamierzających sprzedać, kupić, lub przygotować nieruchomość do sprzedaży, zapraszam do współpracy. Z chęcią pomogę sprzedać dom za maksymalną, możliwą cenę, znajdę dla Państwa inną, świetną nieruchomość lub podpowiem co zrobić "na szybko", by dom sprzedał się drożej.
Find out more at https://domator-team.pinecast.co
Tydzień temu pisałem o trwałości zewnętrznych materiałów wykończeniowych i wpływowi ich trwałości na różne rodzaje zabudowy mieszkalnej. Jaki wpływ ma trwałość na utrzymanie domów wolnostojących, połówek czy szeregówek? Podkreślałem również, jak sąsiedzi podchodzą do wymaganych „wspólnych” napraw zewnętrznych i że potrafi to być problemem, szczególnie w zabudowie szeregowej, kiedy mamy do czynienia z większą liczbą osób (sąsiadów), którzy muszą podjąć decyzje. Wspomniałem też, że w przypadku zabudowy szeregowej często lepiej sprawdzają się kompleksy zaliczane do condominiums, w których pobierane jest maintenance, z którego część jest odkładana na konieczne naprawy. Wiele ludzi myśli, że jest to wyciąganie pieniędzy, ale kiedy widzimy zaniedbane kompleksy, w których nie ma maintenance, versus kompleksy, w których wszystko jest tak jak powinno być – to wówczas zastanawiamy się, kto ma rację. Dziś chciałbym napisać o ważnych wewnętrznych elementach składowych domów i o ich trwałości wyrażonej w latach. Oczywiście ta trwałość może być zmienna, ale podstawowe parametry są mniej więcej stałe. Postaram się też wyjaśnić, jak określić wiek domu (oczywiście w przybliżeniu) – co będzie pomocne, by określić wiek jego składników. A skoro znamy wiek domu i widzimy, że elementy są raczej oryginalne – łatwiej nam będzie przewidzieć potencjalnie wymagane naprawy czy ewentualnie potrzebę wymiany elementu na nowy. I właściwie taka tendencja obecnie panuje. Wymiana starego elementu na nowy jest bardziej obecnie popularna niż jego naprawa. Bo okazuje się, że koszt części zapasowych, potrzebna robocizna oraz niekoniecznie 100% pozytywny wynik naprawy – skłania ludzi do szybkiej wymiany zamiast napraw. Zacznijmy od pieców grzewczych. Najbardziej typowym i popularnym systemem grzewczym jest obecnie „Forced Air System”. Źródłem ciepła jest najczęściej naturalny gaz ziemny, bo mamy go w Kanadzie mnóstwo i jest relatywnie tani. Ale czasami – szczególnie w odległych od miasta miejscach – używa się propanu lub oleju opałowego. Nieważne, jakie jest medium grzewcze – zasada działania tych pieców jest taka sama. Jest komora spalania, jest napędzająca powietrze dmuchawa i system kontroli i termostat. Medium się spala, gorące powietrze jest wdmuchiwane w kanały i taki piec zwykle może pracować bez problemów przynajmniej 25 lat, a spotykałem nawet dobrze działające piece 40-letnie – jeśli ktoś o nie dbał i je regularnie konserwował. Problem polega na tym, że piece 40-letnie czy nawet 25-letnie nie są zwykle energooszczędne, bo była inna technologia i tylko 50–65% spalanego gazu było zamieniane na energię. Dziś nowoczesne piece osiągają 90% wydajności, a nawet więcej. Dlatego, nawet jeśli mamy piec "który jeszcze chodzi”, warto pomyśleć o zamianie na nowy, bo koszty energii rosną i oszczędności szybko nam zwrócą koszt wymiany pieca. Niestety należy być bardzo ostrożnym, kiedy dojrzejemy do tej decyzji o zmianie pieca. To również dotyczy zmiany CAC (klimatyzacji) czy HWT (baniaka do podgrzewania wody). Najlepiej jest to zrobić w całości, płacąc za piec (CAC, HWT) od razu. Czy będzie to gotówka, czy może na rachunek – raz zapłacimy, mamy spokój na wiele lat. Niestety wiele osób decyduje się na skorzystanie z oferowanych przez Enbridge czy podobnych dystrybutorów ofert, polegających na bezpłatnej instalacji i miesięcznych spłatach. Nikt nie czyta drobnego druku. Zresztą wielu ze starszych Polaków słabo zna angielski i nie bardzo wie, co podpisuje. Okazuje się, że zwykle na przykład rent za piec to $100.00 + HST miesięcznie i kontrakt jest zwykle na 17 lat lub dłużej - bo na tyle jest wyceniana żywotność pieca. Zróbmy małą kalkulację. Większość właścicieli domów nie może odliczać HST, czyli miesięczny koszt korzystania z „darmowego” pieca wyniesie $113.00. Pomnożone przez 12 miesięcy i 17 lat daje astronomiczną sumę $23,052! Coś, co miało być „za darmo”, kosztuje krocie. Podobnie ma się sprawa z CAC czy HWT. Rentowanie kosztuje 6–7 razy więcej niż kupno, nawet na kartę kredytową. Z tym rozwiązaniem jest jeszcze jeden problem. Jak wspomniałem, kontrakt jest zwykle podpisywany na bardzo długi czas. Kiedy sprzedajemy dom, nikt normalny nie zgodzi się na przejęcie kontraktu – i nagle okazuje się, że nawet jak sprzedajemy dom 2–3 lata po instalacji pieca, to musimy zapłacić całą sumę do końca „żywotności" pieca, by się wyzwolić z kontraktu. Na chwilę wrócę do trwałości klimatyzacji (CAC), która jest oceniana na 12-17 lat oraz HWT (hot water tank), którego długość eksploatacji jest jest podobna. Inne elementy, o których trwałości warto wspomnieć to okna, kuchnie, łazienki, podłogi. Są setki producentów okien. Od bardzo tanich i zwykle mało wytrzymałych, do bardzo drogich i często bardzo dobrych. Ale nie zawsze to, co drogie i markowe, jest najlepsze. Wiele osób sprowadza obecnie okna z Polski. Ich jakość potrafi być znacznie lepsza od wszystkiego, co można kupić w Kanadzie, i do niedawna ceny były nawet o połowę niższe. Niestety ostatnio ta granica cenowa się znacznie zmieniła i już nie ma takiego przebicia, ale jakość jest ciągle znakomita. Ja uważam, że kiepskie okna wytrzymają nie dłużej niż 15 lat, a te dobre – nawet 50. Niestety, kupując dom z masowej produkcji, czyli od buildera, liczyć się musimy z opcją numer jeden. Kupując dom "na zamówienie”, sprawdźmy okna bardzo dokładnie. Jeśli budowniczy zadbał o jakość i dobre okna, to możemy z większym zaufaniem zainwestować w zakup. Jeśli natomiast custom home ma bardzo tanie okna – to spodziewajmy się takich samych „skrótów”, jeśli chodzi o inne elementy domu! Jeśli chodzi o takie rzeczy jak kuchnie, łazienki czy podłogi, to są to zwykle te elementy, które „sprzedają” domy. Ładna kuchnia, łazienki czy podłogi są bardzo widoczne i zwykle mogą pomóc dom sprzedać albo mogą od domu odstraszyć. Nie będę nawet rozważał wytrzymałości kuchni czy podłóg, bo tutaj ma wpływ wiele czynników. Ale najbardziej na atrakcyjność kuchni (łazienek, podłóg) ma wpływ moda. Budowane za ciężkie pieniądze ornamentalne kuchnie czy łazienki dziś są niemodne. Ciemne podłogi, na które był szał, dziś odrzucają od razu. Płytki, jakie ma połowa domów, dziś są niepożądane. Ta sama zasada dotyczy łazienek. Dlatego moim zdaniem żywotność tych elementów nie przekracza 10 lat, jeśli chodzi o styl. Technicznie mogą nam służyć nawet 20–30 lat, ale kiedy planujemy sprzedaż, to musimy pamiętać, że dziś kupujący są wybredni i „antyki” słabo się sprzedają. Wspomniałem też o tym, jak określić wiek domu. Jest wiele sposobów – a oto kilka z nich:
Mam nadzieję, że te informacje okażą się przydatne, ale najważniejsza kwestia dotyczy systemu "rent to own” w przypadku pieców i klimatyzatorów centralnych (CAC). Moim zdaniem to coś, co już dawno powinno zostać zakazane. Wszystkich Państwa, którzy planują sprzedać lub kupić nieruchomość lub potrzebują porad, zapraszam do kontaktu i na niezobowiązujące spotkanie. Chętnie pomogę w każdej sprawie związanej z real estate i będę reprezentował Państwa podczas procesu sprzedaży czy zakupu nieruchomości.
Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007
Find out more at https://domator-team.pinecast.co
ELEMENTY ZEWNĘTRZNE DOMU - NA CO ZWRÓCIĆ UWAGĘ, OGLĄDAJĄC DOM?
Na zakończenie wspomnę jeszcze o drzwiach wejściowych do domów i drzwiach garażowych. Na rynku mamy coraz lepszy wybór, ale dawniej go nie było. Te używane 20 lat temu z drewna czy sklejki są już często spróchniałe i wymagają wymiany. Ale obecnie produkowane są już naprawdę dobre i bardzo trwałe. Szczególnie polecam izolowane, bo podnoszą znacznie komfort, kiedy panowie spotykają się, by porozmawiać „o ważnych, światowych sprawach”.
Kiedy kupujemy tak zwane freehold properties, czyli domy wolnostojące, semi detached (bliźniaki) czy szeregowe townhouses, musimy sobie zdawać sprawę, że wszystkie naprawy zewnętrzne czy wewnętrzne w kupowanej nieruchomości będą naszą odpowiedzialnością. Kiedy kupujemy nieruchomości zaliczane do condominiums, to naprawy zewnętrzne - jak dachy, okna czy materiały elewacyjne są zwykle pod nadzorem korporacji, zarządzającej kompleksem w zamian za maintenance (czynsz) który musimy opłacać co miesiąc. Natomiast naprawy wewnętrzne - jak łazienki, kuchnie czy podłogi są zwykle odpowiedzialnością właścicieli mieszkań. Dziś chciałbym skoncentrować się tylko na freeholds i omówić typy nieruchomości w tej kategorii, podkreślić, jakich niespodzianek możemy się spodziewać oraz omówić żywotność poszczególnych składników takich nieruchomości.
Dachówki z fiberglass – są zwykle bardziej trwałe i są rodzaje, których nominalna gwarancja nawet sięga 35 czy 40 lat, ale są one znacznie droższe. I kto w Kanadzie mieszka tak długo w jednym domu? Dlatego tego typu pokrycia zwykle pojawiają się w domach budowanych na zamówienie. Dachówki ceramiczne czy łupkowe są oczywiście synonimem zamożności, bo są drogie i trudne w układaniu, i wymagają innej konstrukcji dachu, który musi być w stanie wytrzymać większe obciążenie. Dlatego są dość dużą rzadkością. Te pokrycia zwykle wytrzymują do 50 lat bez napraw. Dachówki metalowe – dachy z blachy stają się coraz bardziej popularne. Właściwie zainstalowany dach może wyglądać bardzo estetycznie, jest lekki i zwykle długotrwały. Powinien wytrzymać przynajmniej 50 lat lub znacznie więcej i zwykle instalatorzy oferują dożywotnią gwarancję. Ale zdarza się, że po kilku latach firma znika z rynku lub zmienia nazwę i lokalizację i ta „dożywotnia” gwarancja staje pod znakiem zapytania.
Te okna „od trabanta” mogą początkowo wyglądać dobrze, bo póki nowe, to różnic nie ma wielkich (przynajmniej w wyglądzie tak), ale już po 5-10 latach pierwszym objawem problemów zwykle jest para i kondensacja wodna pojawiająca się pomiędzy szybami. Świadczy to o utracie szczelności okien i jeśli ktoś mieszka w Milton, to w domach budowanych przez Mattamy powyżej 10 lat temu – jest to powszechny problem. Okna robi się z vinylu, fiberglasu, aluminium, drewna, czasami drewna pokrywanego od zewnątrz plastikiem czy aluminium. Dobrej jakości okna wytrzymają nawet 30-50 lat. Słabej jakości mogą być do wymiany po 15 latach. Warto zwrócić uwagę na jakość okien, kiedy kupujemy nowy dom, bo jest to kosztowny element, jeśli istnieje potrzeba zmiany.
Dawniej dominowała cegła, czasami kamień, sidings (winyl i aluminium). Pojawiało się też drewno i panele drewnopodobne. O ile cegła i kamień zawsze były uznawane za solidne i bardzo wytrzymałeelementy wykończenia elewacji, to już z pozostałymi materiałami bywało różnie. Cegła w odległej przeszłości była łączona z blokiem cementowym i w latach 50., 60. i czasami 70. były ściany budowane z tak zwanej „solid masonry” – czyli bardzo odporne, ale mające beznadziejną odporność cieplną. Dlatego od lat 70. zaczęto budować domy w systemie drewnianego szkieletu, okładanego różnymi materiałami wykończeniowymi, o których wspomniałem wcześniej. Bardzo popularne były cegły, bo odporne i właściwie położone potrafią być bardzo atrakcyjne. Mniej pożądanym elementem są metalowe i winylowe sidingi – też trwałe, ale bardziej podatne na zniszczenia. Natomiast bardzo popularne w niektórych rejonach wykończenia z drewna nie zawsze zdały egzamin. Ponownie przytoczę Milton i domy budowane przez Mattamy. Powszechnie używano tam „surowych”, sosnowych desek do wykańczania bay windows, porchów czy dormers. Były one zwykle pomalowane jedną warstwą farby i nigdy nie były właściwie pielęgnowane. Po 20 latach większość tych elementów, których już nigdy później nikt nie malował – jest spróchniała i nie wygląda dobrze. Jeszcze raz potwierdza się zasada – „przyjdzie kit i będzie git” – czyli wszystko można przychlapać i sprzedać, a później niech się klient martwi.
Za tydzień napiszę o najważniejszych elementach wewnętrznych w domach i podpowiem, jak na pierwszy rzut oka można określić wiek domu.
A wszystkich Państwa, którzy zamierzają sprzedać lub kupić dom, jak zwykle zapraszam do kontaktu i współpracy.
Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007
Find out more at https://domator-team.pinecast.co
Rynek nieruchomości w Kanadzie przechodzi w ostatnich latach znaczące przemiany. Po okresie dynamicznego wzrostu cen obserwujemy wyraźne spowolnienie, które wynika z połączenia różnych czynników ekonomicznych, społecznych i technicznych. W tym kontekście szczególnie ważne staje się zrozumienie, jakie elementy mogą negatywnie wpływać na wartość nieruchomości. Przyjrzyjmy się temu zagadnieniu kompleksowo, zaczynając od uwarunkowań makroekonomicznych, przez lokalizację, aż po szczegóły techniczne i funkcjonalne, które mogą zniechęcać potencjalnych kupujących. Sytuacja makroekonomiczna i jej wpływ na rynek mieszkaniowy Obecna sytuacja na rynku nieruchomości jest w dużej mierze wypadkową polityki monetarnej prowadzonej przez Bank Kanady. Utrzymujące się na relatywnie wysokim poziomie stopy procentowe znacznie ograniczają dostępność kredytów hipotecznych. Dla przykładu, przy obecnych oprocentowaniach rata miesięczna za dom o wartości miliona dolarów z 20% _downpayment _ wynosi około 4,500 dolarów. To ogromne obciążenie dla budżetów wielu rodzin, które jeszcze kilka lat temu mogły sobie pozwolić na taką nieruchomość. W efekcie popyt na droższe domy znacznie spadł, co przekłada się na dłuższy czas ich sprzedaży i konieczność obniżania cen. Dodatkowym czynnikiem wpływającym na niepewność na rynku jest sytuacja geopolityczna, szczególnie relacje handlowe z USA. Wojny celne i zmieniające się regulacje wprowadzają element niepewności, który zniechęca część inwestorów. Paradoksalnie jednak w dłuższej perspektywie może to przynieść korzyści kanadyjskiej gospodarce, zmuszając ją do większego zróżnicowania rynku i uniezależnienia się od południowego sąsiada. Na rynku nieruchomości przekłada się to jednak na ostrożność inwestycyjną i dłuższy czas podejmowania decyzji zakupowych. Lokalizacja jako kluczowy czynnik wartości nieruchomości Nawet najlepiej zaprojektowany i utrzymany dom może stracić na wartości, jeśli znajduje się w niekorzystnej lokalizacji. Wśród najbardziej problematycznych lokalizacji wymienić można przede wszystkim nieruchomości położone przy ruchliwych autostradach. Stały hałas i zanieczyszczenia powietrza znacznie obniżają komfort życia, co powoduje mniejsze zainteresowanie takimi nieruchomościami i konieczność obniżania ich cen. Podobnie negatywnie postrzegane są domy znajdujące się w pobliżu linii wysokiego napięcia. Choć naukowo nie udowodniono szkodliwości pola elektromagnetycznego w takich odległościach, sama świadomość bliskości takich instalacji działa zniechęcająco na wielu potencjalnych nabywców. Inne problematyczne lokalizacje to sąsiedztwo obiektów przemysłowych, wysypisk śmieci czy dużych kompleksów szkolnych. Te pierwsze powodują w otoczeniu zapachy (czasami wręcz smród) i są nieatrakcyjne wizualne, a szkoły mogą być źródłem hałasu i utrudnień w parkowaniu. Ciekawym przypadkiem są nieruchomości graniczące z cmentarzami. Choć teoretycznie są to "spokojni sąsiedzi", wiele osób z przyczyn kulturowych lub emocjonalnych unika takich lokalizacji, co znacznie wydłuża czas sprzedaży tak usytuowanych nieruchomości. Błędy funkcjonalne i ich konsekwencje rynkowe Przeciętny kupujący zwraca uwagę nie tylko na metraż, ale przede wszystkim na funkcjonalność przestrzeni. Jednym z najczęstszych błędów w starszych domach jest zbyt mała strefa wejściowa, która nie zapewnia odpowiedniej przestrzeni do przechowywania butów czy odzieży wierzchniej. W kanadyjskim klimacie, gdzie sezon zimowy trwa kilka miesięcy, brak odpowiedniego miejsca na przechowywanie zimowego ekwipunku jest poważnym problemem. Zniechęcają także ciasne i słabo doświetlone kuchnie. Współczesne kuchnie pełnią bowiem znacznie więcej funkcji niż tylko przygotowywanie posiłków - stały się centrum życia rodzinnego, miejscem spotkań czy odrabiania lekcji. Zbyt mały salon to kolejna wada, która może zniechęcić potencjalnych nabywców. Przestrzeń, w której nie da się komfortowo umieścić kanapy i telewizora, nie spełnia oczekiwań współczesnych rodzin. Kolejną ważną sprawą jest liczba łazienek. W domach jednorodzinnych standardem stały się co najmniej dwie pełne łazienki, a ich brak znacząco obniża atrakcyjność nieruchomości. Podobnie istotne jest połączenie z ogrodem - brak tarasu lub możliwości jego łatwego dobudowania to poważny minus w oczach wielu kupujących. Warto też zwrócić uwagę na miejsca do przechowywania. Współczesne rodziny posiadają znacznie więcej przedmiotów niż pokolenie ich rodziców, dlatego brak odpowiedniej liczby szaf i schowków to kolejny element, który może zniechęcić potencjalnych kupujących. Niekonsekwencja w remontach i modernizacjach Jednym z najczęstszych błędów popełnianych przez właścicieli nieruchomości jest przeprowadzanie remontów w sposób niekonsekwentny i nieprzemyślany. Kupujący zwracają uwagę na każdy szczegół i szybko wychwytują niedociągnięcia. Przykładem może być nowoczesna kuchnia zainstalowana na starych, zużytych płytkach podłogowych. Takie połączenie nie tylko wygląda nieestetycznie, ale też świadczy o oszczędzaniu w niewłaściwych miejscach. Podobnie negatywnie odbierane jest wyremontowanie domu przy pozostawieniu starych okien. Nieszczelne, drewniane okna to nie tylko problem estetyczny, ale przede wszystkim znacznie wyższe koszty ogrzewania w zimie. Innym częstym problemem jest wymiana podłóg przy pozostawieniu starych listew przypodłogowych. Choć może się to wydawać drobnostką, takie niedociągnięcia świadczą o niedbałym podejściu do remontu i mogą budzić obawy co do jakości innych, niewidocznych gołym okiem prac. Szczególnie ważne są elementy konstrukcyjne budynku, takie jak dach czy system grzewczy. Stary, nieszczelny dach to nie tylko problem wizualny, ale przede wszystkim ryzyko kosztownych napraw w przyszłości. Podobnie przestarzały system grzewczy (CAC) to zapowiedź wysokich rachunków za energię i konieczności modernizacji. Problemy techniczne i środowiskowe obniżające wartość nieruchomości Niektóre wady nieruchomości mogą całkowicie zniechęcić kupujących. Jednym z podstawowych problemów jest wilgotna piwnica. Ślady wilgoci czy pleśni nie tylko wyglądają odpychająco, ale też świadczą o potencjalnych problemach konstrukcyjnych i mogą być źródłem nieprzyjemnych zapachów. W Kanadzie szczególną uwagę zwraca się też na stan instalacji elektrycznej. Przestarzałe rozwiązania, takie jak instalacja na tylko 60 amperów, nie spełniają współczesnych standardów i wymagają kosztownej modernizacji. Specyficznym problemem są nieruchomości, w których uprawiano marihuanę. Nawet jeśli była to legalna uprawa, pozostawia ona specyficzny zapach i może budzić obawy co do stanu instalacji wentylacyjnej. Podobnie negatywnie postrzegane są domy z ogrzewaniem olejowym, szczególnie jeśli zbiornik paliwa znajduje się pod ziemią. Ryzyko wycieku i skażenia gleby to poważny argument przeciwko takim nieruchomościom. W kontekście kanadyjskim szczególną uwagę zwraca się też na materiały izolacyjne. Obecność azbestu, UFFI czy Vermiculite to poważne wady, które mogą wymagać kosztownych prac remontowych. Znaczenie kuchni w ocenie wartości nieruchomości Współczesna kuchnia to znacznie więcej niż tylko miejsce do przygotowywania posiłków. Stała się ona centrum życia rodzinnego, przestrzenią, gdzie spędza się większość czasu, przyjmuje gości i organizuje spotkania towarzyskie. Dlatego właśnie błędy w projektowaniu kuchni mogą znacząco obniżyć wartość całej nieruchomości. Klasycznym przykładem jest kuchnia pozbawiona naturalnego światła. Nawet duża, nowocześnie wyposażona kuchnia stanie się nieatrakcyjna, jeśli będzie ciemna i ponura. Podobnie ważne jest połączenie kuchni z ogrodem - brak możliwości łatwego wyjścia na taras czy do ogrodu to poważne ograniczenie funkcjonalności. Ciekawym przypadkiem jest dom w Oakville, wyceniony na prawie 3 miliony dolarów. Pomimo luksusowego wykończenia i dużych przestrzeni, dom ten nie mógł znaleźć nabywcy z powodu fatalnie zaprojektowanej kuchni. Umieszczona w centrum domu, pozbawiona okien i połączenia z ogrodem, w ciągu dnia zamieniała się w mroczną przestrzeń, zupełnie nie odpowiadającą oczekiwaniom nabywców w tej klasie cenowej. Ten przykład doskonale pokazuje, jak ważne jest profesjonalne podejście do projektowania przestrzeni kuchennej. Podsumowanie i rekomendacje W obecnych warunkach rynkowych, gdy konkurencja między sprzedającymi jest duża, a nabywcy są bardziej wymagający niż kiedykolwiek wcześniej, szczególnie ważne jest odpowiednie przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. Pierwszym krokiem powinno być zidentyfikowanie i usunięcie wszystkich usterek technicznych - takich jak nieszczelny dach czy przestarzała instalacja elektryczna. Równie ważne jest zapewnienie spójności stylistycznej - mieszanka starych i nowych mebli czy dekoracji zawsze działa zniechęcająco. Szczególną uwagę należy poświęcić kuchni, która w oczach współczesnych nabywców stała się najważniejszym pomieszczeniem w domu. Powinna być nie tylko funkcjonalna, ale też jasna i przyjazna. Ważne jest też zadbanie o odpowiednią liczbę łazienek i miejsc do przechowywania. Nie można zapominać o kwestiach zapachowych - nawet subtelne, nieprzyjemne zapachy mogą zniechęcić potencjalnych nabywców. W przypadku domów o nie najlepszej lokalizacji warto pomyśleć o dodatkowych zabezpieczeniach, takich jak izolacja akustyczna czy odpowiednie zagospodarowanie terenu, które może choć częściowo usunąć niedogodności położenia. Pamiętajmy, że w obecnych warunkach rynkowych każdy detal ma znaczenie, a inwestycja w odpowiednie przygotowanie nieruchomości do sprzedaży zwykle zwraca się w postaci wyższej ceny i krótszego czasu oczekiwania na transakcję.
Find out more at https://domator-team.pinecast.co
W tym tygodniu chciałbym przypomnieć o kosztach, związanych z zakupem nieruchomości. I pomimo tego, że wielu z nas już kupowało nieruchomości wielokrotnie, to takie skrótowe przypomnienie kosztów związanych z tym procesem jest czasami potrzebne. A szczególnie dla tych, którzy dopiero myślą o kupnie po raz pierwszy. 1. Commission (dla Buyer's Broker). Pomimo że w 95% przypadków wynagrodzenie dla agentów, którzy reprezentują kupujących jest wliczone w cenę nieruchomości i jest pokrywane przez sprzedających, to czasami zdarzają się przypadki, które mogą spowodować, że osoby kupujące nieruchomość mogą być zobowiązane do pokrycia wynagrodzenia w całości lub części dla agenta, który ich reprezentuje w procesie zakupu. W chwili, kiedy nawiązujemy współpracę z agentem (Buyer’s Broker) i podpisujemy formularz „Buyers Agency Agreement”, to jesteśmy związani z tym agentem na określony w umowie okres czasu i na określony rejon działania. W umowie zaznaczone jest również, jakiego commission ten agent (brokerage) oczekuje. Większość kupujących nawet nie zwraca uwagi na to, co podpisują i zdarza się często, że po zobaczeniu jednego domu (z przypadkowym agentem) mają podpisany z nami kontrakt na nawet (w drastycznych przypadkach) na rok czasu na teren całego Ontario - i jeszcze w dodatku na przykład na 4% commission. Nie jest to uczciwe podejście ze strony agenta, ale ludzie są różni. Jeśli współpraca układa się dobrze i agent, którego zatrudniliśmy (często przypadkowy) jest w porządku i znajdzie nam wymarzony dom, to wszystko jest OK. Ale jeśli trafimy na nieuczciwego agenta i po jakimś czasie zmęczeni współpracą kupimy dom przez innego agenta, to ten pierwszy agent, który z nami podpisał kontrakt, ma prawo domagać się „swojej” prowizji (commission) - choć niewiele zrobił w tej sprawie. Jest też inna sytuacja, o której warto wiedzieć. Załóżmy, że kupiliśmy dom z agentem, który zawarł z nami kontrakt, ale zostanie on „wynagrodzony” przez sprzedających - na przykład w wysokości 2%, jednak w naszej umowie jest to 4% prowizji. Wtedy można się spodziewać, że może on zażądać „brakującego” 2% od nas, czyli od kupujących. Na szczęście są to bardzo odosobnione przypadki, ale warto o nich wiedzieć. 2. Provincial Land Transfer Tax - to podatek pobierany przez prowincję Ontario. Naliczany jest w zależności od ceny zakupu. Można powiedzieć, że w przybliżeniu wynosi on 1.25% ceny zakupu (do ceny $500,000). Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z pierwszych $4,000 należnej opłaty. Przy cenie zakupu $1,000,000 LTT wyniesie $16,475.00. 3. Metro Toronto Land Transfer Tax – jest on naliczany na wszystkie nieruchomości kupowane w obrębie Metro Toronto i trafia do kasy miejskiej. Jest to podobnie naliczany podatek jak Provincial LTT z tym, że kupujący po raz pierwszy też mają specjalną ulgę - w wysokości $4,750. Dla ludzi kupujących w obrębie Toronto łączny podatek - prowincyjny i miejski od miliona dolarów wyniesie $32,950 – nie jest to mało. W przypadku darowizny w obrębie najbliższej rodziny (mąż - żona, rodzice – dzieci), Land Transfer Tax jest zwykle umarzany. 4. Legal Fees - czyli usługi prawnika odpowiedzialnego za dokończenie transakcji. Zwykle opłata za samo honorarium w typowej transakcji wynosi około $800-$1500 dolarów (w zależności od kancelarii). Dodatkowo prawnik ponosi cały szereg opłat związanych na przykład z rejestracją pożyczki, sprawdzeniem rejestrów w miastach czy innych urzędach, koszty pocztowe, itp. Te dodatkowe opłaty zwykle zamykają się w granicach $500-$1,500. Tak więc należy być przygotowanym na koszt usług prawnika w typowej transakcji do około $1,500 do $2,500 plus HST. 5. High Ratio Mortgage Insurance. Jeśli kupujemy nieruchomość z 20% downpayment _lub większym, to nie jest wymagane specjalne ubezpieczenie pożyczki. Jeśli natomiast mamy mniej niż 20% wpłaty, to wymagane jest specjalne ubezpieczenie, bez którego banki nie podejmą ryzyka udzielenia pożyczki hipotecznej. Warto wiedzieć, że _high ratio ubezpieczenie można uzyskać na nieruchomości do półtora miliona ceny zakupu. 6. Adjustments. Kupujący są odpowiedzialni za koszty utrzymania nieruchomości od dnia zamknięcia transakcji. Jeśli sprzedający nadpłacili podatek od nieruchomości, to musimy im tę sumę „oddać” w formie_ adjustment_. To samo dotyczy maintenance w przypadku condo. Te rozliczenia również załatwia prawnik. 7. Development charges. W przypadku nowych budynków i mieszkań z planów, kupujący w chwili zamknięcia ponosi częściowy koszt podłączeń budynków do sieci infrastruktury. Ten koszt może być znaczny, ale większość deweloperów sprzedających nieruchomości z planów wprowadza tak zwany „cap” - czyli maksymalną wartość, której ten koszt nie przekroczy. 8. Home Inspection - nie jest to wymagana usługa, ale w normalnym, ustabilizowanym rynku jest bardzo popularna. Typowa inspekcja kosztuje około $400-$700 plus HST. 9. Title Insurance - jest nieobowiązkowe, ale moim zdaniem warte posiadania. Jednorazowy koszt zależy od ceny zakupu i dla nieruchomości wartości $1,000,000 wynosi około $1,000. To ubezpieczenie jest bardzo przydatne i chroni nas w bardzo wielu sytuacjach (o czym pisałem już nie raz). Ogólnie można założyć, że wszystkie dodatkowe, tak zwane jednorazowe opłaty związane z przejęciem nieruchomości powinny zmieścić się od 2.00% do 2.50% ceny zakupu nieruchomości, nie wliczając w to high ratio mortgage insurance. Jest to oczywiście przybliżony szacunek i zawsze mogą wydarzyć się odchylenia od standardu. Jako profesjonalista, od 32 lat zajmuję się reprezentowaniem moich klientów w procesie sprzedaży czy zakupie nieruchomości. Mam w tym ogromne doświadczenie i już na pierwszy rzut oka dostrzegam, jeśli coś nie jest w porządku z nieruchomością, z dokumentacją czy z zachowaniem drugiej strony transakcji. Ten system "szybkiego ostrzegania" moich klientów sprawdza się w 100% - choć na szczęście są to rzadkie przypadki. Jestem nie tylko architektem z polskim wykształceniem, ale też psychologiem (niestety, wyjechałem z Polski przed obroną pracy doktorskiej z psychologii). Wykształcenie psychologiczne bardzo pomaga mi w negocjacjach, które podejmuję na rzecz moich klientów, jak i pozwala na wstępną ocenę sytuacji. Jako agent real estate, który odwiedził tysiące domów od razu poznam, czy nieruchomość jest warta zainteresowania, czy ma jakieś wady, czy też lepiej od razu z niej uciekać.
Zapraszam do kontaktu. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007
Find out more at https://domator-team.pinecast.co
Życie ma różne etapy. Kiedy zakładamy rodzinę, rodzą się dzieci, pracujemy zawodowo – mamy inne potrzeby. Kiedy zbliżamy się do wieku emerytalnego, zmienia się bardzo wiele spraw w naszym życiu. Nagle okazuje się, że nasz dom, który miał być tym wymarzonym i do końca życia, zaczyna być niekoniecznie domem, w którym chcemy czy ciągle możemy mieszkać. Z czasem domy stają się dla nas za duże, kiedy dzieci się wyprowadzą, są zbyt drogie do utrzymania (nawet jak są spłacone) czy nieprzystosowane do naszych potrzeb zdrowotnych (kiedy pojawią się problemy z poruszaniem). Cechą wielu Polaków jest to, że przywiązujemy się do miejsca i zwykle nie lubimy się przeprowadzać – nawet z domów, które nam nie odpowiadają. Ale na szczęście coraz większe grono ludzi zaczyna myśleć o zamianie domu na inny, który będzie i mniejszy, i tańszy. Zwykle preferowane są bungalowy i back splits. Są to też domy, w których ilość schodów jest zerowa albo minimalna, co jest dobrym rozwiązaniem w pewnym wieku. Zmiana domu, zwykle na mniejszy i bardziej akceptowalny w wieku emerytalnym, nazywana jest downsizing i jest kilka ważnych powodów, dlaczego to robimy. Oto one: • Wiek – jest to zrozumiałe. Spadek energii, problemy z poruszaniem, inne potrzeby. Im jesteśmy starsi, tym mniejsze są nasze potrzeby i wymagania. • Styl domu – schody stają się problemem. Z wiekiem często następują problemy motoryczne, a schody stają się wrogiem numer jeden. • Zbyt duży ogród – grządki kwiatków, które cieszyły, gdy byliśmy młodsi, są dziś problemem. • Sytuacja geopolityczna – wszyscy odczuwamy niepokój, jaki pojawił się na całym świecie przez Trumpa. Dla wielu ludzi jest to motywacja, by obniżyć wydatki i ewentualne equity otrzymane po zmianie domu na mniejszy i tańszy wykorzystać jako zabezpieczenie przed skutkami, jakie może przynieść ewentualna dalsza eskalacja konfliktu politycznego. • Zmiana w dochodach – oczywiste jest, że przechodząc na emeryturę, nasze dochody zmieniają się drastycznie. Jeśli ktoś nie ma wielkich oszczędności, inwestycji lub specjalnej emerytury (jak na przykład policjanci czy nauczyciele), to utrzymanie standardu życia na poziomie przedemerytalnym jest poważnym problemem. Nawet jeśli mamy spłacony dom, to i tak utrzymanie go i podołanie ze wszystkimi wydatkami zaczyna być problemem. Jeśli para ma nawet dwie „normalne” emerytury, to nie jest to więcej niż $2,200 miesięcznie. Z takiej sumy trudno opłacić nawet tylko niezbędne opłaty, nie mówiąc o przyjemnościach. Sytuacja taka powoduje, że część seniorów trwa w stanie „hibernacji"wydatków, oszczędzając na wszystkim, nawet na jedzeniu. • Zmiana w strukturze rodzinnej – koszty utrzymania domu, jak wspomniałem wcześniej, to główny powód zamiany, ale również ważna jest zmiana w strukturze rodziny. Jeśli ktoś kupił dom 30 lat temu, mając małe dzieci i będąc w pełni sił witalnych, to nawet duży dom mógł się czasami wydawać zbyt mały. Ale kiedy pozostajemy w dwójkę, mając blisko 60 lat, w domu, z którego dzieci się już dawno wyprowadziły, to pada pytanie... po co? Po co nam tyle miejsca do ogrzewania, sprzątania, opłacania, itd.? Kiedy para pozostaje sama, a niestety nawet jeśli pozostaje tylko jeden członek rodziny, duży dom nie ma sensu. Oczywiście, kto bogatemu zabroni – jeśli kogoś na to stać. Niestety, nie jest to typowa sytuacja i bardzo wiele osób właśnie z tego powodu zmienia dom na mniejszy (i tańszy). • Zmiana w stanie zdrowia – to jest inny bardzo ważny powód, kiedy decydujemy się na zmianę. Bardzo często odwiedzam ludzi planujących zamianę domu i często spotykam się z sytuacją, że z powodów zdrowotnych wejście na drugie piętro, skorzystanie z łazienki czy wzięcie kąpieli jest bardzo trudnym zadaniem. Dlatego w tych sytuacjach domy czy mieszkania na jednym poziomie stają się koniecznością i planując downsizing, warto o tym pamiętać. • Zmiana w stylu życia – dziś 65 lat to, moim zdaniem, nie jest poważny wiek. Ludzie są bardzo aktywni. Ćwiczą, podróżują, korzystają z restauracji czy zajmują się ulubionym hobby. Ale jak to wszystko kontynuować za trochę ponad $2,000 miesięcznie? Oczywiście każdy ma na ogół jakieś oszczędności, ale nie są one zwykle zbyt wielkie, dlatego w wielu przypadkach ludzie decydują się na sprzedaż i zamianę domu na tańszy, wykorzystując różnicę w cenie nieruchomości na to, o czym marzyli, pracując całe życie. • Brak kontaktów międzyludzkich – częstym powodem, kiedy decydujemy się na zamianę nieruchomości, jest sytuacja, kiedy pozostajemy sami, bez dzieci, i zaczyna nam brakować przyjaciół czy ludzi bliskich, z którymi możemy spędzać czas. Może to być rozmowa, praca w ogrodzie, spacery czy jakieś inne wspólne zajęcia. Być może za 30 lat emeryci, którzy dziś są młodzieżą, spędzającą więcej czasu wpatrzoną w swoje smartfony, będą mieli kontakt z innymi tylko online, ale na szczęście nasze pokolenie ciągle lubi bezpośrednie kontakty międzyludzkie. • Plany powrotu do Polski – to bardzo obszerny temat. Wiele osób rozważa taką opcję jako downsizing. Szczególnie jeśli takie osoby nie mają tutaj rozbudowanej rodziny, wielu znajomych, czasami mają problemy z językiem. Powrót do Polski wydaje się rozsądnym posunięciem, bo i koszty życia oraz koszty mieszkań są znacznie niższe. Oczywiście istnieje wiele spraw do rozważenia, a szczególnie w ostatnim okresie bardzo mało ciekawa sytuacja polityczna. Chodzi mi o sytuację z Rosją.
Jest też spora grupa ludzi, którzy chcą balansować pomiędzy Polską i Kanadą, często kupując mieszkanie tutaj, by mieć punkt zaczepienia oraz dom lub apartament w Polsce, gdzie mogą się czuć „u siebie” Jak wspomniałem, wielu ludzi nie chce się przeprowadzać, ale ma spore problemy finansowe z utrzymaniem domu. Jedną z opcji jest stworzenie dodatkowego unitu w obrębie już posiadanego domu. Jest to obecnie legalne i w każdym domu można to zrobić i uzyskać licencję na drugi unit pod warunkiem, że stworzony apartament będzie spełniał wymogi bezpieczeństwa. Nie wszystkie typy domów się do tego dobrze nadają. Najlepsze są domy parterowe i back-splits Jeśli posiadamy dom, który nie nadaje się do stworzenia drugiego unitu, można go sprzedać i kupić znacznie tańszy, a różnicę w cenie powoli „przejadać”. Jednak moim zdaniem bardziej sprytnym rozwiązaniem jest zamiana na taki dom (nawet w podobnej cenie jak ten sprzedany), który będzie generował nam z wynajmu około $1,500 miesięcznie (czyli $18,000 rocznie). Proszę pomyśleć: jeśli włożymy na przykład $200,000 do banku na procent, ta suma będzie generowała może $2,000 rocznie (opodatkowanego) dochodu. Jeśli zaczniemy brać „z kupki” po $1,500 miesięcznie, to po 10 latach przejemy nasz profit i będziemy w tej samej sytuacji. Natomiast stały czynsz z wynajmu (który wzrasta wraz z inflacją) jest najlepszym rozwiązaniem - bo nie tylko nigdy nie zabraknie nam dochodu, ale również nasza rezydencja nabiera cały czas na wartości. Wiem, że nie wszyscy chcą być w pozycji landlorda, dlatego tym Państwu sugeruję cztery opcje do rozważenia po sprzedaży dużego i droższego domu.
1) Condo apartment – ciągle można znaleźć duży, starszy apartament, nawet w Toronto czy Mississauga, który ma wliczone wszystkie utilities w maintenance. Owszem, ta opłata zawsze wydaje się za wysoka, ale jak się weźmie pod uwagę wielkość mieszkania i fakt, że za nic nie musimy dodatkowo płacić (oprócz podatku), to _maintenance _za stopę kwadratową jest prawie porównywalne z nowymi mieszkaniami.
2) Condo apartment w Retirement community – Jest to ciekawy koncept, bo mieszkania te można kupić często znacznie taniej niż normalne kondominia. Maintenance często zawiera wszystko. Mieszkamy w otoczeniu ludzi w wieku ponad 55 lat, plus istnieje wiele programów, z których można skorzystać - jak sprzątanie, pranie, wizyty pielęgniarki czy lekarza. 3) Tańsze domy za miastem. Jeśli chodzi o domy, to zdecydowanie polecam domy parterowe. Bardzo praktycznym rozwiązaniem jest tak zwana szeregowa zabudowa. Mamy pełną prywatność i mały ogródek. Oczywiście, moim zdaniem konieczny jest garaż. Wybierałbym domy nie stare, by nie popaść w wir remontów. W chwili obecnej, niestety, w okolicy Toronto, Mississauga czy Oakville takie domy nie są tanie, ale jeśli ktoś nie ma problemów przenieść się w jakiś bardziej osiągalny rejon, jak Wasaga Beach, St. Catherines, Fort Erie czy Welland - to ciągle można znaleźć dream house poniżej $750,000 (a często znacznie taniej). 4) Domy parterowe w Adult Life Style Community. Takich kompleksów jest coraz więcej i jest to bardzo ciekawy koncept. Często kupuje się tam dom za bardzo atrakcyjną cenę, nawet znacznie poniżej $500,000. Dzieje się tak, bo jesteśmy właścicielami domu, ale teren, na którym dom stoi, jest rentowany tak długo, jak tam mieszkamy. Dzięki temu cena zakupu jest znacznie niższa. Ma się tam własny ogródek, który można pielęgnować samemu albo jest on uprawiany przez ogrodników. Owszem, obowiązuje pewien rodzaj maintenance (właśnie na utrzymanie terenów), ale ogólnie wydatki są znacznie niższe niż przy większym i droższym domu. Ogromną zaletą takiego rozwiązania jest fakt, że żyje się w osiedlu ludzi, którzy są w podobnym wieku, lubią być aktywni i kiedy wyjeżdżamy na dłuższe wakacje, zawsze istnieje zaprzyjaźniony sąsiad, który przypilnuje naszego domu. W_ downsizing_ specjalizuję się od lat i mam wielu zadowolonych klientów, którzy mogą poświadczyć, że do tego tematu podchodzę z sercem i każdą sytuację traktuję indywidualnie - ponieważ wiem, jak ważny (idla niektórych trudny) jest to moment w życiu tych, którzy proszą mnie o pomoc w zorganizowaniu im nowej jakości życia. Zapraszam wszystkich Państwa w wieku emerytalnym i przedemerytalnym do kontaktu, a przeanalizujemy wspólnie Państwa indywidualną sytuację - i podam najlepsze pod kątem finansowym rozwiązania. Wszak emerytura do druga młodość - więc warto czerpać z niej tyle przyjemności, ile tylko się da.
Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007
Find out more at https://domator-team.pinecast.co
W ostatnich tygodniach wiele osób z niepokojem obserwuje wydarzenia na arenie międzynarodowej, zwłaszcza w Stanach Zjednoczonych, gdzie polityczna niepewność wpływa na globalny klimat gospodarczy. Szczególnie w Kanadzie odczuwamy te zmiany, a rynek nieruchomości zwolnił tempo. Jednak zamiast martwić się rzeczami, na które i tak nie mamy wpływu, warto wykorzystać ten czas na odpowiednie przygotowanie domu do sprzedaży. Dzięki kilku prostym i niedrogim zabiegom możemy zwiększyć atrakcyjność naszej nieruchomości, a co za tym idzie – szybciej znaleźć kupca, kiedy lepsze czasy powrócą. A że powrócą, to jestem pewny! W tym artykule podpowiadam, jak tanio i skutecznie przygotować dom do sprzedaży, zwracając uwagę na detale, które mają ogromne znaczenie dla potencjalnych nabywców. Pamiętaj, że decyzja o zakupie często zapada w ciągu kilku minut od wejścia do domu. Dlatego kluczowe jest, aby przestrzeń była czysta, uporządkowana i przyjazna.
Obecnie jest mnóstwo firm zajmujących się „stagingiem”, czyli zawodowym przygotowaniem domu do sprzedaży. Podglądaj ich na Instagramie, YouTube czy Realtor.ca. Uczenie się od lepszych jest zawsze właściwym podejściem.
Pierwszym krokiem do przygotowania domu do sprzedaży jest gruntowne sprzątanie i uporządkowanie przestrzeni. Potencjalni kupujący chcą zobaczyć dom, a nie Twoje osobiste przedmioty. Dlatego:
Kolory ścian mają ogromny wpływ na odbiór wnętrza. Jasne, neutralne barwy, takie jak biel, beż czy delikatne szarości sprawiają, że pomieszczenia wydają się większe i bardziej przytulne. Jeśli Twoje ściany są pomalowane na intensywne kolory, warto je przemalować.
Podłogi to jeden z najważniejszych elementów, na które zwracają uwagę kupcy. Jeśli masz stare, zniszczone wykładziny lub podłogi, warto je odnowić.
Dobre oświetlenie może całkowicie zmienić odbiór wnętrza. Postaw na ciepłe, żółte światło, które tworzy przytulną atmosferę.
Zapach to pierwsza rzecz, którą zauważają goście wchodzący do domu. Nieprzyjemne zapachy mogą zniechęcić potencjalnych kupców, dlatego warto zadbać o to, aby dom pachniał świeżo.
Zasłony i dekoracje mogą znacznie wpłynąć na odbiór wnętrza. Postaw na proste, neutralne rozwiązania, które pasują do każdego stylu.
Łazienka i kuchnia to pomieszczenia, na które kupujący zwracają szczególną uwagę. Warto zadbać o to, aby były czyste i funkcjonalne.
Pierwsze wrażenie pojawia się już na zewnątrz. Dlatego warto zadbać o to, aby elewacja domu i ogród wyglądały schludnie.
Garaż to często niedoceniana, ale bardzo ważna część domu, zwłaszcza w Kanadzie, gdzie zimy bywają mroźne, a przechowywanie samochodu w garażu to duży atut. Wiele osób używa jednak garażu jako magazynu na niepotrzebne przedmioty. Aby zwiększyć atrakcyjność tej przestrzeni:
Piwnica to kolejne pomieszczenie, które ma ogromne znaczenie dla Kanadyjczyków. Często służy jako dodatkowa przestrzeń do przechowywania, ale może też być wykorzystana jako pokój rekreacyjny, siłownia czy nawet dodatkowa sypialnia. Aby zwiększyć jej atrakcyjność:
W Kanadzie, gdzie latem jest gorąco, system wentylacji to kolejny ważny element. Aby zwiększyć atrakcyjność swojego domu:
Przygotowanie domu do sprzedaży nie musi być drogie ani czasochłonne. Wystarczy, że zadbamy o porządek, neutralne kolory, czyste podłogi i przyjemny zapach. Pamiętaj, że kupujący szukają domu, w którym będą mogli się zakochać od pierwszego wejrzenia. Dlatego postaw na prostotę, czystość i przytulny klimat. Dzięki tym prostym zabiegom zwiększysz szanse na szybką i korzystną sprzedaż nieruchomości, nawet w trudnych czasach. Wykorzystaj ten czas spowolnienia na rynku nieruchomości, aby przygotować swój dom na nowych właścicieli. Kiedy sytuacja się unormuje, będziesz gotowy, aby zaprezentować swoją nieruchomość w najlepszym świetle. Powodzenia! Jeśli potrzebują Państwo przygotować dom do sprzedaży, ale nie wydać na to fortuny, zapraszam do kontaktu. Chętnie doradzę i wskażę najskuteczniejszy kierunek zmian. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007
Find out more at https://domator-team.pinecast.co