Episode Notes

DZIEŃ ZAMKNIĘCIA - NA CO ZWRÓCIĆ SZCZEGÓLNĄ UWAGĘ?

Poszukiwanie domu może trwać od kilku dni do kilku miesięcy i jest to często skomplikowany i frustrujący proces. Obecnie nie ma dużej konkurencji przy zakupie, rzadko też zdarzają się sytuacje, gdzie kilka ofert jest składanych na jeden dom. Dlatego możemy liczyć na możliwość negocjacji ceny, warunków umowy czy daty zamknięcia. Sprzedający, świadomi rynku, są bardziej współpracujący i elastyczni. Dzisiejszy temat ma na celu wyjaśnienie tego, co dzieje się od momentu złożenia akceptowalnej oferty aż do przekazania nieruchomości w ręce nowych właścicieli. Mam nadzieję, że ten mały przewodnik będzie przydatny dla kupujących po raz pierwszy, ale nawet doświadczeni inwestorzy mogą z niego skorzystać. Obecnie oferty często zawierają warunek uzyskania kredytu hipotecznego (mortgage condition), warunek przeprowadzenia inspekcji nieruchomości (inspection condition) oraz, w przypadku mieszkań typu condominium, warunek sprawdzenia stanu finansowego i prawnego zarządzającej kompleksem korporacji (status certificate). Warunki te zazwyczaj są ważne przez jeden do dwóch tygodni. Jeśli wszystkie są spełnione pozytywnie, usuwa się je za pomocą dokumentu zwanego "Waiver". Dokument ten jest podpisywany przez kupujących i po jego podpisaniu transakcja nabiera mocy prawnej. W tym czasie dokumenty związane z transakcją oraz dowody tożsamości kupujących trafiają do wybranego przez kupujących prawnika, który od tej chwili staje się jedną z kluczowych postaci w procesie. O jego roli pisałem już jakiś czas temu, więc krótko przypomnę, że musi on sprawdzić podpisaną umowę, upewnić się, że sprzedający mają prawo do sprzedaży nieruchomości, sprawdzić, czy na nieruchomości nie ciążą żadne hipoteki ani inne długi - takie jak podatki od nieruchomości czy zaległe opłaty maintenance. Sprawdza także, czy na domu nie ma zarejestrowanych "work orders" i innych kar nałożonych przez miasto (gminę), na przykład za dobudowę bez pozwolenia na budowę. Ten proces sprawdzania trwa od momentu otrzymania umowy od kupujących lub ich agenta (i zazwyczaj trwa kilka tygodni) do dnia nazywanego "Title Search", który zwykle jest zaplanowany na dwa tygodnie przed faktycznym zamknięciem transakcji. Ten okres pozwala prawnikom (reprezentującym kupujących i sprzedających) "naprawić" wszelkie problemy, które mogą się pojawić. Jest to również czas na załatwienie ubezpieczenia „Title Insurance”, które chroni kupujących przed błędami prawników, urzędów i niespodziewanymi kosztami (o tym już pisałem jakiś czas temu). Od chwili zakupu do zamknięcia transakcji kupujący powinni również zająć się uzyskaniem ubezpieczenia hipotecznego, najlepiej poprzez bank, w którym biorą kredyt, lub - jeszcze lepiej - poprzez brokerów ubezpieczeniowych. Konieczne jest także ubezpieczenie nieruchomości - bez niego banki nie przekażą środków prawnikowi. Ponadto trzeba się skontaktować z dostawcami energii elektrycznej, wody, gazu oraz dostawcą internetu. Te usługi są niezbędne do normalnego funkcjonowania, więc należy tak zorganizować założenie nowych kont, aby były dostępne od pierwszego dnia. Należy również pamiętać o zmianie adresu na poczcie. Większość rachunków otrzymujemy teraz drogą elektroniczną, ale pewne instytucje, takie jak CRA, nadal wysyłają je pocztą tradycyjną. Wielu z nas chciałoby unikać otrzymywania takiej korespondencji. Kiedy wszystkie dokumenty zostaną przekazane prawnikowi i zostaną załatwione kwestie hipoteki, ubezpieczeń, dostaw energii itp., możemy spokojnie oczekiwać na dzień zamknięcia transakcji. Wówczas formalnie stajemy się "prawnymi" właścicielami nieruchomości (wspólnie z bankiem) oraz odpowiedzialni za płacenie podatków od nieruchomości. W dniu zamknięcia otrzymujemy klucze do wymarzonego domu. Ale zanim to nastąpi to reprezentujący kupujących prawnik umawia się z nimi na 2-3 dni przed dniem zamknięcia w celu podpisania dokumentów. Często odbywa się to w biurze prawnika. W tym dniu podpisujemy wszystkie niezbędne dokumenty, przekazujemy czek na kwotę wyliczoną przez prawnika (banki przesyłają "pieniądze hipoteczne" bezpośrednio do prawnika), dostarczamy dowód ubezpieczenia nieruchomości (w przypadku mieszkań typu condominium zazwyczaj nie jest to wymagane). W międzyczasie prawnik sprawdza dokumenty dotyczące zaległych (lub nadpłaconych) podatków miejskich, potwierdza, że istniejąca hipoteka zostanie spłacona, a także przygotowuje wiele innych "papierów". Wszystkie te kwestie są załatwiane z wyprzedzeniem, ponieważ w dniu zamknięcia transakcji dokumenty są przesyłane elektronicznie między prawnikami. Po otrzymaniu pieniędzy przez sprzedających, prawnik kupujących ma prawo zarejestrować nowych właścicieli w biurze rejestru gruntów (Land Registry Office). Wielu popularnych prawników ma kilka czy nawet kilkanaście transakcji do zamknięcia w ciągu miesiąca. Szczególnie w okresie letnich długich weekendów - jest to prawdziwe szaleństwo. Dlatego czasami warto unikać zamknięcia transakcji w ostatnich dniach miesiąca, aby uniknąć tłoku, długiego oczekiwania na rejestrację. Im wcześniej się za to zabierzemy, tym łatwiej jest także zarezerwować windę czy firmę przeprowadzkową, lub wynająć samochód do przeprowadzki.

Jednakże dzień zamknięcia jest zawsze dniem, na który kupujący czekają z niecierpliwością (lub czasami z obawą). Czy dokonaliśmy właściwego wyboru? Czy wszystko jest tak, jak sobie przypominamy? Czy ktoś nie wymienił sprzętu AGD? W ostatnich latach (zwłaszcza w okresie pandemii COVID-19) przekazanie kluczy dla nowych właścicieli stało się bardzo uproszczone. Zwykle sprzedający pozostawiają wszystkie klucze wewnątrz domu, na kuchennym blacie. Dom jest zamykany jednym kluczem, który jest pozostawiany w specjalnej skrzynce zamkowej (lockbox). Kupujący otrzymują kod od swojego prawnika w momencie zarejestrowania nowych właścicieli, a sprzedający otrzymują pieniądze. Od tego momentu mamy już faktyczny dostęp do domu. Jesteśmy właścicielami! Wiele osób tuż przed zamknięciem transakcji prosi o tzw. "final inspection", czyli wizytę w domu w celu sprawdzenia, czy wszystko jest w porządku. Jest to dobry pomysł, ale znacznie ważniejsze jest dokonanie dokładnej inspekcji w dniu zamknięcia. Wówczas łatwo jest zauważyć, czy nie doszło do wymiany sprzętu, usunięcia oświetlenia czy zasłon, itp. Jeśli miały być wykonane naprawy, można je wówczas łatwo zweryfikować. Sprawdzamy piec grzewczy i klimatyzację. Wszystkie sprzęty AGD. Po prostu dom należy dokładnie sprawdzić. Dzień przekazania może być najpiękniejszym dniem, jeśli trafimy na sprzedających ludzi z klasą. Którzy pozostawią dom w idealnym stanie, posprzątany, z zadbanym ogrodem, a w lodówce zostawią butelkę wina. Taki moment jest naprawdę wyjątkowy i życzymy go wszystkim. Niestety, czasami udostępniony nam dom jest brudny, z lepiącą się podłogą, nie umytą lodówką. A jak pojawią się nagle insekty, może być to najgorszy dzień w życiu. Jeśli okaże się, że zasłony, lustra czy lampy, które miały pozostać, zostały zabrane, a sprzęty AGD zostały wymienione, jest to powód do płaczu. Czasami sprzedający opóźniają swoje opuszczenie domu (co nie zawsze jest ich winą, także z powodu opóźnień związanych z zamknięciem ich własnych transakcji). Ale większość tych problemów można rozwiązać, a pierwszym krokiem powinno być skontaktowanie się z agentem, który podejmie próby znalezienia rozwiązania. Niestety, czasami pojawiają się problemy poza naszą kontrolą. Często zdarza się, że kilka transakcji jest ze sobą powiązanych - jak kostki domina. Jeśli jedna z tych transakcji nie zostanie zamknięta, pozostałe również mogą być zagrożone. Na szczęście, jak już wcześniej wspomniałem, nie jest to często spotykane. Na koniec jeszcze ciekawostka. Prawie 80% kupujących nigdy nie wymienia zamków w nabytych domach. Ja sugeruję, by tego unikać. Koszt jest niewielki, a nasze poczucie bezpieczeństwa znacznie wzrasta. Życzę wszystkim Państwu spokojnych zamknięć z butelką wina w lodówce! Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Episode Notes

KASIA I MACIEK CZAPLINSKI Na terenie Ontario stoją setki tysięcy nieruchomości . To domy, połówki, działki budowlane czy mieszkania. Kiedy sprzedajemy lub kupujemy nieruchomość – jak sprawdzić, że osoba, która daną nieruchomość sprzedaje, jest faktycznie jej właścicielem? 

Sprawdzenie, do kogo prawnie należy działka czy dom i czy dana osoba ma prawo je sprzedawać byłoby niezwykle trudnym zadaniem, gdyby nie bardzo sprawnie działający system komputerowej bazy danych. W chwili obecnej obejmuje ona praktycznie każdą nieruchomość na terenie Ontario. Domy, działki, mieszkania, townhousy, itd. Zawiera także historię sprzedaży każdej nieruchomości - wraz z datami, kiedy zmieniała właściciela, ceny zakupu oraz dane wszystkich poprzednich właścicieli. Ta baza danych zawiera też wszystkie rejestracje pożyczek w postaci pierwszych, drugich i trzecich hipotek. System ten ma swoje początki w latach 80. i rósł wraz z rozwojem komputeryzacji i internetu. Początkowo nie zawierał wszystkich nieruchomości, ale poprzez ponad 40 lat działania stał się dokładną i pełną bazą. Nazywa się Land Registry Office i obecnie jest już instytucją, zajmującą się rejestrowaniem i zarządzaniem informacjami dotyczącymi nieruchomości na terenie Ontario. Jest to ważne narzędzie w systemie prawnym, które ma na celu zapewnienie przejrzystości, ochrony praw własności i zapobiegania sporom dotyczącym nieruchomości. Główne funkcje Land Registry Office obejmują: 1. Rejestrację nieruchomości. Land Registry Office utrzymuje oficjalną księgę wieczystą (w formie elektronicznej), która zawiera informacje o posiadaczach nieruchomości, hipotekach, zobowiązaniach finansowych oraz innych istotnych szczegółach dotyczących własności. 2. Zabezpieczenie praw własności. Dzięki rejestracji w Land Registry Office właściciele nieruchomości mają oficjalne potwierdzenie swoich praw do danego gruntu, co zapewnia ochronę przed ewentualnymi, nielegalnymi roszczeniami. 3. Ścisłe przestrzeganie prawa. Land Registry Office jest gwarantem przestrzegania obowiązujących przepisów prawa i legalności transakcji, co pomaga w uniknięciu oszustw i nadużyć. 4. Ułatwianie transakcji. Dzięki dostępowi do oficjalnych dokumentów dotyczących nieruchomości, Land Registry Office ułatwia procesy kupna, sprzedaży i dziedziczenia nieruchomości, przyspieszając i usprawniając te transakcje. 5. Zapobieganie sporom. Dzięki dokładnym i aktualnym zapisom, Land Registry Office pomaga w zapobieganiu sporom dotyczącym własności nieruchomości - ponieważ oficjalne dokumenty mogą być używane jako dowody w przypadku ewentualnych konfliktów prawnych. 6. Gwarantowany Ciąg Transakcji. Ponieważ system ten jest bardzo dokładny i zasadniczo nie zawiera błędów, prawnik sprawdzający dokumenty transakcji musi zweryfikować tylko ostatnią (poprzednią) transakcję, by być pewnym, że nie ma ukrytych problemów. Land Registry Office jest kluczowym narzędziem, które zapewnia stabilność praw, chroni interesy właścicieli nieruchomości oraz pomaga w utrzymaniu porządku i przejrzystości na rynku nieruchomości. Zanim powstał i się rozwinął, nie było jeszcze internetu, a praktycznie nie było komputerów. System opierał się na dokumentacji papierowej. Stary system rejestracji nieruchomości w Ontario był znany jako "Land Titles System" (System tytułów prawnych do gruntu) lub "Registry System" (System rejestrowy). W Land Titles System właściciel nieruchomości posiadał tytuł prawny do gruntu (pisemny dokument) jako dowód prawowitego posiadania nieruchomości. System ten był bardziej skomplikowany i czasochłonny, ponieważ wymagał szczegółowej weryfikacji praw własności nieruchomości podczas każdej transakcji. Sprawdzano wszystkie rekordy - nawet do 20 lat wstecz. Wiele dokumentów było trudnych do zdobycia albo już dawno się zagubiły. Jeśli prawnik popełnił błąd, to mogło to mieć wpływ na wszystkie następne transakcje. W Registry System informacje o nieruchomościach były rejestrowane w urzędzie rejestrowym, który działał jako centralna baza danych. Właściciele nieruchomości posiadali "dokument rejestrowy", który potwierdzał zarejestrowane informacje dotyczące nieruchomości. Urzędy Rejestracyjne miały zwykle lokalny zasięg i by sprawdzić nieruchomość - przykładowo na terenie Winsor - prawnik z Toronto musiał kogoś delegować, by odbyć czasochłonną podróż. Obecnie w Ontario obowiązuje Land Titles Assurance System (LTAS), który jest hybrydowym systemem, łączącym cechy zarówno Land Titles System jak i Registry System. W tym systemie nieruchomości są rejestrowane wraz z gwarancją ich tytułu, co oznacza, że są udzielane pewne gwarancje dotyczące praw własności. LTAS ma na celu zapewnienie większej pewności prawnej i ułatwienia transakcji dotyczących nieruchomości w Ontario. Podczas weryfikacji statusu prawno-hipotecznego nieruchomości w Land Titles System w Ontario, osoba szukająca danych musiała sprawdzić różne dokumenty, w tym: 1. Dokumenty rejestrowe. Osoba badająca nieruchomość musiała przeszukać dokumenty w urzędzie rejestrowym - aby sprawdzić, czy nieruchomość została prawidłowo zarejestrowana na aktualnego właściciela. Te dokumenty obejmowały informacje o transakcjach sprzedaży, hipotekach, spadkach i innych istotnych wydarzeniach dotyczących nieruchomości. 2. Tytuły prawne do gruntu. Badający musiał zweryfikować, czy obecny właściciel posiada prawo do danego gruntu (dokument potwierdzający prawowite posiadanie nieruchomości). Tytuł prawny do gruntu jest podstawowym dokumentem w Land Titles System, potwierdzającym prawo własności. 3. Zarejestrowane hipoteki. Badanie hipotek było również częścią procesu weryfikacji prawnej nieruchomości. Badający musiał sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką lub innymi zobowiązaniami finansowymi, które mogłyby ograniczyć jej wartość lub możliwość swobodnej transakcji. W przypadku wątpliwości lub nieścisłości dotyczących statusu prawno-hipotecznego nieruchomości, zainteresowane strony mogły również zwrócić się do prawnika lub notariusza, aby uzyskać profesjonalną pomoc w przeprowadzeniu pełniejszej analizy prawnej i finansowej nieruchomości. Podczas procesu zakupu domu w Ontario ważne jest, aby przeprowadzić dokładną weryfikację prawną (title search) oraz zasięgnąć informacji z różnych źródeł, by upewnić się, że na nieruchomość nie ma nałożonych żadnych hipotek, zobowiązań finansowych ani innych ograniczeń. Oto kilka sposobów jak można sprawdzić, czy nieruchomość nie posiada zarejestrowanych pożyczek hipotecznych lub work orders (nakaz wykonania prac naprawczych): 1. Badanie prawne. Współpracując z prawnikiem, specjalizującym się w nieruchomościach, można przeprowadzić dokładne badanie prawne nieruchomości. Prawnik może uzyskać dostęp do oficjalnych dokumentów rejestrowych w Land Registry Office w celu sprawdzenia, czy na nieruchomości nie są zarejestrowane hipoteki lub inne zobowiązania finansowe. 2. Zapytanie w urzędzie rejestrowym. Można udać się bezpośrednio do lokalnego urzędu rejestrowego (Land Registry Office) i poprosić o kopie dokumentów dotyczących nieruchomości. Te dokumenty zawierają informacje o zarejestrowanych hipotekach i innych ograniczeniach, dotyczących nieruchomości. 3. Zapytanie w urzędzie planowania przestrzennego. W przypadku work orders (polecenia wykonania prac naprawczych) można skontaktować się z lokalnym urzędem planowania przestrzennego (Municipal planning office) lub z departamentem ds. kontroli budowlanej (Building department) i sprawdzić, czy na nieruchomości nie ma żadnych niezałatwionych spraw dotyczących konieczności przeprowadzenia prac naprawczych czy renowacyjnych. 4. Zapytanie sprzedającego. Warto także zapytać bezpośrednio sprzedającego o historię nieruchomości - w tym o ewentualne zarejestrowane hipoteki czy work orders. Sprzedający jest zobowiązany dostarczyć uczciwych i dokładnych informacji na temat stanu prawnego nieruchomości 5. Przeszukanie publicznych baz danych. W niektórych przypadkach można przeszukać publiczne bazy danych online, które oferują dostęp do informacji o nieruchomościach - w tym o zarejestrowanych hipotekach czy_ work orders_. Takie bazy są często dostępne na stronach internetowych lokalnych organów rządowych lub urzędów rejestrowych. Ważne jest, aby zawsze korzystać z pomocy prawnika specjalizującego się w nieruchomościach i dokładnie sprawdzić status prawny nieruchomości - przed podjęciem decyzji o zakupie. Badanie prawne jest kluczowym etapem procesu zakupu nieruchomości i pomaga uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości. Zapraszam Państwa do rozmów i spotkań w każdej sprawie, związanej z zakupem lub sprzedażą nieruchomości. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Episode Notes

SMART HOME - PRZYSZŁOŚĆ JUŻ PUKA DO DRZWI

Są takie określenia, które są trudno przetłumaczalne z angielskiego. Jednym z nich jest Smart Home. Jak się definiuje obecnie Smart Home - i o jaki iloraz inteligencji tu chodzi? Smart Home (po polsku można powiedzieć "inteligentny dom", ale nie brzmi to tak fajnie) to taki dom, który wykorzystuje zaawansowaną technologię oraz połączone urządzenia do usprawnienia i zautomatyzowania różnych aspektów codziennego życia. Ten rodzaj usprawnień polega głównie na technologii, jaka istnieje w danej chwili rozwoju cywilizacji. W zamierzchłych czasach pachołek palący w piecu mógł być uznany za element Smart Home, bo automatyzował proces utrzymania ciepła. Za 20 lat może to być robot, który skopie za nas ogródek lub przyniesie nam śniadanie do łóżka. Głównym celem inteligentnego domu jest zwiększenie efektywności, wygody, bezpieczeństwa oraz oszczędności energii dla jego mieszkańców. Kluczowe cechy inteligentnego domu obejmują: 1. Łączność. Inteligentne domy charakteryzują się wzajemnym połączeniem urządzeń i systemów. Te urządzenia są zazwyczaj także połączone z internetem, umożliwiając komunikację oraz zdalne sterowanie za pośrednictwem centralnej jednostki lub urządzeń mobilnych. 2. Automatyzacja. Inteligentne domy często wykorzystują automatyzację do usprawnienia zadań i procesów. Może to obejmować  oświetlenie, ogrzewanie, wentylację, klimatyzację (HVAC), systemy bezpieczeństwa i wiele innych. Automatyzacja może opierać się na harmonogramach, czujnikach lub preferencjach użytkownika. 3. Zdalne sterowanie. Mieszkańcy mogą zdalnie kontrolować i monitorować różne aspekty swojego domu za pomocą smartfonów, tabletów lub innych urządzeń podłączonych do internetu. Pozwala to na dostosowywanie i monitorowanie w czasie rzeczywistym, nawet będąc poza domem. 4. Integracja urządzeń. Inteligentny dom integruje różne urządzenia i systemy - takie jak inteligentne termostaty, oświetlenie, kamery monitoringu, dzwonki do drzwi, inteligentne zamki, asystenci głosowi i wiele innych. Te urządzenia współpracują, tworząc spójny i połączony ekosystem. 5. Oszczędność energii. Wiele inteligentnych domów kładzie nacisk na oszczędność energii poprzez zastosowanie inteligentnych termostatów, urządzeń do monitorowania energii i sprzętu gospodarstwa domowego. Systemy te mają na celu optymalizację zużycia energii, redukcję marnotrawstwa i obniżenie kosztów używania energii. 6. Bezpieczeństwo i monitorowanie. Funkcje bezpieczeństwa inteligentnego domu obejmują inteligentne zamki, czujniki otwierania drzwi/okien, detektory ruchu i kamery monitoringu. Urządzenia te zapewniają monitorowanie w czasie rzeczywistym oraz powiadamianie o zdarzeniach, poprawiając ogólne bezpieczeństwo domu. 7. Sterowanie głosowe. W inteligentnych domach często zintegrowani są asystenci głosowi - np. Amazon Alexa, Google Assistant czy Siri od Apple. Użytkownicy mogą sterować różnymi urządzeniami i systemami za pomocą poleceń głosowych. 8. Systemy rozrywki. Technologia inteligentnego domu obejmuje również systemy rozrywki - takie jak smart TV czy urządzenia do strumieniowania treści audio i wideo. Urządzenia te mogą być zintegrowane w ogólny ekosystem inteligentnego domu. 9. Dostosowanie. Inteligentne domy pozwalają na dostosowanie do konkretnych potrzeb i preferencji mieszkańców. Użytkownicy mogą tworzyć spersonalizowane ustawienia i automatyzować rutyny na podstawie codziennych aktywności. 10. Analiza danych. Niektóre systemy inteligentnych domów wykorzystują analizę danych do dostarczania informacji na temat zużycia energii, wzorców bezpieczeństwa i zachowań użytkowników. Te informacje mogą być wykorzystane do dalszej optymalizacji środowiska domowego. W miarę jak technologia nadal się rozwija, definicja inteligentnego domu może ewoluować, aby uwzględnić nowe funkcje i możliwości. Niemniej ogólna idea polegająca na integrowaniu inteligentnych urządzeń i systemów w celu stworzenia bardziej efektywnego, wygodnego i bezpiecznego środowiska do życia pozostaje niezmienna. Dziś stoimy dopiero na progu prawdziwej rewolucji technologicznej - bo wielkimi krokami zbliża się technologia oparta na sztucznej inteligencji (AI). Dotychczas mieliśmy pełną kontrolę nad Smart Homes i nad stosowaną w nich technologią, ale pod warunkiem, że umieliśmy ją obsługiwać. Wiele osób starszych, lub ci, którzy są z komputerami na bakier i używają smartfonów głównie do wykonywania telefonów i układania pasjansa, na pewno nie będą użytkownikami obecnej technologii, używanej w Smart Homes. Za skomplikowane, za dużo elementów do kontroli czy nawet zmiany baterii. Ale Smart Homes oparte na AI (sztucznej inteligencji) powinny stać się prawdziwym szlagierem - i moim zdaniem, jak pierwsze systemy zostaną usprawnione i być może pojawi się też „mały robocik” kontrolowany głosem „pana” - naturalną komendą może być na przykład "Hej Bob, przynieś Żywca!" czy coś w tym rodzaju. Prosta obsługa, reagująca na głos gotowa do pracy bez potrzeby czytania 100-stronicowej instrukcji (pisanej jak na złość drobnym drukiem). Smart Homes AI będą szybciej dostępne niż nam się wydaje, ale.... Problem z technologią jest taki, że jest cudowna, jednak zmiany i postęp są bardzo szybkie. Niestety, taka jest natura człowieka, że lubimy nowości. Ilu z nas kupuje prawie co roku nowego Apple'a czy Samsunga, jakby ten sprzed 2 lat przestał działać? Jeśli tylko układamy na nim pasjansa, to może on wystarczyć na 10 lat. Tu, moim zdaniem, właśnie tkwi główny problem. Pogoń za nowinkami oraz fakt, że przeciętna rodzina w Kanadzie zmienia mieszkania lub domy co 5 lat. Wobec tego powstaje pytanie - ile warto zainwestować i w co? Czy odzyskamy zainwestowane pieniądze, skoro po 5 latach zainstalowana technologia AI będzie praktycznie przestarzała i nowy nabywca potraktuje ją jak „złom”? Dlatego w chwili obecnej należy być ostrożnym w wyborze urządzeń, które mogą nam usprawnić życie - bo jest ich zbyt dużo i co dnia pojawiają się nowsze i lepsze! Na co zwrócić szczególną uwagę? 1. Resale value. Urządzenia pomagające oszczędzać energię, jak kontrola energii (ogrzewanie i światło) – są bardzo doceniane. 2. Przenośność urządzeń. Niektóre inteligentne urządzenia domowe - takie jak inteligentne termostaty, kamery monitoringu i inteligentne oświetlenie, mogą być przenośne. 3. Instalacje DIY (Do It Yourself). Wybieranie inteligentnych urządzeń domowych z łatwą instalacją DIY może pomóc w obniżeniu kosztów instalacji. 4. Koncentracja na ulepszeniach o dużym wpływie na jakość życia. Zamiast przeprowadzać kompleksową modernizację inteligentnego domu, rozważmy skoncentrowanie się na ulepszeniach o dużym wpływie, które są stosunkowo tanie i oferują szybki zwrot. Na przykład - energooszczędne oświetlenie LED czy termostat programowalny i kontrolowany na odległość. Ta lista może być znacznie dłuższa, ale z braku miejsca chciałbym zrobić małe podsumowanie. Ludzie zawsze dążyli do ulepszania swojego życia - dlatego nie ma odwrotu od przyszłości. Dzięki nowinkom technologicznym oraz komputeryzacji i internetowi, żyje się nam lepiej, wygodniej i często dłużej. Ale nie można dać się zwariować. Nie każda nowość wytrzyma próbę czasu, dlatego nie każdą należy kupować. Proszę poczytać, zasięgnąć opinii, może poczekać na usprawnione rozwiązania. Bo każdy gadżet przecież kosztuje. Jeśli planują Państwo pomieszkać w domu dłużej niż wynosi średnia kanadyjska (5 lat), to raczej zainwestowałbym w nowy piec niż w nowy termostat (na starym piecu). Nowe okna i dodatkowa izolacja na poddaszu będą szybciej docenione przez potencjalnych kupujących niż „fancy” termostat. Na pewno nowa kuchnia czy nowe łazienki będą bardziej preferowane jeśli planujemy sprzedaż, a nawet dla nas będzie z tego większy pożytek - niż na przykład z super nowoczesnego monitoringu i security systems. A propos security i monitoringu – czasami mam wrażenie, że jest to jakaś ogólna paranoja. Ludzie barykadują się w domach, monitorują wszystko wokół, czy ma to sens czy nie! Myślę również, że młodsze pokolenie szybciej ogarnie nowinki technologiczne i je zaakceptuje. Baby boomers będą woleli inne rozrywki. Jeśli już używają Państwo nowych technologii lub mają Smart Home, serdecznie zapraszam do podzielenia się uwagami czy doświadczeniami. Można pisać do mnie maile ([email protected]) lub wrzucać komentarze na fanpage "Domator Team & Maciek Czapliński" na FB. 

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Episode Notes

TRESA - CZYLI NOWE PRZEPISY W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

Od 1 grudnia 2023 roku wejdą w życie bardzo istotne zmiany, dotyczące obrotu nieruchomościami w Ontario. Nowy akt prawny, zwany Trust in Real Estate Services Act (TRESA) zastąpi obecny Real Estate and Business Brokers Act (REBBA) z 2002 roku. Większość proponowanych zmian ma charakter wewnętrzny i dotyczyć będzie głównie agentów, ale są też poważne zmiany dotyczące relacji agent-klient, które dotyczą przeciętnego zjadacza chleba. O nich warto napisać. Podstawowe zmiany będą zmierzały w kierunku: 1. Zlikwidowania podwójnej reprezentacji. Indywidualni agenci będą mogli zawierać umowę o reprezentację tylko z jedną stronę - czyli albo z kupującymi, albo ze sprzedającymi. Ich brokerage może reprezentować obie strony, ale wyłącznie za zgodą klientów. 2. Klienci oraz strony bez reprezentacji (self-represented) będą nadal istnieć, ale zrezygnuje się z relacji określanej jako "customer", kiedy Listing Agent mógł pomagać kupującym, udzielając im rad czy przygotowując ofertę. To prowadziło do ogromnej liczby nadużyć. Oznacza to, że po wprowadzeniu przepisów jedna ze stron transakcji będzie albo klientem, albo stroną bez reprezentacji. 3. Planuje się udostępnianie treści ofert. Będzie to dozwolone za zgodą pisemną sprzedającego. 4. Pełne disclosure. Zmiany mają na celu promowanie jasności komunikacji. 5. Będą dostępne nowe uprawnienia i narzędzia, mające na celu efektywniejsze działanie RECO oraz skupienie wysiłków z zakresu przestrzegania prawa i egzekwowania tam, gdzie są najbardziej skuteczne. 6. Przeprojektowany Kodeks Etyki, skupiający się na obowiązkach etycznych - w tym postanowieniach dotyczących konfliktów interesów i poufności. 7. Zmiany w Komitecie Dyscyplinarnym RECO, dotyczące składu i procedur. Współpraca z agentem nieruchomości. ** By sprzedawać nieruchomości, agenci real estate w Ontario muszą być zarejestrowani w firmie brokerskiej, co wymaga ukończenia odpowiedniego szkolenia oraz posiadania ubezpieczenia odpowiedzialności zawodowej. Agenci nieruchomości dostarczają wartościowych informacji, porad i wsparcia dla kupujących i sprzedających w procesie kupna lub sprzedaży nieruchomości. Ale obecnie mogą to robić tylko po podpisaniu umowy z klientem - czyli albo po podpisaniu Listing Agreement albo Buyers Agency Agreement. Jeśli sprzedajemy nieruchomość, warto wiedzieć, w czym agent może nam pomóc:**

• doradzić w kwestii warunków rynkowych i najlepszej strategii przyciągnięcia kupujących oraz uzyskania najwyższej ceny za nieruchomość,
• wprowadzić na rynek lub reklamować nieruchomość - w tym wykonać fotografie, filmy i spacery wirtualne,
• wskazać innych profesjonalistów - takich jak prawnik czy firma zajmująca się wystrojem wnętrz,
• zorganizować i uczestniczyć w inspekcjach nieruchomości oraz wycenach,
• organizować pokazy dla zainteresowanych kupujących,
• doradzić w kwestii postępowania w sytuacjach konkurujących ofert, udostępniania treści ofert konkurencyjnych oraz innych aspektów transakcji,
• sprawdzać oferty i potencjalnych kupujących - aby upewnić się, że są w stanie kupić nieruchomość,
• negocjować z kupującymi w celu uzyskania najlepszej ceny i warunków,
• przeprowadzić klientów przez papierkową robotę i pomyślnie zamknąć transakcję.

Jeśli kupujemy nieruchomość, warto wiedzieć, w czym agent może pomóc:

• w uzyskaniu przedwstępnych potwierdzeń finansowych - abyśmy wiedzieli, na ile możemy sobie pozwolić (pre-approval),
• poinformować o ewentualnych zwolnieniach podatkowych, na które możemy się zakwalifikować,
• zbierać i udostępniać informacje na temat dzielnic i domów spełniających wymagania, a także organizować pokazy domów, które warto zobaczyć,
• ustalać kwestie związane z przeznaczeniem terenu, dozwolonym użytkowaniem nieruchomości lub innymi aspektami domu,
• doradzić, jaka jest najlepsza strategia w sytuacjach konkurujących ofert i jak chronić informacje dotyczące składanej oferty,
• negocjować ze sprzedającymi w celu uzyskania najlepszych wyników i ceny,
• przeprowadzić przez papierkową robotę i pomyślnie zamknąć transakcję,
• polecić innych profesjonalistów, których będziemy potrzebować (na przykład inspektorów nieruchomości, prawników czy kontrahentów).

Ważne jest, że to nie tylko agent ma obowiązki wobec klienta, ale również cała jego agencja nieruchomości automatycznie jest zobowiązana do: 1. Całkowitej lojalności. Biuro i agent, którzy reprezentują klienta, mają obowiązek stawiać jego interesy przed interesami biura, jego agentów i innych stron. 2. Ujawniania faktów. Agent i jego firma muszą ujawniać wszystko, co wiedzą na temat transakcji lub relacji z klientem, co mogłoby wpłynąć na podjęcie jakichkolwiek decyzji. 3. Zachowania poufności. Poufne informacje nie mogą być udostępniane nikomu poza biurem bez pisemnej zgody klienta, z wyjątkiem sytuacji, gdy wymaga tego prawo, nawet po zakończeniu relacji. Dotyczy to na przykład motywacji do kupna lub sprzedaży oraz kwoty, którą klient jest gotów zapłacić lub przyjąć. 4. Unikania konfliktów interesów. Według obecnych przepisów, ta sama firma mogła reprezentować w tej samej transakcji i kupujących i sprzedających. Był to oczywisty konflikt interesów. Według proponowanych rozwiązań, taka sytuacja może mieć miejsce tylko wtedy, jeśli obie strony wyrażą na to pisemną zgodę. 5. Self-Represented Buyers & Sellers. Jest wielu ludzi, którzy nie chcą podpisywać kontraktów z firmą brokerską - ani kiedy planują sprzedaż, ani kiedy planują zakup. Poprzednio mogli oni liczyć na porady agentów podpisując formę "customer service agreement", która nie gwarantowała im pełnego serwisu, ale zobowiązywała agentów do pomocy tym ludziom i traktowania ich (w teorii) jako potencjalnych klientów. Według TRESA – ta forma przestaje istnieć i albo się jest klientem firmy brokerskiej, albo jest się określanym jako self-represented. Czyli "good luck!". Taki status bycia bez właściwej reprezentacji ma mnóstwo minusów, o których warto wiedzieć. Jeśli ktoś w procesie nieruchomości wybrał opcję self-representation, to wiąże się to z innymi prawami i obowiązkami. Bardzo niewielu kupujących lub sprzedających podejmuje taką decyzję. Związane jest z tym znaczne ryzyko. Jeśli nie mamy wiedzy i doświadczenia potrzebnego do samodzielnego przeprowadzenia transakcji nieruchomościami, będziemy mieli do czynienia ze sprzedającym lub kupującym, który korzysta z usług, opinii i porad doświadczonego agenta nieruchomości. RECO zaleca, by skonsultować się z niezależnym profesjonalistą, zanim zdecydujemy się działać jako self-represented (kupujący czy sprzedający). Jeśli nie będziemy pracować z agentem nieruchomości, będziemy odpowiedzialni za dbałość o swoje własne najlepsze interesy i ochronę siebie jako strony. Może to obejmować takie zadania jak:

• sprawdzenie przepisów budowlanych i urbanistycznych,
• sprawdzenie potencjalnych nakazów budowlanych,
• właściwa wycena nieruchomości,
• określenie, ile faktycznie wynosi cena, jaką chcemy zaoferować przy kupnie lub ile jesteśmy gotowi zaakceptować przy sprzedaży,
• działania w sytuacjach konkurencyjnych ofert,
• decydowanie, jakie warunki chcemy zawrzeć w ofercie lub umowie kupna i sprzedaży,
• przygotowywanie wszelkich dokumentów.

Proszę pamiętać, że agent nieruchomości pracuje dla jednej strony transakcji. Ważna jest świadomość, że agent ma obowiązek prawny działać w najlepszym interesie osoby, która go zatrudnia. Warto też pamiętać, że agent musi podzielić się ze swoim klientem wszystkim, co mu powiemy - a to może nie leżeć w naszym interesie. Nie chcieliśmy, by przeciwna strona transakcji znała:

• naszą motywację do kupna lub sprzedaży nieruchomości,
• minimalną lub maksymalną cenę, którą jesteśmy gotowi zapłacić lub przyjąć,

• nasze preferowane warunki lub warunki umowy kupna i sprzedaży. Agent, pracujący dla drugiej strony transakcji nie może:

• świadczyć nam żadnych usług, wydawać opinii czy udzielać porad,

• robić rzeczy, które skłonią nas do polegania na jego wiedzy, umiejętnościach czy osądzie,
• zachęcać nas do samoreprezentacji lub zniechęcać do współpracy z innym agentem nieruchomości lub biurem.

Dowolna pomoc, jaką oferuje nam agent drugiej strony, nie wynika z jego dobrego serca, lecz:

• jest usługą nastawioną na dobro jego klienta, nie nasze korzyści
• służy najlepszym interesom jego klienta, a nie naszym
• ma na celu pomóc jego klientowi w sprzedaży lub kupnie nieruchomości.

Obecnie agent musi dostarczyć formularz informacyjny dla każdej osoby, która nie ma reprezentacji, przygotowany przez RECO i go wyjaśnić, zanim będzie mógł w jakikolwiek sposób pomóc. Trzeba potwierdzić, że go otrzymaliśmy i go rozumiemy, co jednocześnie oznacza znalezienie się na pozycji self-represented. Dobra strona tej sytuacji jest taka, że mamy prawo zmienić zdanie. Jeśli zaczniemy martwić się o dokonanie transakcji samodzielnie lub dojdziemy do wniosku, że potrzebujemy własnego agenta, jest proste wyjście. Możemy zostać klientem wybranego biura real estate w dowolnym momencie transakcji. Jeśli planują Państwo sprzedaż lub zakup nieruchomości, zapraszam do kontaktu. Przeprowadzę Państwa przez cały proces, wyjaśnię nowe przepisy, wynegocjuję najlepszą cenę za dom czy mieszkanie, gdyż zawsze stoję po stronie moich klientów. 

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co