S4E13 - KASIA I MACIEK CZAPLIŃSKI

Episode Notes

Od lat zajmuję się sprzedażą mieszkań z planów. Są one zwykle kupowane albo przez młodych ludzi, którzy potrzebują czasu, by zebrać pieniądze na downpayment, albo przez inwestorów, liczących na przyrost ceny i oczywiście profit.

Zakup mieszkania deweloperskiego to pewien prawno-organizacyjny labirynt, który pozwoli nam na uświadomienie sobie, z czym wiąże się zakup mieszkań z planów.

Korzyści wynikające z zakupu mieszkania z planów: • Minimalna pierwsza wpłata (zwykle $5,000) – ale balans do 5% następuje zwykle w ciągu 30 dni. Pozostałe 10% zwykle rozłożone jest w czasie. Ostatnie 5% wpłaty następuje tuż przed końcem budowy.

• W normalnym rynku mieszkania były sprzedawane w tej samej cenie, co mieszkania istniejące. Standardowy 3%-5% wzrost cen powodował, że po 3-5 latach oczekiwania cena wzrastała w chwili przejęcia o 15% do 20% - to był spory profit. Praktycznie depozyt się podwajał.

• W ostatnich kilku latach, na skutek inflacji, koszty budowy i materiałów budowlanych wzrastały szybciej niż budowa mieszkań. Często okazywało się, że przyrost ceny za budowę przewyższał założony profit i wielu deweloperów zbankrutowało. Przykład: Highlights of Mississauga. Ten budynek jest na skraju bankructwa. Deweloper nie ma pieniędzy na dokończenie budynku i zaproponował klientom dopłatę w wysokości ponad $200,000 od jednosypialniowego mieszkania. Powoduje to, że ceny w tym budynku są dla inwestorów całkowicie nieopłacalne.

• Dziś deweloperzy, nauczeni złym doświadczeniem, przewidują wzrost cen budowy oraz materiałów i zawyżają cenę za stopę kwadratową - znacznie powyżej tego, ile kosztują istniejące budynki. Parking i locker są zwykle ekstra płatne.

Jak wygląda zakup z planów? • Transakcję zawiera się w salonie sprzedaży. Zwykle deweloper pokazuje zainteresowanym mieszkanie pokazowe - model suite. Jest ono zwykle super urządzone (tak nie wygląda faktyczne mieszkanie) – i powoduje zachwyt!

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

S4E12 - KASIA I MACIEK CZAPLIŃSKI

Episode Notes

Mamy dwa rodzaje nieruchomości. Te, które podpadają pod kategorię prime residence - od tych zasadniczo nie płacimy podatków, oraz pozostałe - od których zasadniczo naliczany jest podatek w chwili sprzedaży - ale tylko wtedy, jeśli uzyskamy profit. Zacznę od tego, że informacje podane poniżej mają tylko charakter ogólny i chcąc poznać szczegółowe przepisy, należy skorzystać z pomocy księgowych i doświadczonych doradców podatkowych. Kiedy sprzedajemy w Kanadzie nieruchomość z zyskiem, CRA (Canada Revenue Agency) też chce dostać „swoje” pieniądze. Czyli jeśli kupiliśmy nieruchomość 20 lat temu za $200,000 i dziś jest ona sprzedana za jeden milion – to teoretycznie cały profit minus koszty związane z zakupem i sprzedażą, naprawami, spłatą oprocentowania na pożyczce, itd - podlega zgłoszeniu i opodatkowaniu. Innymi słowy, jest dużo rzeczy, które można odpisać jako wydatki po to, by wykazać jak najmniejszy zysk. Taki profit nazywa się capital gain, _a podatek jaki płacimy to _capital gain tax. Innymi słowy płacimy podatek tylko od przyrostu wartości minus koszty. Inwestorzy lubią capital gain taxes, bo są one znacznie mniejsze niż standardowe income taxes, i tak jak wspomniałem, płacimy je tylko, kiedy „pozbywamy” się nieruchomości. Przepisy podatkowe mówią, że tylko połowa (50%) profitu jaki zarobiliśmy, jest opodatkowana. Drugie 50% jest z niego zwolniona. Oznacza to, że jak mieliśmy nieruchomość, która była wynajmowana przez na przykład 15 lat i w tym czasie nabrała ona na wartości (po odjęciu wydatków związanych z naprawami, zakupem, sprzedażą) - na przykład $200,000, to wówczas tylko $100,000 będzie podlegało opodatkowaniu. Ta kwota będzie zawarta w naszym personalnym zeznaniu podatkowym i zapłacimy wówczas podatek według obowiązujących stawek w naszej grupie podatkowej. W Kanadzie małżeństwa mogą rozliczać się wspólnie.

Find out more at https://domator-team.pinecast.co